Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Обзор рынка складской недвижимости за 3 квартал 2007 года

Обзор рынка складской недвижимости за 3 квартал 2007 года


29 Января 2008

Предложение

Рынок складской недвижимости остается лидером по инвестиционной привлекательности среди всех секторов коммерческой недвижимости. Бурный рост рынка обусловлен сравнительно низким уровнем затрат по реализации проектов и высоким уровнем спроса на качественные склады. Несмотря на большое количество ежеквартально вводимых новых площадей, спрос по-прежнему превышает предложение.

На текущий год запланирован ввод в эксплуатацию порядка 1,35 млн. кв.м качественных складских площадей, однако, учитывая постоянные переносы сроков ввода объектов, практически будет введено не более 650 тыс. кв.м. Традиционным препятствием для ввода запланированного объема площадей являются сложности с оформлением прав на землю и получением необходимых согласований, подключением коммуникаций и т.д.

Суммарный объем предложения по итогам 3 квартала 2007 года составил 920 тыс. кв.м помещений в аренду и 285 тыс. кв.м помещений на продажу. Как и в 3 квартале 2006 года, в аналогичном периоде 2007 года резко снизился суммарный объем предложения на продажу, что связано с уменьшением деловой активности на рынке купли-продажи за этот период. Объем предложения по аренде остался практически неизменен.

Несколько изменилось соотношение предложения складов в аренду по сравнению с первым полугодием. Возросла на 3% доля предложения на юге и составила 16%. По-прежнему
превалирует в объеме предложения юго-восточное направление (18%).

Структура предложения складских помещений на продажу в 3 квартале стала гораздо более равномерной по сравнению с предыдущим периодом. В ней произошли ещё более существенные изменения соотношений, чем в структуре предложения в аренду. Так, значительно (на 16%!) сократилась доля восточного направления—до 15%, северо-востока с 19 до 11%. Как и в структуре предложения складов в аренду, возросла доля южного направления, но более заметно—на 11%, и составила 19%, что объясняется выходом на рынок крупных объектов на юге. Увеличилась доля предложения на севере, западе, юго-востоке и юго-западе.

Объединяет структуры предложения складских помещений в аренду и на продажу увеличение доли южного направления, сокращение восточного и незначительная доля складов по северо-западному направлениям.

На данный момент структура предложения складских помещений в зависимости от площади полностью зависит от типа сделки и не меняется уже более полутора лет. То есть, среди складских площадей площадью до 500 кв.м преобладают помещения, сдаваемые в аренду, а в объеме предложений площадью более 1000 кв.м основную доля составляют предложения на продажу. В структуре предложения складской недвижимости в аренду 22% составляют площади от 100 до 200 кв.м, а наименьшая доля предложений приходится на
объекты площадью свыше 3000 кв.м (2% от суммарного объема). В 3 квартале увеличилась доля наименьших (до 100 кв. м) помещений до 17%. В структуре предложения на продажу
основную массу составляют объекты площадью свыше 3000 кв.м (28%), от 500 до 1000 кв.м (26%) и от 1000 до 3000 (20%), а процент небольших площадей минимален (2%). Подобная диспропорция объясняет существование неудовлетворенного спроса на аренду значительных по площади складских помещений.

Если рассматривать структуру предложения складских помещений в зависимости от удаленности от центра, то статистика не зависит от типа сделки. Основной объем предложения, как в аренду, так и на продажу, сосредоточен между ТТК и МКАД, и в 3 квартале этот объем несколько увеличился по сравнению с первым полугодием. Объем предложения за пределами МКАД в условиях растущего спроса на такие склады не изменился (5-8%), и на рынке продолжает ощущаться дефицит таких помещений.

Территориальное распределение нового строительства в регионе изменилось. Южное направление лидирует по объемам нового строительства: c учетом смежных направлений
там строятся более 50% объектов. За ним следует север (21%) и восток (16%). Таким образом, география нового строительства сместилась с востока на юг, и в перспективе
там ожидается дальнейшее повышение предложения.

Независимо от направления, основное строительство объектов складской недвижимости сосредоточено на расстоянии до 40 км от МКАД, однако, все большее число новых проектов выходит за указанные пределы.

По итогам 3 квартала 2007 года, уровень вакантных площадей составил около 1,5% для складских помещений класса А и 3% в классе В, что обусловлено практикой заключения сделок на начальных этапах строительства и даже проектирования новых объектов.

Спрос

Ввиду динамичного развития потребительского рынка и появления на нем все большего количества участников, спрос на складские помещения категории А и В постоянно возрастает. По оценке специалистов компании MAYFAIR Properties, объем спроса на складскую недвижимость в течение 2007 года вырастет как минимум на 28-30% по сравнению с уровнем 2006 года и составит порядка 2,9 млн.кв.м площадей.

На основании запросов, поступивших в компанию MAYFAIR Properties в 3 квартале 2007 года, можно судить о том, что основной спрос приходится на помещения в диапазоне от 5
до 10 тыс. кв.м (26%), более 10 тыс.кв.м (21%) и от 1 до 3 тыс. кв.м (21%). По сравнению с первым полугодием, структура спроса несколько выровнялась. Большим спросом стали пользоваться значительные по площади помещения (свыше 10 тыс.кв.м).

Наибольшим спросом пользуется складская недвижимость по Новорязанскому, Каширскому, Киевскому, Минскому и Ленинградскому направлениям. Традиционно потенциальную привлекательность направлений обеспечивают наличие международных аэропортов, качество трассы, перспективы строительства новых транспортных развязок.

По-прежнему более трети от общего объема спроса приходится на складские объекты, расположенные на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД. В целом, в Московском регионе порядка 90% от общего объема спроса приходится на Подмосковье и лишь 10% - на Москву, где выше арендные ставки и значительно ниже пропускная способность дорог.

В структуре спроса на складскую недвижимость в зависимости от способа дальнейшего использования по сравнению с 1 полугодием уменьшилась доля спроса на аренду до 73% и
увеличилась до 22% - на покупку складов. 5% осталось на ответственное хранение.

Так как объем предложения складов большой площади в аренду остается на крайне низком уровне, на рынке продолжается ситуация дисбаланса спроса и предложения.

Арендные ставки и цены продажи

Арендные ставки на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье продолжают оставаться одними из самых высоких в Европе, что обусловлено отсутствием свободных высококлассных площадей и дисбалансом спроса и предложения. Несмотря на это, за 3 квартал 2007 года средний уровень арендных ставок вырос незначительно по сравнению с показателями первого полугодия. В то же время выросли цены продаж складских помещений класса В.

Средний уровень арендных ставок на качественные складские помещения в 3 квартале незначительно вырос по сравнением с концом первого полугодия: 190$ за кв.м в год для
складов класса А и порядка 155$ за кв.м в год (рост 3,3%) на помещения класса В (без НДС, включая операционные расходы). Цены продажи на складские помещения класса А были зафиксированы в пределах $1350-1800 за кв.м, класса В—$1000-1450 за кв.м. Цены продажи возросли на 7,5% по сравнению с концом первого полугодия вследствие дисбаланса спроса и предложения складских площадей на продажу и сохранением инвестиционной активности. Сохранение уровня арендных ставок в 3 квартале можно объяснить невысокой активностью рынка аренды в данный период.

Максимальный уровень арендных ставок был зафиксирован в ЮАО и составил $1100 за кв.м в год, минимальный - в СВАО на уровне $45 за кв.м в год (как правило, такие объекты представляют собой давно экспонируемые неликвидные склады низкого качества).

Учитывая незначительный рост ставок аренды по складским помещениям, уровень эксплуатационных расходов в течение 3 квартала 2007 года также не претерпел изменений и составил $30-40 за кв.м для складов класса А и $20-30 за кв. м для класса В.

Что касается зависимости стоимостных характеристик складских помещений от площади объектов, то на рынке аренды складов наблюдается снижение удельных ставок пропорционально увеличению сдаваемой площади. Исключением стали площади 1000-3000 кв.м и свыше 3000 кв.м, что связано с увеличившимся по сравнению с первым полугодием дефицитом таких площадей. Рынок продажи складских помещений не обладает такой четкой взаимозависимостью этих показателей. Самая большая стоимость продажи в $2090 за кв.м
наблюдается для складских помещений 100-200 кв.м.

В настоящее время прослеживается наметившаяся ещё в 2006 году тенденция роста спроса на покупку складской недвижимости в общем объеме спроса.

Новости рынка:
• На заседании правительства Московской области было одобрено постановление «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области по вопросам создания промышленных округов и развития транспортно-логистической системы в Московской области». Документ определяет характеристики отдельных промышленных округов и объектов транспортнологистической системы. В общей сложности в Подмосковье промышленные округа предполагается разместить на территории 23 городов и районов. В
частности, в городском округе Домодедово будет построен многофункциональный парк «Кузьминское», в Егорьевском районе - индустриальный парк «Кукшево», в Зарайском районе - агропарк «Алтухово»
• Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group завершают сделку по приобретению портфеля логистической недвижимости международного класса площадью более 1 млн. квадратных метров у компании Capital Partners. Портфель проектов расположен в московском регионе и включает более 200 000 кв. метров логистических площадей, а также площадки для строительства новых логистических комплексов площадью более 800 000 кв. метров. Девелопером и управляющей компаний проекта выступит Redwood Group
• В ближайшие 3-4 года X5 Retail Group планирует инвестировать $1 млрд. в систему логистики: ввести складские логистические комплексы общей площадью 600-700 тыс. кв. м. Предполагается, что они будут расположены по всей европейской части России

Заявленные проекты:
1. До конца 2010 года московская компания \"Евразия логистик\" (один из ведущих девелоперов СНГ) планирует открыть более 20 индустриальных комплексов. Предполагается, что комплексы соединят основные торговые узлы России и стран ближнего
зарубежья в единую систему распределительных центров. В результате складские площади компании превысят 5 млн. кв. м. Предполагается, что они станут основой международного транспортного коридора, объединяющего Юго-Восточную Азию, Китай, Казахстан, Россию и Европу. Объем инвестиций в проект составят более $3 млрд.
2.В Ступинском муниципальном районе Московской области будет построен логистический центр. 120 тыс.кв.м. складских и офисных помещений будут построены на земельном участке площадью 40 га. Объем инвестиций в проект компании «Парк логистики Малино» составит 65 млн. евро.
3.В 2007 году российская компания ООО \"Метро Вэрхаус Ногинск\" начнет строительство в Ногинском районе Московской области логистического центра - объекта складского назначения.
4.Parkridge Holdings вложит $150 млн. в строительство складского комплекса в районе аэропорта Шереметьево. По мнению руководства компании, на 40 га можно построить не менее 200 тыс. кв. м недвижимости.
5.Британский фонд Raven Russia вместе с белорусской компанией “Феликс” собирается построить в подмосковном Климовске логистический комплекс площадью 110 000 кв. м. Объем инвестиций в проект составит порядка $100 млн., считают эксперты рынка.

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале: Объект Расположение Площадь, тыс. кв. м Девелопер
НЛК \"Крекшино\" 20 км от МАКД, Киевское ш. 58 (3 оч.) РосЕвроДевелопмент
ЛП \"Белая дача\" 2 км от МАКД, Новорязанское ш. 30 \"Белая дача\"/Hines
MLP Подольск 17 км от МКАД по Симферопольскому ш. 100 MLP

Тенденции и прогноз

В 3 квартале 2007 года были отмечены следующие тенденции развития рынка:
• Увеличение доли складских помещений на продажу в общем объеме предложения
• Неравномерное распределение объема предложения в зависимости от площади складских помещений. Высокий уровень неудовлетворенного спроса на аренду больших помещений и покупку помещений небольшой площади
• Крайне недостаточный объем предложения за пределами МКАД, несмотря на высокий уровень спроса на такие объекты со стороны потребителей
• Увеличение предложения на южном направлении
• Стабилизация уровня арендных ставок
• Усиление активности крупных сетевых девелоперов

Прогноз

В 2007 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 1,35 млн. кв.м складских помещений класса А и В. Однако, учитывая ежегодно повторяющуюся ситуацию со сдвигом сроков ввода объектом, аналитики компании MAYFAIR Properties прогнозируют ввод порядка 650 тыс. кв.м качественных складов. Так, были в очередной раз перенесены сроки ввода ТЛК «Томилино» (Новорязанское ш.), который теперь планируется ввести не ранее 2008 г.

В структуре предложения сохранится преобладание предложения по южному и юго-восточному направлению, поскольку именно там будут строиться наиболее масштабные проекты. Параллельно будет терять лидирующие позиции в территориальной структуре предложения северное направление, а девелоперы продолжат развитие складской недвижимости все дальше от МКАД.

Статистика за 3 квартал 2007 года продемонстрировала углубление основных тенденций прошлого года и в текущем году.

В частности, рынок складской недвижимости становится все более прозрачным и цивилизованным. Все большее количество торговых и производственных компаний осознают роль эффективной логистики в максимизации прибыли, таким образом, растет уровень спроса на качественные складские помещения. В сочетании с положительной динамикой
основных макроэкономических показателей страны, это является причиной резкого превышения спроса над предложением. Подобная тенденция сохранится в течение нескольких последующих лет, несмотря на увеличение числа заявленных крупных проектов.

В последние 2-3 года доходность при сделках со складской недвижимостью несколько снизилась (до 15%) вследствие усиления конкуренции между девелоперами и повышения стоимости строительства. Тем не менее этот сегмент останется интересен девелоперам и инвесторам, особенно крупным игрокам.

В условиях возрастающей конкуренции успех проектов будет определяться не удаленностью от МКАД, а прежде всего транспортной доступностью и качественными характеристиками, поскольку складская недвижимость среди всех сегментов коммерческой недвижимости наименее зависима от влияния имиджа, престижности направления на успех объекта.

К концу года ожидается незначительное повышение уровня арендных ставок и стоимости продаж.

Крупные объекты, заявленные к вводу в IV квартале 2007 года Объект Расположение Площадь, тыс. кв. м Девелопер
\"Ступино\" 52 кв от МКАД, Симферопольское ш. 110 C.R.E.D.O.
\"One&Only\" 1 км от МКАД, Алтуфьевское ш. 64 NT Computers
MLP -Ленинградский терминал, 3-я оч. 13 км от МКАД, Ленинградское ш. 59 MLP
Логистический парк \"Домодедово\", 1-я оч. 30 км от МКАД, Каширское ш. 50 Capital Partners
Кулон-Истра, 1 фаза 40 км от МКАД, Новорижское ш. 50 Espro
Северное Домодедово, 1-я оч. Трасса М4 \"Дон\" 36 ИПГ \"Евразия\"

www.skladno.ru
дата: 00.00.0000 00:00:00    просмотров: 1314

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

В Московской области останется одна таможня Жесткий коллектив: все против всех Как снизить издержки на персонал Можно ли увольнять топ-менеджмент? оптимизация склада Партнёры компании Лобанов-логист ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ ПЛАТИТЬ ПРОЦЕНТОМ ОТ ПРОДАЖ Роль упаковки в логистике и страховании склад Срок испытаний