«Российская бизнес-газета»: Все ушли на склад

«Российская бизнес-газета»: Все ушли на склад

Ольга Бухарова

Компании замораживают инвестиции в логистические проекты 
Экономический кризис ударил по всему рынку коммерческой недвижимости в окружных региональных центрах. Но первым удар почувствовал складской сегмент, который за весь прошлый год смог ввести не более одной трети заявленных площадей. Год назад консультанты и девелоперы говорили о дефиците складских помещений - сегодня они столкнулись с их избытком. Сейчас компании оказались в ситуации, когда не склад работает на них, а, напротив, они на склад. Реально ли в этой ситуации говорить о снижении арендных ставок, которые только за прошлый год выросли почти на 8%?

С этими и другими вопросами обозреватель "РБГ" обратился к ведущему эксперту по логистике  Николаю Лобанову. 

- На днях министр транспорта заявил, что ни один из новых инфраструктурных проектов финансироваться в этом году не будет. 
Региональные бюджеты сворачивают свои инвестпроекты, а следовательно, ждать, что появятся новые дороги и мосты, а тем более интермодальные логистические центры, не стоит. Частные инвесторы тоже сворачивают уже заявленные логистические проекты? 

- Насколько мне известно, многие негосударственные компании тоже были вынуждены заморозить инвестиции в логистические проекты. Поэтому логистику в ряде регионов вынуждены пока самостоятельно развивать сами торговые сети и крупные дистрибьюторские компании. Пока они решили вкладываться в строительство распределительных центров сначала для своих нужд, а потом уже, на условиях аутсорсинга, будут обслуживать и коллег-конкурентов. 

- Объемы перевозок, а следовательно, и наполняемость складов снижаются... 
- Действительно, перевозки только по железной дороге сократились по сравнению с октябрем прошлого года на 25 - 30%. На столько же упали объемы в сегменте контейнерной перевозки. Первая грузовая компания уже заявила о сокращении объемов заказов: вместо запланированных 15 000 вагонов в этом 
году она купит только 8800. 
Руководители девелоперских компаний в легкой панике от того, что резко, почти на треть, упал спрос на складские помещения. Владельцы складских комплексов вынуждены демпинговать, чтобы не упустить арендаторов. - По-моему, логистиков более всего раздражают вопросы о ценах на аренду складов и сопутствующие услуги. 

- Многие логистические компании пытаются компенсировать потери объемов повышением тарифов.

Их можно понять, ведь тарифы на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта в РФ в январе этого года 
выросли на 10,6% по сравнению с декабрем 2008 года. 
Некоторые девелоперы выходят из складских проектов. Арендодатели не соглашаются на снижение ставок, отапливаемые помещения зачастую пустуют. 
Тем не менее на фоне снижения ставок аренды на офисные и торговые помещения, которые достигают 40%, цены на складские помещения существенно не упали. Причина - в сохраняющемся высоком спросе. 
- Однако, по оценкам некоторых участников рынка, все свидетельствует о том, что и предложение, и спрос на склады в ближайшие несколько месяцев будут падать. 
- Снижение спроса уже привело к тому, что н а Урале практически исчезли проблемы со складами класса А (еще полгода назад многие констатировали их дефицит). Сейчас большая часть проектов строительства таких складов заморожена минимум на год. Та же тенденция наблюдается и в других городах, в том числе и Москве. В Московском регионе уже год заморожены почти все строящиеся складские объекты. 

- Насколько сейчас различаются цены в складской инфраструктуре?

- По классу А диапазон ставок составляет $135-155 за квадратный метр. 
В классе В средние ставки - $120-130. Для этого класса не имеет большого значения наличие известного арендатора с раскрученным брендом, срок аренды может быть любым, начиная от 11 месяцев, так как эти здания, как правило, принадлежат частному собственнику и не являются инвестиционными. По классу С (в зависимости от месторасположения и удаленности от МКАД) стоимость аренды варьируется от $50 до $100 за квадратный метр без учета НДС и коммунальных платежей. Правда, если терминал этого класса расположен в Москве, то уровень ставок приближается к классу А. 

- А сколько сейчас стоят складские площади в Москве? 
- Средняя цена квадратного метра производственно-складской площади $2086. Это, кстати, на 8% ниже в сравнении с показателем декабря 2008 года. 

- Цены на аренду складов меняться не будут? 
- В ближайшие несколько месяцев можно ожидать корректировки цен до 15-20% в сегменте складов классов В и С. Но только на те объекты, которые находятся в труднодоступных и маловостребованных местах. Что касается класса А, то пересмотр арендных договоров практически невозможен в силу жестко структурированных инвестиционных контрактов и существующих обеспечительных депозитов. В этом случае логичнее и экономически целесообразнее сдавать вакантные площади в субаренду, что позволит сохранить замороженные депозитные средства. 
Серьезно ситуация в складском сегменте может измениться только при наличии веских оснований, например, банкротства крупных логистических операторов, в руках которых находится до 50% площадей. Пока таких предпосылок нет. 
Таким образом, в данном сегменте пока сохраняется баланс спроса и предложения. Что позволяет арендодателям держать цены практически на прежних уровнях. 

- Какие \"защитные меры\", на ваш взгляд, помогут логистическим компаниям безболезненно пережить кризис? 
- В связи с кризисом крупные и средние предприятия зачастую вынуждены сокращать объем производства, и если ранее для них было рентабельно содержать собственные склады, то теперь оптимальным решением может быть аутсорсинг. 
Стремление средних и небольших компаний снизить расходы на складскую логистику приводит к росту спроса на низкокачественные складские объекты, а также объекты, находящиеся на значительном удалении от города.

Но выживут те, кто сможет оптимизировать свои бизнес-процессы под изменившиеся условия.