Логистика: трудный возраст

Киевский рынок логистической недвижимости наконец-то оживился. Около 30 000 кв. м новых площадей будут введены в эксплуатацию до конца текущего года, к реализации заявлены несколько масштабных проектов иностранных инвесторов, активизировались отечественные девелоперы. Складская недвижимость завоевала репутацию перспективной, дефицит на нее принял впечатляющие масштабы. Но стоит ли рассматривать этот сегмент как приоритетное направление для капиталовложений, и какие могут возникнуть проблемы у инвестора?

Радужные перспективы

Логистика в условиях глобализации экономики становится все более прибыльным бизнесом – уже в этом году эксперты прогнозируют рост объемов мировой торговли на 7%. Высокими показателями роста будут отличаться страны азиатскотихоокеанского региона, Центральной и Восточной Европы. Украина не осталась в стороне скорее благодаря выгодному геополитическому положению, нежели собственной экономике. Перспективы страны в логистическом бизнесе подтверждает не только присутствие на рынке ряда зарубежных «зубров» логистики – Kuehne + Nagel, FransMaass, FM Logistics, DHL Logistics Украина, – но и их серьезные планы, в том числе и на отдаленное будущее.
«Мы готовы инвестировать в Украину, в частности – в логистику Киева, – здесь всегда будет большой спрос», –заявил КлаусМихаэль Кюне, председатель совета директоров корпорации Kuehne + Nagel. В планах компании на ближайшие три года – расширение в восточном регионе до 45 000 кв. м складской недвижимости.

По словам Мишеля Паскалиса, генерального директора компании «Международное логистическое партнерство» («МЛП»), компания, начавшая строительство первого в Украине логистического парка класса «А» (площадь складов – 100 000 кв. м) под Киевом, намерена в недалеком будущем реализовать аналогичные парки в окрестностях столицы, Одессе, других украинских городахмиллионниках.

Еще один аргумент в пользу инвестиций в логистику, о которой уже в течение годадвух говорит большинство девелоперов, – дефицит складских помещений класса «А». «По нашим оценкам, только в Киевской области арендаторы готовы снять еще 1 млн кв. м качественных складов», – говорит Виталий Кащенко, генеральный директор «МЛПЧайка». Сейчас на рынке Киева существует всего около 160 000 кв. м профессиональных складских комплексов. Привлекательной выглядит и цифра, обозначающая порог вхождения в бизнес профессиональной складской недвижимости. По различным данным, сегодня требуемая сумма инвестиций исчисляется $15–20 млн (без учета покупки земли). Например, Kuehne + Nagel инвестировала в строительство складского комплекса класса «А» (Гостомель, Киевская обл.), по данным Виктора Шкарбана, генерального директора компании в Украине, более ?10 млн.

«Сумма зависит и от площади земельного участка, которым владеет компания, – отмечает Оксана Елманова, генеральный директор компании FIM Group. – Кажется, что пропорция «землялогистический комплекс» составляет примерно 50/50, но она варьируется – ведь на 2 га можно реализовать не более 7 000 кв. м складов, а уже на 5 га – 25 000 кв. м». Строить выгоднее именно склады класса «А». Затратная часть, даже с учетом выполнения высокопрочных промышленных полов и здания высотой 12 м, не глобально отличается от затрат на строительство склада класса «В». Но впоследствии, по словам О. Елмановой, доходность логистического комплекса класса «В» будет существенно меньше.

Стоимость услуг feeдевелопера варьируется, по разным данным, от 5 до 15%. Однако западные компании предпочитают, чтобы украинские девелоперы также инвестировали свои средства в проект, или обеспечивали банковские гарантии – своего рода перестраховка. В этом случае стоимость услуг будет зависеть от условий контракта. В западноевропейских странах типичная ставка – 10–12%. В Украине эта ставка может достигать 20%.
Услуги по сопровождению строительства обойдутся в 2–3% от суммы инвестиций в реализацию проекта.
Проектные работы в складском комплексе занимают по отношению к другой недвижимости очень небольшую долю – примерно 2–5% от себестоимости строительства. Как правило, складской комплекс является типовым проектом, роль архитектора здесь не так велика.
Себестоимость строительства 1 кв. м профессионального «сухого» склада сегодня составляет, в среднем, $650–850 за 1 кв. м. Специализированный склад, к примеру, ныне остро востребованный холодильный, обойдется порядка $1000 за 1 кв. м, в зависимости от уровня базового оборудования. Но и доходность таких объектов намного выше.
Стоимость строительномонтажных работ, по данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», колеблется в ценовом диапазоне ?200–300 за 1 кв. м, в зависимости от высоты, площади и т.п.

Пожалуй, самая емкая – по времени, нервам и деньгам – согласовательная часть. Основные затраты идут на согласование земли (имущественные права, отчуждение, изменение целевого назначения и т.п.), и на этом этапе схемы работы самые непрозрачные.

Итак, в сравнении с затратами на строительство ТЦ (по данным компании FIM Group, около $1000 за 1 кв. м), или офисного центра класса «А» или «В» (от $800 за 1 кв. м) – возведение профессионального склада относительно недорого. Какова же доходность высококлассной «логистики»? «Сегодня уровень доходности объектов складской недвижимости оценивается на уровне 17–20%, что превышает показатели столиц других стран ЦентральноВосточной Европы, – утверждает Марта Костюк, руководитель отдела аналитики компании DTZ. – Но если бы качественный готовый логистический комплекс сегодня предлагался на продажу, то рационально предположить, что такой объект был бы привлекательным для инвесторов с уровнем доходности 13–14%». В то же время, показатель доходности наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости в Киеве эксперт оценивает на уровне 10–11%.

Впрочем, основная цель умного девелопера – зарабатывать не столько на текущем доходе, сколько на увеличении стоимости самого бизнеса. Большие денежные потоки, оборачиваемые в логистическом комплексе благодаря успешному управлению девелопера, наличие долгосрочных гарантированных договоров будут для инвестора лучшим аргументом.

Инвестору в складскую недвижимость на руку играет и срок окупаемости таких объектов. Вопервых, он практически совпадает с термином окупаемости торговой и офисной недвижимости, который за последние годы значительно увеличился. Если «пионеры» ТЦ уже через 2–3 года эксплуатации объекта могли почивать на лаврах, то сегодня и пять лет кажутся привлекательными – срок растянулся до 7–8 лет, не говоря о неудачных проектах... Качественная логистическая недвижимость окупится через 7–8 лет. При этом, срок ниже среднеевропейских показателей, где он достигает 10–15 лет.

Специализированные склады – таможеннолицензионные, холодильные – окупаются быстрее. Причиной тому, как поясняет Виталий Бойко, заместитель директора компании «Украинская Торговая Гильдия», – чрезвычайно мизерное количество предложений складов спецформата на рынке. Стоимость аренды таких складов в несколько раз выше, по сравнению с обычным «сухим» складом.

Специализированный холодильный, в отличие от обычного склада, при рентабельности 30% окупится всего за 3–4 года. Впрочем, можно предположить, что и такая ситуация временная, учитывая опыт торговой и офисной недвижимости.

Положительны прогнозы на ближайшие несколько лет и в отношении арендных ставок. Сегодня граничные по Киевской области составляют $12 за 1 кв. м. Аренда таможеннолицензионного склада обойдется в $20–25 за 1 кв. м, а дефицитного холодильного – во все $30–35 за 1 кв. м. Ожидаемое повышение ставок, по различным прогнозам, в ближайшие год–два может составить 5–10% по Украине, а в столице и столичном регионе – 15–20%. Однако при такой оптимистичной для инвестора картине, не следует забывать, что насыщение рынка может инициировать снижение стоимости аренды. Опыт Польши – тому свидетельство. Складская недвижимость там начала активно развиваться 10 лет назад. Первоначальные арендные ставки были сопоставимы с нынешними украинскими. Сейчас в Польше существенные площади складов (при цене $5 за 1 кв. м) пустуют.

Итак, есть все предпосылки для более чем активного инвестирования в строительство логистических комплексов. Тем не менее, жесткий дефицит никуда не делся: введение новых объектов затягивается. В чем же причины?

Противоречивый спрос

Что нужно девелоперу? Разумеется, деньги – чтобы вкладывать в проекты, и самое главное – спрос. При его наличии найдутся и инвестиции. С пунктом первым отечественные девелоперы тем или иным образом справляются, привлекая инвестиции всяческими доступными методами, а второй имеет существенные нюансы. Если рассматривать проблему спроса на логистическую недвижимость, можно заметить несколько ее основополагающих особенностей.

Первая – почти все украинские девелоперы строят склады builttosuit. Соответственно вторая – девелоперы чрезвычайно мало строят «свои» складские комплексы – под сдачу в аренду, с управлением, предоставлением сопутствующих услуг. По информации некоторых девелоперов, сдача складской недвижимости в аренду создает только 50% доходности комплекса. Остальное – дополнительные услуги. «$10–12 аренды с общего метра квадратного – это мало, – отмечает В. Бойко. – А вот еще $10 от транспортного обслуживания, перегрузки, погрузки и т. п. создаст практически 20% – среднюю доходности от торговой или офисной недвижимости».

Чтобы заработал второй фактор, нужен потребитель, готовый платить девелоперу не только за площадку, но и заказывать услуги. Увы, сейчас такого рынка услуг в полном понимании слова в Украине нет. «Потребители хотят арендовать площадь, но не вашу тару, услуги ваших грузчиков и т.п., – поясняет эксперт. – Например, в Симферополе потребитель готов платить высокие ставки аренды, но не готов платить за услуги. А в Одессе, при высоких ставках аренды, есть спрос и на дополнительные складские услуги». В то же время, на Западе компании охотно пользуются логистическими услугами. Им дешевле заказать этот сервис у логистаарендодателя, чем нанимать своих рабочих.

В Украине ситуация пока обратная. Да и культура ведения бизнеса в массовом понимании оставляет желать лучшего, основываясь на принципе «лишь бы сейчас дешевле».
«Рынок логистических услуг в Украине безусловно существует, – говорит Станислав Герман, директор департамента складской недвижимости Knight Frank в Украине. – При этом за каждого клиента логистам приходится бороться». Кроме того, существует еще целый ряд потенциальных потребителей, которые еще не осознали экономической привлекательности потребления логистических услуг. «Тем не менее, рынок расширяется, становится более емким, спрос растет, в круг влияния логистических операторов попадают новые сегменты категории клиентов».

Серьезную конкуренцию украинским девелоперам, пожелавшим сдать складской комплекс в аренду, составляют зарубежные и украинские компании – «чистые» логисты. Большинство из них на рынке достаточно продолжительное время, имеют долгосрочные контракты на обслуживание крупных зарубежных и отечественных производителей и поставщиков. Таким образом, 50% «девелоперского» заработка от услуг уже в руках логистов, стремящихся строить склады «под себя». А с западными логистическими компаниями конкурировать довольно сложно не только новичкам в логистике – девелоперам, – но и опытным украинским логистам. По данным С. Германа, только около 20% клиентов полностью довольны услугами логистов, остальные же не исключают миграции на более привлекательные условия. На эту часть «недовольных» прежде всего и рассчитывают приходящие на наш рынок логистические компании.

«Зарубежные логисты в первую очередь интересны для западных компаний, работающих в Украине, – поясняет С. Герман. – Большинство отечественных логистических компаний выросли из транспортноэкспедиционных, их уровень услуг отличается от отработанных десятилетиями технологий оперирования товаром западными логистами». Кроме того, в зарубежных компаниях часто принято работать по так называемым мировым контрактам, когда международная логистическая компания оказывает услуги эксклюзивно по всему миру. Поэтому конкуренция по предоставлению логистических услуг, по всей видимости, будет только ужесточаться.

Впрочем, на вопрос «быть или не быть» логистической недвижимости, сам рынок отвечает: быть. Как отметил Мишель Паскалис, причиной прихода «МЛП» в Украину стал именно спрос. При этом эксперт утверждает, что девелоперу сегодня строить складские комплексы для сдачи в аренду выгодно.

Подтверждает это и размер арендных ставок, которые в Украине в полтора–два раза выше, чем в Центральной и Западной Европе. Согласно данным компании Colliers International, в 2005 году аренда складов класса «А» на рынке Варшавы составляла в среднем $4,4 за 1 кв. м, Праги – $5,7– 6,36 за 1 кв. м, а в Украине – $7–10 за 1 кв. м. Одним из факторов, тормозивших развитие складской недвижимости, было осторожное отношение западных инвесторов, предполагавших, что Украина пойдет по пути развития Польши, Чехии. А это означало бы существенное снижение арендных ставок (до уровня этих стран) по мере насыщения рынка.

Однако дефицит складских площадей в этом году сохранился, тенденций к понижению арендных ставок не было, более того, их рост составил 15–20%. Также активизировались украинские логисты. В противовес иностранным арендаторам, неохотно шедшим на оплату завышенных, по их мнению, арендных ставок, отечественные – с большой готовностью подписывали договора аренды по существующим ставкам и начинали строительство собственных логистических комплексов. По всей видимости, именно стабильное повышение спроса и арендных ставок активизировало осторожных зарубежных инвесторов.

Описанные выше противоречия в подходе к реализации логистической недвижимости обусловлены, видимо, еще и тем, что в Украине пока не сформировалось четкое понимание, разделение непосредственно логистики и строительства складов, как отдельных видов бизнеса. Причиной мог стать традиционный для неразвитых рынков подход, когда компания занимается «всем и сразу», тогда как опыт развитых стран свидетельствует о четкой диверсификации и специализации различных видов бизнеса.

В любом случае, для украинского девелопера наиболее выгодно и удобно сегодня строить склады builttosuit. Здесь практически сразу все ясно и понятно: клиент, который четко излагает свои потребности, финансирование, стоимость объекта, сроки. Договора заключаются заранее, оговорены арендные ставки. «Строительство builttosuit всегда более выгодно, – говорит О. Елманова. – Во-первых, это позволяет разработать концепцию, пользуясь знаниями своего заказчика. Когда компания, особенно логистическая, заключает договор на builttosuit, она дает достаточно предметное техническое задание, по которому намного проще работать.

Во-вторых, такие заказчики – достаточно известные западные компании, что позволяет решить проблему с финансированием. Можно даже сказать, что контракт на 5–7 лет минимизирует такую проблему». Этот способ строительства складов гарантирует девелоперу возврат инвестиций. Например, если в ближайшее время на киевский рынок логистики выплеснется 1 млн кв. м складов, арендные ставки резко упадут. В этом случае девелопер с «готовым» клиентом и долгосрочными договорами застрахован, в некоторой степени, от финансовых потерь и жесткой конкурентной борьбы за арендатора.

«Следует понимать и недостатки объекта builttosuit. Удобный, выгодный, менее рисковый – он, по сути, является специализированным под конкретного арендатора, – утверждает С. Герман. – И с точки зрения приобретения инвестором такой проект менее привлекателен, чем универсальный».

Профессионализм в дефиците

Хотя некоторые специалисты считают роль девелопера в реализации логистической недвижимости не столь существенной, как в торговой или офисной, его профессионализм и опыт имеет большое значение. Для Украины проблема специалистов в сфере логистической недвижимости становится все актуальнее. Это отмечают как сами «чистые» логисты, так и девелоперы. По словам В. Шкарбана, дефицит специалистов препятствует развитию логистики в стране. Тем более что профессиональная логистика – это не только традиционные перевозки грузов и их обработка. «В центре внимания оказался системный логист, четко ориентированный на потребности клиентов, экономичность, – говорит КлаусМихаэль Кюне. – Он предоставляет интегрированные услуги в сфере международного транспорта, складирования и дистрибуции». В структуре логистического бизнеса компании Kuehne + Nagel в Украине, как утверждает В. Шкарбан, 50% приходится на перевозки, остальное – складские услуги, качество которых во многом определяет лояльность клиентов. По словам О. Елмановой, логистика – понятие еще новое для Украины. А без понимания технологии логистики правильно построить комплекс нельзя.

Самое важное для девелопера, заходящего в логистическую недвижимость, – правильно выбрать концепцию складского комплекса. «Недостаточный профессионализм девелоперов в совокупности с активизацией строительства складской недвижимости может привести к созданию так называемых музейных проектов», – утверждает С. Герман.
Сегодня количество работающих профессиональных складов класса «А» в Киевской области исчисляется единицами. По данным специалистов FIM Group, к таковым относятся: логистические комплексы FIM Service, Kuehne + Nagel, а также проекты HCM Group, RabenУкраина.

Время диверсификации

Как бы то ни было, интерес девелоперов к логистической недвижимости есть и, скорее всего, будет расти. Причин несколько: вопервых, по оценкам экспертов, привлекательность других видов коммерческой недвижимости будет снижаться. Киев постепенно насыщается офисами и торговыми центрами, рано или поздно доходность от этих сегодня сверхприбыльных видов недвижимости будет падать, баланс сместится в сторону складской недвижимости. Разумеется, он никогда не выровняется, но привлекательность этого сектора будет расти.

«Сегодня уровень доходности инвестиций в складскую недвижимость в Киеве остается высоким, что вместе с дефицитом качественных площадей на рынке делает этот сегмент достаточно привлекательным, – отмечает М. Костюк. – Очевидно, что с насыщением рынка арендные ставки на складскую недвижимость могут снижаться, но заключение долгосрочных договоров аренды (7–10 лет) сможет обеспечить получение собственником гарантированного дохода».

Вовторых, у многих девелоперов есть участки, которые непригодны для организации офисных или торговых помещений. Их использование ограничено коттеджными городками или логистическими комплексами. Вынуждает девелоперов идти за город и дефицит в Киеве площадок под строительство ТЦ. Тем более, сегодня создавать небольшие объекты площадью 5000–7000 кв. м – малоприбыльно. Для рентабельного современного ТЦ площадью от 40 000 кв. м нужен участок минимум на 5 га. К сожалению, столица сегодня таких земель предоставить девелоперам не может.

Аналогичная ситуация с офисной недвижимостью: необходимо иметь «нужный участок в нужном месте».

Девелоперы только начинают обращаться к строительству складской недвижимости в аренду. Этот рынок еще недостаточно развит, несмотря на существующий спрос. Большинство экспертов прогнозируют на ближайшие годы его активное развитие, отчасти связывая это со стабилизировавшейся политической ситуацией в стране. Приход в Украину зарубежных логистических компаний, укрупнение отечественных – служат сигналом для девелоперов: пора строить склады. Все эти процессы закономерны – рынок недвижимости диверсифицируется, происходит распределение инвестиций. Пока же до стабилизации работы складского сегмента, стандартизации бизнеса, насыщения рынка – далеко. Как и любой вид недвижимости, складская должна развиваться поступательно, идти от потребностей рынка. Для массового введения западных стандартов логистики должен дорасти, в первую очередь, наш потребитель. Поэтому сегодня складская недвижимость для девелоперов – скорее перспектива на будущее. Но ожидать быстрых и легких денег не стоит.

Татьяна Шульга

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1834

рейтинг:

(Нет голосов)