Склады дешевеют, а спрос не поддается аналитике

В ближайшие полгода ставки на аренду коммерческой недвижимости снизятся, такой прогноз дали РЖД-Партнеру участники рынка. При этом спрос на склады или растет, или нет, участники рынка расходятся во мнениях. Все дело в том, что двигают спрос на коммерческую недвижимость малое число игроков рынка, однако сейчас их доля в общем объеме значительно выросла.

Склады дешевеют, а спрос не поддается аналитике

Склад если есть, то его сразу нет

В прошлом году рынок складской недвижимости пережил бум спроса. Даже ввод 2,5 млн кв. м складов (рекорд по вводу за последние 7 лет) не снизил спроса. Сейчас в процессе строительства находится еще более 2,5 млн кв. м складов по всей стране. По прогнозам, по итогам 2022 года в России будет введено порядка 2,7 млн кв. м, при этом из них на Московскую область приходится порядка 1,6 млн кв. м, Санкт-Петербург – 220 тыс. кв. м, остальное – на регионы. Итого объем рынка складов (класса А и В) в России на текущий момент составляет 35 млн кв. м.

Что касается спроса, то общий объем сделок с января по май 2022 года составил 760 тыс. кв. м, говорит Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group. Из них большая часть – 360 тыс. кв. м – Московский регион.

«В начале года спрос находился на высоком уровне, что отчасти является отложенным эффектом сделок, готовившихся в конце 2021. Но дальше спрос снижается», – говорит он.

Арендаторы пока взяли паузу, но отложенный спрос сохранился, рассуждают эксперты рынка. Наиболее востребованы в новых экономических условиях уже готовые площади. И те, на которые предлагаются скидки.

«Наблюдается небольшая коррекция до 800–850 руб. за кв. м в классе А (включая НДС и операционные расходы). Площади в субаренду предлагаются по более низким ставкам, разница находится в диапазоне 50–100 руб.», – объясняет Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

З. Вальков предполагает, что ставки к концу 2022 года снизятся до уровня в 5,4 тыс. руб за кв. м.

Основные клиенты

Драйвером рынка складской недвижимости называют e-com. Его доля в структуре сделок до 40% от общего спроса. По данным Data Insight, основной отток магазинов сейчас происходит не потому, что закрываются компании (хотя и это тоже есть), а потому, что они переориентируются на продажи на маркетплейсах.

«В мае мы наблюдаем небольшой рост онлайн-заказов, который в основном связан с тем, что люди ищут пропавший с прилавков товар в интернете», – рассказывает З. Вальков.

Спрос вверх сегодня толкают также дистрибьюторские и производственные компании, утверждает И. Починщиков. «После спада активности в первой половине весны спрос на складские площади в Санкт-Петербурге вернулся к дофевральским показателям и остается стабильным», – говорит он.

Дистрибьюторам требуется формировать запасы, особенно сейчас, когда наблюдается проблема с логистическими цепочками, поставками и ассортиментом товара. А производственным компаниям необходимы склады для наращивания производственных мощностей. Кстати, последних признают драйверами спроса в ближайшие 2 года.

«На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы», – говорит З. Вальков.

Однако склады сейчас не покупают, а только арендуют или сдают в субаренду. Эксперты разводят руками, до 2022 года склады в субаренду почти не сдавали. А теперь крупные компании, которые имеют долгосрочные договоры аренды, но ушедшие из России, вынуждены искать субарендаторов, ведь, согласно условиям договоров, они не могут отказаться от коммерческой недвижимости без штрафных санкций. Сдают помещения и компании, которые брали склады на вырост, под интенсивное развитие.

«Ряд игроков вынуждены пересматривать стратегию своего развития, оптимизируя в том числе и складские мощности», – говорит З. Вальков.

Суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 450 тыс. кв. м. Более того, в субаренду склады предлагают на короткий срок, а это – лишнее преимущество для современного рынка.

https://www.lobanov-logist.ru/library/352/64544/

Автор:Алена Алешина

дата: 10.06.2022 16:41:56 просмотров: 74

рейтинг:

(Голосов: 1, Рейтинг: 5)