Складская экономика: доходное дело на фоне неудовлетворенного спроса

24/09/2007
Текст: Елена Потапова

Складской сегмент на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно. Работать в этой сфере сложно, но динамика развития и спрос на строящиеся объекты позволяют рассчитывать на неплохие перспективы. Судя по информации в открытых источниках, размер заявленных инвестиций в эту сферу на 2007-2008 гг. составляет около $7,5 млрд.

Наиболее привлекательным моментом является доходность вложений. По словам коммерческого директора компании «Архитек-Инжиниринг» Владимира Савинова, в среднем доходность составляет порядка 12-14% годовых при сроках окупаемости в 7-8 лет. Причем, по оценкам директора по развитию компании BLUESTONE GROUP Дениса Трущенко, для логистических операторов этот срок, как правило, менее растянут во времени, поскольку они имеют возможность улучшать экономические показатели проектов за счет доходов от оказания расширенного комплекса дополнительных слуг.

Кстати, для западных стран такие показатели недостижимы. Вот что сказал по этому поводу в прошлогоднем интервью газете «Ведомости» главный исполнительный директор компании GeoPost по регионам Северной и Восточной Европы Клаус Остерберг: «Ставка доходности для девелоперов в Москве может достигать 17-20% — это очень высокий показатель, инвестиции окупаются где-то за шесть лет. На европейском развитом и структурированном рынке таких показателей прибыли давно уже нет».

Впрочем, надо отметить, что и среди российских инвесторов рассчитывать на высокую доходность может не каждый. По словам аналитика отдела исследований Jones Lang LaSalle Россия и СНГ Ольги Рыбаковой, минимальная ставка инвестиционной доходности складской недвижимости в московском регионе на конец первого полугодия 2007 года составила 10-10,5 %. Причем значительная часть девелоперов планирует выход из проекта через продажу комплекса институциональному инвестору сразу после сдачи проекта.

Особенно рискованными являются проекты начинающих инвесторов. Эксперты группы компаний «Эспро» отмечают, что в складской сегмент пришло много девелоперов из других сфер недвижимости. Новички понимают, что складские помещения востребованы, но не осознают до конца специфику этого рынка. По словам Владимира Савинова, зачастую начинающие инвесторы и девелоперы пытаются самостоятельно выйти на складской рынок, ожидая получить доходность от 20-25% до 40% при сроках окупаемости 3-5 лет. Но на деле реализация оптимистичного сценария сталкивается с «неожиданными» препятствиями (многочисленными согласованиями, проблемами с землеотводом и переоформлением участков, подведением коммуникаций и др.) Решение этих проблем требует немалых затрат и профессионального опыта, которого неискушенным инвесторам не хватает. В результате заявленные проекты в лучшем случае вводятся в действие с опозданием, а в худшем – перепродаются более опытным инвесторам или замораживаются до лучших времен.

Словом, для успешной реализации складского проекта нужно знать особенности рынка и быть готовым к предстоящим рискам.

Владимир Савинов считает, что основными рисковыми факторами являются:

– выбор участка,

– переоформление земель,

– получение технических условий,

– согласования по проекту,

– обременения,

– неправильный выбор участников проекта,

– изначально непроработанная концепция.

Однако даже при всестороннем обосновании проекта на этапе его реализации возникают непредсказуемые затраты. По словам Владимира Савинова, при экономическом обосновании проектов в расчет обычно берут усредненную стоимость строительства 450-500 дол/кв.м, получая при этом неплохую рентабельность (по мнению аналитиков «Эспро», зачастую эта цифра достигает 800 дол/кв.м). Причем при выходе на конкретную строительную площадку затраты на строительство существенно меняются. Из заявленной сметы «вылезают» неучтенные расходы: стоимость согласований, обременений и подключения к внешним сетям. По оценке Владимира Савинова, эти расходы составляют порядка 25% от общих инвестиций при застройке объекта с последующей сдачей в аренду (см. таблицу 1).

Кроме того, в современных условиях очень трудно с уверенностью просчитать себестоимость строительства. Стоимость некоторых строительных материалов в 2006 году выросла почти на 40% (в частности, цена на бетон увеличилась приметно на 30-40%, заметно «подскочили» расценки на металлоконструкции и т.д.) Эксперты группы компаний «Эспро» считают, что экстраполировать сложившиеся показатели на будущее не следует, поскольку цены на стройматериалы будут по-прежнему иметь тенденцию к росту. (Кроме того, нынешний строительный рынок – это рынок генерального подрядчика: строительный бум привел к тому, что ГП, фактически, диктует условия подряда.) Впрочем, это в равной степени относится и ко многим другим финансовым показателям складских проектов (ценам на подключение к коммуникациям, влиянию растущей конкуренции среди заказчиков на стоимость контрактов генподряда и т.д.)

Но еще больше на удорожание проектов влияет увеличение стоимости земельных участков. Эксперты «Эспро» отмечают, что земельный рынок очень непрозрачен, поэтому сложно перевести участки из одной категории в другую (например, из земель сельхозназначения в промышленные). Большие затруднения (задержки и удорожание согласований) вызывает разработка проекта планировки территории (это положение введено новым Градостроительным кодексом). Кроме того, влияние на доходность проекта может оказать выбор расположения объекта (развязок, транспортных потоков, возможности подведения коммуникаций) и поддержка со стороны местной администрации. Зачастую согласованные контракты срываются по самым неожиданным причинам (например, выясняется, что по отведенному участку должна проходить магистраль местного значения). Следовательно, договоренности с властями должны быть подкреплены мониторингом экономической ситуации и анализом регионального законодательства.

Понятно, что без должного знания предмета тут работать невозможно. Поэтому многие инвесторы работают при поддержке компаний, которые способны эффективно контролировать реализацию проекта. Не пренебрегают услугами российских девелоперов и зарубежные компании. Вот что говорит по этому поводу представитель группы компаний «Эспро»: «В прошлом некоторые иностранные компании пытались самостоятельно искать земельные участки под реализацию складских проектов. Позднее пришло понимание того, что на российском рынке с учетом специфики земельного рынка, количества согласований, которое необходимо провести, без российского партнера не обойтись. Для этой цели стали нанимать российские специализированные компании, которые предоставляют услуги девелопмента».

Разумеется, у иностранных инвесторов есть свои предпочтения, - они заинтересованы во вложении в качественные складские проекты. По словам Ольги Рыбаковой, прежде всего, их интересует складская недвижимость класса «А», соответствующая международным стандартам качества. Кроме того, высокие требования предъявляются к арендаторам проекта (это должны быть крупные компании с хорошей репутацией, желательно международные). Причем договоры аренды должны соответствовать международной практике и заключаться на срок не менее 7-10 лет. «На практике, стандартная схема участия институ¬ционального инвестора заключается в осуществлении покупки объекта целиком, что является ком¬фортным условием как для арендаторов комплекса, так и для покупателя, - говорит Денис Трущенко, - такая схема не нарушает целостную систему эксплуатации объ¬екта при общении с сервисными службами обеспечения жизнедеятельности объекта».

По словам Владимира Савинова, сценарии развития складского проекта на российском рынке недвижимости могут быть различными:

Покупка участка с последующей застройкой и эксплуатацией комплекса:

– сдача в аренду мелким арендаторам,

– сдача в аренду крупным арендаторам,

– сдача в аренду одному логистическому оператору,

– предоставление услуг ответственного хранения.

2. Покупка участка с последующей застройкой и спекулятивной продажей комплекса.

3. Покупка существующего комплекса с последующей сдачей в аренду или оказанием услуг ответственного хранения.

4. Покупка оснащенного комплекса с действующими контрактами.

5. Покупка участка и последующая продажа с проектом, концепцией, полученными техническими условиями и т.д.

Каждый из перечисленных сценариев имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому делать выбор предстоит в каждом конкретном случае отдельно. Но сегодня самими распространенными и относительно стабильными являются проекты, рассчитанные на длительный срок аренды. Правда, рост арендных ставок на склады класса «А» не компенсирует повышения себестоимости строительства, а дефицит складских помещений не способствует удешевлению проектов (по мнению экспертов компании «Эспро», в ближайшие 2-3 года насыщения складского сегмент рынка не произойдет). И хотя на рынке бытует мнение о снижении арендных ставок, в реальности обстоятельства складываются иначе. С одной стороны, пока строительство складских объектов не успевает за потребностями рынка. С другой, – негативное влияние на потребителей оказывает невыполнение условий заявленных проектов (перенос сроков ввода или замораживание объекта), что заметно расшатывает спрос и дезориентирует участников рынка. «Задержки в строительстве стали достаточно частой практикой на рынке, - говорит Ольга Рыбакова, - поэтому предложение увеличивается постепенно и при активно растущем спросе дефицит качественных площадей сохраняется, поддерживая высокий уровень ставок».

В этой ситуации более надежным ориентиром могут служить показатели ведущих компаний (см. таблицы 2 и 3). Как видим, по складам класса «А» у этих компаний средняя ставка в 2006 г. находилась в интервале 123-148 дол/кв.м., по складам класса «В» - на уровне 105-110 дол/кв.м. В этом году ситуация изменилась незначительно, если не считать некоторого удорожания объектов класса «В». По словам Дениса Трущенко, на конец текущего квартала 2007 г. арендные ставки на складские помещения класса «А» составили в среднем 120-140 дол/кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов, на складские помещения класса «В» - 100-120 дол/кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы остаются пока на прежнем уровне и составляют в среднем 25-35 дол/кв.м в год для класса «А», и 15-20 дол/кв.м в год для класса «В». Однако формирующаяся в последнее время тенденция повышения требований со стороны арендаторов к управлению складскими комплексами, скорее всего, коренным образом повлияет на изменение эксплуатационных расходов в сторону увеличения.

Одним из действенных вариантов против дальнейшего целостного увеличения арендных ставок является строительство складов для собственных нужд. Однако, по словам Дениса Трущенко, данное решение однозначно не может быть оценено как единственный вариант решения, так как такое строительство в разы удорожает любой проект. Далеко не каждая компания готова пойти на это, не имея должных ресурсов. В случае, если все же арендные ставки будут продолжать галопирующий рост в будущем, не исключено наступление момента, когда оправданным станет строительство складских проектов под конкретного заказчика.

Снова Запад нам поможет? (сами построим или «варягов» позовем?)

По мнению аналитиков компании BLUESTONE GROUP, основными внутренними факторами, влияющими на развитие сегмента складской недвижимости, являются:

• превышение общего уровня спроса на качественные складские помещения над актуальным предложением (построенные складские помещения сдаются в аренду еще на этапе строительства);

• прогнозируемое сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайших 1 – 1,5 лет;

• повышение деловой активности профессиональных западных и российских инвесторов;

• выход на российский рынок именитых иностранных девелоперов, занятых строительством складской и индустриальной недвижимости;

• увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд (так называемая реализация объектов по схеме «built to suit»).

Однако в целом, судя по выступлениям представителей ведущих компаний в открытых источниках, арендные ставки останутся на нынешнем уровне в течение ближайших лет. Во всяком случае, максимальные показатели сохранятся до 2009 года. Уже в 2008 г. можно ожидать стабилизации ситуации в столичном регионе на фоне расширения строительства новых объектов в Подмосковье, Санкт-Петербурге и других городах-«миллионниках» (Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и ряде других). Кстати, арендные ставки на склады класса «А» в регионах мало отличаются от московских, поскольку дефицит складских помещений здесь еще заметнее. Тем не менее, не только в столице, но и за ее пределами ожидается укрупнение проектов (сооружение складских помещений площадью 500 тыс. кв. м и больше). Эта тенденция недавно была поддержана Президентом РФ Владимиром Путиным, который заявил о необходимости создания мощных логистических центров на основе государственно-частного партнерства.

Кроме того, наряду со специализированными объектами будут развиваться индустриальные парки, совмещающие складские и производственные помещения. Разумеется, в силу технологической сложности такие проекты не будут носить массового характера. И все же индустриальные парки будут сооружаться, поскольку они очень интересны для потребителей. Совмещение на одной территории производственной зоны, складских, офисных и вспомогательных помещений позволит производственным компаниям более эффективно сотрудничать с логистическими партнерами и одновременно контролировать их работу. Пока практических примеров на новом направлении – считанные единицы. Но в будущем именно создание комплексных объектов и крупных современных складских помещений станет определять развитие складского сегмента в России.

Рынок купли-продажи производственно-складских помещений г. Москвы

в первом полугодии 2007 года

Объем предложения помещений производственно-складского назначения продолжает снижаться (сообщают в своем обзоре специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG)). За первое полугодие 2007 года на рынок вышло 60 новых предложений. Общее количество экспонируемых помещений за прошедшее полугодие составило 133 шт., что на 20% меньше количества помещений предлагаемых в первом полугодии 2006 года. Суммарная стоимость объектов «отстала» от прошлогоднего показателя на 15% и составила 1,13 млрд дол. Общая площадь предложений сократилась еще существеннее - до 0,68 млн м2, что на 52 % меньше общей площади предложений за первое полугодие 2006 года.

Именно такое существенное падение объема предложения в самом «дешевом» сегменте дало превышение роста средневзвешенной цены по рынку в целом над ростом стоимости в каждом отдельном сегменте. Средневзвешенная цена производственно-складских объектов за год выросла на 76% и достигла уровня 1710 дол за кв.м.

Таблица 1.

Ориентировочная структура инвестиций до сдачи комплекса в эксплуатацию*

Направление инвестиций Доля от общего объема (в %%)

Управление проектом 2,00

Официальные платежи 0,30

Согласования 6,00

Обременения, доплата за нагрузку на инфраструктуру города и т.п. 10,18

Внешние сети на объект 4,07

Арендные платежи за землю 0,08

Проектирование 1,87

Авторский надзор 0,19

Строительство 73,98

Риэлторские услуги 1,32

Итого 100,0

* Примечание

Структура меняется в зависимости от объекта и месторасположения

Таблица 2**.

Арендные ставки на складские помещения класса «А», Москва, 2006 г. (дол/кв.м)

минимальная максимальная средняя

Knight Frank 115 130 123

CWSR 100 140 120

Noble Gibbons 120 130 125

Colliers Int. 110 150 130

Praedium 135 160 148

JLLS 115 140 128

Таблица 3**.

Арендные ставки на складские помещения класса «В», Москва, 2006 г.

минимальная максимальная средняя

Knight Frank 90 120 105

CWSR 90 130 110

Praedium 100 120 110
_________________________________

** использованы материалы компании «Архитек-Инжиниринг»
журнал \"СНИП\"
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55179/

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1445

рейтинг:

(Нет голосов)