Ритейл наращивает присутствие

Ритейл наращивает присутствие

 

Дальнейшая экспансия крупнейших сетевых ритейлеров на рынке складской недвижимости, наблюдаемая в последние годы, продолжается и в этом году. Оставаясь арендным, рынок складской недвижимости все более переориентируется на потребности региональных ТРЦ.
 

Согласно выводам экспертов группы Ekbpromo - организатора федеральной серии конференций «Логистика будущего в РФ», торговые сети по- прежнему составляют значительную долю потребителей качественных складов, при этом увереннее всего себя чувствуют продуктовые сети нижнего ценового сегмента (дискаунтеры) и сети формата DIY (do it yourself - «сделай сам»: товары для дома, дачи, сада и огорода, мастерской, гаража). Они активно поглощают столичные и региональные склады. В 2015 г., только одна торговая сеть «Магнит» открыла 6 новых распределительных центров, увеличив их количество с 27 до 33. Еще одна крупнейшая продуктовая сеть заявила о развитии собственной складской инфраструктуры на 2016-2018гг в 22-х городах страны. В каждом из них будет построено от 18 000 до 25 000 кв м складских площадей, а в целом планируется построить 220 0000 кв м. По экспертным оценкам, на сегодняшний день ряд торговых компаний управляют складами в 30-40 и более городах каждая.

 

И все же по итогам первого квартала года по-прежнему видно, что основной спрос на складские объекты генерирует бизнес Московского региона. По данным компании Knight Frank здесь сосредоточено до 77% складских мощностей, далее следует Санкт-Петербург и Ленобласть (12%). На остальные регионы страны приходится не более 11% предложений. По уровню спроса на складские площади в тройку лидеров среди региональных городов-миллионников вместе с Санкт-Петербургом и Екатеринбургом сегодня входит Новосибирск. По данным Knight Frank, последние пять лет ежегодно в столице Сибири объем сделок по продаже и аренде помещений составляет 80 000 – 100 000 кв.м. Основными потребителями складов являются производственники и ритейлеры. В 2016-2019гг. в Новосибирске анонсировано к вводу 300 000 кв.м. ТРЦ. В городе примерно такое число объектов находится сейчас на разных стадиях готовности, начиная от проектирования и начала строительства. В дальнейшем часть из них может быть заморожена, что будет зависеть от баланса предложения и спроса. Согласно данным Минпромторга Новосибирской области, сейчас в городе функционирует 114 торговых центров. При этом обеспеченность населения торговыми площадями составляет 1296 кв.м на 1000 человек, что вдвое больше среднего показателя по России.

 

Ритейл остается драйвером роста регионального рынка складов и в Воронеже, где действуют 52 торговых объекта. Обеспеченность качественными торговыми площадями в воронежских ТЦ составляет 513 кв. м на 1 тыс. населения. При этом, как отмечают эксперты, Воронеж – один из немногих городов, где продовольственные рынки не закрываются, а, наоборот, строятся: за последнее время в городе было открыто четыре новых крытых рынка. Именно в развитии «уходящего» формата продуктовых рынков, как считает коммерческий директор воронежского агентства «Трансферт» Галина Колокольникова, заключается как особенность, так и дальнейший потенциал развития региональной сферы складской недвижимости.

Среди других преимуществ региона эксперты называют выгодное географическое положение: через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом. Но именно небольшая удаленность Воронежа от Московского региона является и сдерживающим фактором для развития складской недвижимости, становясь основной причиной низкой привлекательности региона для федеральных девелоперов. Здесь развитие рынка складской недвижимости происходит в основном силами местных компаний, причем качественные складские комплексы сконцентрированы вблизи аэропорта.

Также складская недвижимость представлена большим количеством складов класса С и ниже, расположенных, преимущественно на территории бывших производств. В целом, как считает президент Альянса воронежских логистов Сергей Нестеров, тенденции развития рынка логистических услуг в Центрально-Черноземном регионе определяются тем, что рынок находится в фазе изменения структуры цепи поставок, при этом он недостаточно открыт, то есть, параметры деятельности логистических компаний закрыты для общего доступа. Здесь присутствует большое количество молодых, недавно образованных компаний с малым опытом работы.

 

С каждым годом число качественных ТРЦ увеличивается по всей стране, конкуренция становится жестче, а собственникам и управляющим объектами требуется как можно больше усилий и креатива, чтобы привлечь покупателей. Все более востребованным становится использование нестандартных инструментов для удержания и привлечения арендаторов в кризисных условиях, а также применение малобюджетных программ лояльности для повышения трафика объекта. Все это формирует и новые коммерческие условия в сфере складской логистики.

Как отмечает директор направления по представлению интересов собственников Knight Frank Антон Репин, сегодня такие условия предполагают ставку аренды за объекты А класса в диапазоне 5 500–6 800 руб/м2/год в Московской области и 4 200-6 300 руб/м2/год в других крупных городах. При этом срок аренды, как правило составляет 3 года и заключается на условиях «все включено». Как прогнозирует партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, Russia & CIS Александр Перфильев, в ближайшее время спрос все более будут определять такие тенденции, как тренд на специализацию. «Собственники складов и девелоперы обратят внимание на специализированные склады: температурные, фармацевтические, для хранения опасных грузов и тп. Сейчас такие проекты строят только по принципу builtto-suit, но в дальнейшем подобные проекты частично буду появляться и спекулятивно», - считает он.

Основными региональными трендами станут так же изменение логистики и перераспределение потоков, в частности, уменьшение запасов или закрытие складов в одних городах и увеличение складских мощностей в других. Так же возможно как уменьшение и оптимизация крупных складских сетей, так и уход от собственности в аренду по модели SLB 4. Кроме того, нельзя забывать и о нарастающей экспансии интернет-магазинов.

По некоторым оценкам, в 2014 г. объем интернет-торговли составил & 14 млрд. при этом в США с 2009 года было закрыто 900 крупных моллов. Согласно данным китайской компании интернет-торговли OConnect, доля мобильных транзакций eCommerce в России остается на стабильно высоком уровне, несмотря на падения в других отраслях. Во втором квартале 2015 г. мобильные продажи составили 18,7% от всех транзакций eCommerce. Россия входит в тройку лидеров по показателям мобильной конверсии в ритейле. Ритейлеры, сделавшие работу со своими мобильными приложениями ключевым источником прибыли, наблюдают продолжающийся третий год рост покупок.

 

Оксана Перепелица