В конце 2021 года стало известно о нескольких крупных проектах транспортно-логистических центров в Пермском крае. Одни эксперты говорят, что главный стимул развития в этом сегменте складской недвижимости — рост экспортного товарооборота крупнейших пермских предприятий. Другие отмечают, что пандемия резко увеличила потребительский спрос на покупки товаров онлайн, а это, в свою очередь, приводит к росту запроса на качественную складскую недвижимость. Среди главных интересантов — федеральные торговые сети.

Запрос от предприятий

Сразу два крупных складских комплекса могут появиться в Осенцах в рамках особой экономической зоны (ОЭЗ) «Пермь». Один из проектов планируется реализовать совместно с ОАО «РЖД».

«Из-за низкой стоимости рубля экспортно ориентированные предприятия Пермского края наращивают производство, — отмечает директор АО «Управляющая компания «ОЭЗ Пермь» Илья Шулькин. — Под этот рост грузопотока нужны новые транспортные мощности. Например, сейчас реальная загрузка в Осенцах больше 95%, в ближайшие год или два узел будет перегружен. Нужны контейнерные терминалы, расширение дорожной и железнодорожной сети. Самая перспективная и оптимальная площадка для разгрузки этого узла — особая экономическая зона. Сейчас ведутся переговоры с ОАО «РЖД», если соглашение будет достигнуто, то это будет один из самых больших транспортно-логистических узлов в Пермском крае».

Ещё один крупный комплекс складских помещений на площадке ОЭЗ планирует создать ООО «ПФПГ», его проектная мощность 79,9 тыс. кв. м с возможностью расширения до 115,4 тыс. кв. м. Планируемые сроки реализации этого проекта — пять лет.

Другой проект строительства транспортно-логистического центра будет реализован под Краснокамском. Его инициатор — директор строительной компании ООО «ГК «ПСК-6» из Уфы Андрей Носков. «Ключевым преимуществом данного проекта является возможность организации транспортных потоков через верхнюю нитку Транссиба в страны ЕС, СНГ и Юго-Восточной Азии. Это приведёт к повышению доступности товаров на иностранные рынки, развитию конкуренции и повышению объёма предложения в различных товарных категориях», — презентовал проект для Пермского края Андрей Носков на региональном совете по предпринимательству. Сроки реализации проекта — до 2026 года. Размер инвестиций — 6,5 млрд руб.

Онлайн подгоняет

Ещё один фактор, способствующий росту на рынке складской недвижимости, — развитие e-commerce.

«Пандемия дала сильный толчок развитию онлайн-торговли, — отмечает руководитель магистерской программы «Smart-маркетинг: данные, аналитика, инсайты» НИУ ВШЭ — Пермь Александра Сажина. — Многие попробовали покупки с доставкой на дом или в пункт выдачи, аудитория онлайн-ретейлеров существенно увеличилась. Всё меньше людей боятся покупать онлайн, благодаря опциям примерки, постоплаты и лёгкого возврата. Поэтому сейчас онлайн-ретейлеры делают ставку на сервис, удобство получения, широту ассортимента и скорость доставки. Для этого нужны современные складские комплексы, которые обеспечат качество услуг».

Данные «Авито Недвижимости» подтверждают, что интерес к аренде складских помещений, расположенных в Пермском крае, по итогам 2021 года вырос на 12%. «Это главным образом связано с активным развитием онлайн-ретейла, — отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости Тимур Зайцев. — Компании стали чаще предлагать опции доставки, выходить на маркетплейсы и открывать интернет-магазины, что потребовало дополнительных площадей для хранения товаров и обеспечения эффективной логистики».

В компании «Труменс-групп», управляющей индустриальным парком «Култаево», связывают активное развитие этой территории в том числе с запросом на складские комплексы со стороны федеральных торговых сетей.

«Сейчас активно занимаемся подготовкой к развитию территории под логистические проекты, — отмечает генеральный директор «Труменс-групп» Елена Денисова. — Федеральные сети готовы заходить в Пермский край, но площадок под их логистические центры не так много. Существующие ещё с советских времён складские помещения не соответствуют современным требованиям. Логистика серьёзно изменилась, бывшие промышленные площадки предприятий устарели. Логистическое оборудование и технику нельзя размещать в старых зданиях, они не соответствуют по высоте, коммуникациям, шагу колонн и допустимой на них нагрузке». По словам Елены Денисовой, запросы на новые логистические центры поступают от торговых сетей в сегментах торговли продуктами питания, электроникой, алкоголем, а также крупнейших российских маркетплейсов.

«Рынок складской недвижимости в 2021 году показал рост спроса на 30%, что напрямую связано с активным развитием онлайн-торговли. Спрос становится более требовательным к оснащению склада. На рынке складской недвижимости преобладает дефицит качественных складских площадей классов А и В», — прокомментировали ситуацию в Pan City Group. У компании в стадии разработки проект логистического комплекса в Пермском крае, расположенного в Индустриальном районе Перми на пересечении Западного обхода и ул. Леонова.

Интерес крупных игроков к строительству крупных транспортно-логистических центров подтверждают в краевом минэке: «Регион ведёт активные переговоры с федеральными сетями, на данный момент ведутся переговоры со «Сберлогистикой» по строительству распределительного центра площадью 12—15 тыс. кв. м на территории Пермского района».

В планах краевого правительства в 2022 году привлечь в Прикамье ещё несколько федеральных игроков. Для этого подбираются земельные участки и инвестиционные площадки, оптимальные для размещения современных логистических центров, которые будут соответствовать высоким требованиям федеральных игроков. Параллельно ведутся переговоры с потенциальными инициаторами проектов в сфере логистики.

Цены и спрос

По данным «Авито Недвижимости», в 2021 году средняя стоимость аренды складов в Пермском крае составила 182 руб. за 1 кв. м, что на 1% больше, чем годом ранее. При этом квадратный метр складской недвижимости в 2021 году обходился покупателю в 5891 руб., как и в 2020 году.

Другая тенденция, которую отмечают в «Авито Недвижимости», — сокращение предложений о сдаче в аренду и продаже складских помещений в Пермском крае. По итогам 2021 года снижение составило 16 и 22% соответственно. Это, по мнению Тимура Зайцева, связано с высокой востребованностью складов. При этом на платформе доступно более 200 предложений, как в сегменте покупки, так и аренды.

По оценке директора компании Research & Decisions Регины Давлетшиной, объём предложения в Пермском крае на рынке складской недвижимости составляет в продаже примерно от 80 до 90 объектов в месяц, а в аренде — от 280 до 300. При этом год от года объём предложения существенно не меняется.

«Во-первых, предложение крайне дифференцировано по качеству, расположению по районам, типам объектов и их площади, — отмечает Регина Давлетшина. — Во-вторых, поскольку объём предложения относительно небольшой, то существует зависимость средней цены объектов от структуры предложения. Иными словами, в коридор цен по складской недвижимости попадают самые разные объекты, от современных крупных логистических центров до складов в подвалах жилых домов. А это значит, что средняя цена может сильно меняться, в зависимости от состава конкретных объектов, которые есть на данный момент на рынке.

Интересно, что за прошлый год расширился коридор цен. Если раньше аренда обходилась в 100—550 руб. за 1 кв. м в месяц, то сейчас 120—750 руб. за 1 кв. м». При этом Регина Давлетшина отмечает, что в среднем в аренде рост цен за 2021 год составил 22,9%, с 247 до 303 руб. за 1 кв. м в месяц.

По словам директора управляющей компании Gold Realty Group Светланы Костроминой, в 2021 году активно проходили сделки по складской и производственной недвижимости. «Основная масса покупателей — это арендаторы помещений, которые благодаря программам господдержки или кредитным средствам выходили на сделку по покупке, — отмечает Светлана Костромина. — Они таким образом перераспределяли траты с аренды на расходы по обслуживанию кредитных программ».

При этом в 2021 году, по мнению Костроминой, с рынка забрали все приличные складские площади. Одна из причин в том, что инвесторы ожидают повышения стоимости строительства новых складских комплексов. Другая причина — небольшой объём качественных предложений на рынке.

«Строительный запрос есть на склады от 15 тыс. до 25 тыс. кв. м, — отмечает Елена Денисова. — Есть интерес и к более крупным объектам. В среднем себестоимость их строительства достаточно высока, зачастую здесь хотят разместить не только склад, но и офис компании. Кроме того, требуется и современное оборудование. В среднем строительство обходится в 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, новое строительство современного складского комплекса будет стоить в районе 600—800 млн руб., не считая стоимости земельного участка и инженерной инфраструктуры. Сумма существенная, но и ставки аренды на такой склад существенно выше. Федеральные операторы готовы заключать долгосрочные договоры по ставке 600 руб. с НДС за 1 кв. м в месяц. В то время как старые складские помещения сдаются по цене 250—350 руб. за 1 кв. м. За счёт достаточно высоких арендных ставок простой срок окупаемости проектов составляет 7,5—8,5 лет, что на сегодняшний день существенно ниже сроков окупаемости офисной и торговой недвижимости».

Перспективы

Развитие могут получить и относительно новые для складской недвижимости форматы. В «Авито Недвижимости» отмечают, что помимо активно развивающегося сегмента складской недвижимости dark store также набирают популярность self-storage и фулфилмент-центры.

По мнению Светланы Костроминой, перспективы развития есть и у старых складских помещений. «Склад можно разделить, сделать проезды и заезды, — отмечает Костромина. — Если хочешь цену выше, соответственно, нужно предлагать меньшую площадь. Нужно определить концепт, объём инвестиций и аудиторию». При этом важное значение, по мнению Светланы Костроминой, имеет гибкость собственника по цене и продвижению территории, в том числе и желание вложить необходимые инвестиции в объект.

«Строительство индустриальных парков и развитие проектов, направленных на создание благоприятных условий для бизнеса и производства, в перспективе должно увеличить объём предложения качественных складских комплексов в регионе, — считает Тимур Зайцев. — Однако появление новых предложений на рынке складской недвижимости всё же во многом зависит от темпов развития e-commerce».

Елена Денисова отмечает, что у федеральных игроков возникает всё больше потребности в складской недвижимости в разных субъектах, но пока девелопмент в регионах ещё не перестроился. 

«В Москве и Санкт-Петербурге это происходит быстрее. Каждый месяц узнаём о новых крупных сделках в данной отрасли коммерческой недвижимости. В регионах, в том числе в Пермском крае, всё происходит медленнее. Поэтому кто быстрее займётся строительством современных складских комплексов, тот будет в безусловном выигрыше», — отмечает эксперт.

https://www.lobanov-logist.ru/library/352/64399/
https://ekspertov.ru/


Подробнее: https://www.newsko.ru/articles/nk-7105775.html?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews%2Fsearch%3Ftext%3D