Хранить нельзя складировать

Теоретически работа складских помещений в комплексах организуется двумя способами: либо каждый арендатор получает долю на едином складе, либо создает собственный на своей арендуемой территории. Последний вариант встречается чаще, и обычно в совокупности с офисами подсобки занимают 20-30% арендуемого пространства. Собственник ТЦ заинтересован сдать как можно больше торговых площадей по максимальным ценам, поэтому под склад чаще используют только те \"квадраты\", на каких невозможно торговать.

Дефицит с дисконтом

Площадь внутреннего склада конкретного магазина, как правило, рассчитывается исходя из пожеланий арендатора. Его величина зависит от предполагаемого объема хранения, частоты оборота товара, схемы организации хранения, правил работы ТЦ и других параметров. Но, по мнению экспертов, размещение складских помещений в больших объемах на площадях ТЦ считается экономически не целесообразным. \"Средние ставки аренды по складам и торговым площадям различаются как минимум в 3-3,5 раза в пользу последних. Поэтому отдельных складских помещений в ТЦ, как правило, не выделяется, - комментирует Вадим Приходько, заместитель генерального директора ЗАО \"РТМ Девелопмент\" по маркетингу и аренде. - Правда, есть небольшие исключения для больших универмагов и супермаркетов\". \"Но все зависит от маркетинговой политики конкретного объекта\", - оговаривает Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По ее данным, стоимость аренды внутреннего склада составляет 20-30% от среднерыночной для торговых помещений.

\"Площадь под склад должна выделяться еще на стадии разработки логистической составляющей концепции ТЦ, - комментирует Андрей Григорьев, генеральный директор 2L и эксперт Logistics Field Audit(LFA). - Более точно параметры склада определяются после формирования примерного списка арендаторов и уточняются в ходе архитектурного проектирования торгового комплекса\". На этапе принятия решения по объекту каждый арендатор просчитывает потенциальный магазин как единый бизнес, в котором часть площадей отводится под офисное пространство, часть под склады или помещения предпродажной подготовки и большая часть - под торговые залы. Чаще всего соотношение вспомогательных и торговых помещений составляет 30 на 70% (плюс-минус 5%). \"Как правило, ни одна из товарных категорий не заставит арендатора пожертвовать торговой площадью ради склада, - рассказывает Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью сети \"Техносила\" и компании \"ТС Девелопмент\". - Естественно, при определении места подсобных помещений привязка обычно идет к стоякам и коммуникациям\".

Чтобы высчитать параметры общего склада ТЦ, необходимо знать такие показатели, как объем и интенсивность товарооборота через склад, а также его стоимость для арендатора. Определить параметры грузооборота можно либо путем опроса арендаторов (в зависимости от стоимости использования склада), либо методом моделирования. \"Насколько я знаю, такой модели еще никто не предлагал, поэтому работы по ее созданию в нашей компании уже начались\", - замечает Андрей Григорьев.

Раньше у профессиональных гипермаркетов под вспомогательные помещения отдавалось 30-40% от общей площади: например если площадь гипермаркета составляла 10 тыс. кв. м, то под технические помещения отводилось 3-4 тыс. кв. м. Сейчас, когда технологии уже \"обкатаны\", подсобные и складские помещения у гипермаркетов всегда занимают 3-3,5 тыс. кв. м. \"Супермаркету же по-прежнему приходится выделять под хранение и подготовку товара порядка 40% площадей в зависимости от конкретного оператора, поскольку сам формат не предусматривает больших объемов продукции непосредственно в торговом зале\", - оценивает ситуацию Александр Обуховский, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International.

\"Торговые площади гипермаркетов занимают как минимум 2/3, все остальное - производственные и технологические помещения, - сообщает Мария Воронова, начальник департамента маркетинга \"РосЕвроДевелопмент\". - Товарооборот ритейлера можно рассчитать только приблизительно - каков должен быть его минимум, чтобы окупить арендную ставку\". Важно точно \"попасть\" в цифру оперативных товарных запасов.

Наталия Орешина напоминает, что для прогнозирования товарооборота учитываются популярность торговой зоны, предполагаемый доход и конкурентная среда. Вместе с тем рассчитать его точную сумму в проектируемом ТЦ практически невозможно - у большинства компаний просто нет такого опыта. Поэтому сегодня ритейлеры опираются на опыт своих отдельных магазинов, но из-за дороговизны аренды урезают склад, что не всегда оправданно.

Все же, как отмечает Андрей Григорьев, говорить об аналитике в области \"внутренних складов\" пока нельзя: \"Их параметры сегодня определяются по принципу \"что было свободно - то и отдали под склад\", за исключением \"якорей\"...\". \"Специального расчета по складам на этапе проектирования ТЦ фактически не делают, - подчеркивает Вадим Приходько. - Но у большинства эти площади обычно ничтожно малы, поэтому в любом комплексе можно найти неиспользуемые помещения, чтобы выделить арендатору 15-20 \"квадратов\" под склад\".

\"Я не уверена, чтобы кто-либо из девелоперов заранее планировал такие площади (в идеале - 10-15% площади ТЦ), - признает Наталия Орешина. - Если они и появляются, то в силу каких-то технических \"неувязок\" на определенном этапе, чаще уже в ходе реализации объекта...\"

Переменчивая практика

По данным г-жи Орешиной, складские помещения в ТЦ в первую очередь нужны fаshiоn-арендаторам крупногабаритных комплексов, а также тем, кто платит высокие арендные ставки: \"Это могут быть небольшие комплексы на маленьких участках в центре города, где стоимость квадратного метра очень высокая\".

В подавляющем большинстве ТЦ нет различий между складом и торговыми площадями. \"Проектировщикам всегда дается задание сделать максимальный объем площадей пригодным под торговлю\", - говорит г-н Обуховский. \"Мы не выделяем складские зоны, а сдаем в аренду все помещения как торговые, тем самым даем возможность арендаторам самим выбирать, где у них будет склад, а где торговая зона\", - уточняет Виталий Ефимкин, вице-президент ГК \"Ташир\". Исключение составляют гипермаркеты - им по понятным причинам приходится выделять вспомогательные залы под склад. \"Наша стратегия такова: арендуя помещения в ТЦ под гипермаркеты real,-, мы обычно выдвигаем требования только по общей площади и уже на месте определяем размеры складских помещений\", - делится Йенс Поттен, директор по развитию компании 000 \"real,-Hypermarket\".

Помимо продуктовых \"якорей\" складской запас или технологические помещения необходимо держать также операторам спортивных и детских товаров, бытовой техники, магазинам DIY. В свое время сеть \"Старик Хоттабыч\" была представлена в \"Меrе-Теплый Стан\". Проработав несколько лет, в октябре 2006 года \"Старик Хоттабыч\" закрылся и съехал. Одной из основных причин неуспеха сети в \"самом посещаемом ТРЦ Европы\" стало отсутствие привычной ритейлеру инфраструктуры и нехватка складских помещений, в связи с чем далеко не вся продукция присутствовала на складе. \"Старик Хоттабыч\" позиционирует себя одновременно как интерьерный консультант, поэтому ведет более гибкую политику, подстраивая торговую площадь под конкретную ситуацию, комментирует Александр Обуховский. - Тогда как операторы DIY (OBI, Leroy Merlin, Castorama) предпочитают отдельно стоящие здания площадью 12-15 тыс. кв. м, из которых тысяч 5 (или 20-30% общей площади) отдают под склад\". Особые правила хранения продукции, требующие специальных технических условий, закон предъявляет к аптекам и ювелирным магазинам. Иногда возникают проблемы и с размещением DIY в цоколе - из-за легковоспламеняющихся лакокрасочных товаров. \"Но нет сегодня в России таких ограничений, которые невозможно было бы преодолеть с помощью грамотно составленного отдельного технического условия на проект, - подчеркивает г-н Обуховский. - По СНиП размер торгового помещения вообще не может превышать 3 тыс. кв. м: чем же тогда являются гипермаркеты сточки зрения СНиП?\"

Итак, с точки зрения арендодателя внутренний склад ТЦ сегодня нельзя назвать \"неполезной площадью\". Арендатор платит за него такую же аренду, как и за собственно торговые \"квадраты\". А вот уже профессионально управляемые и оснащенные складские помещения, сдаваемые по традиционно более низким ставкам, арендодателю непосредственно в ТРЦ были бы абсолютно невыгодны. \"К тому же качество и оборудование таких складов несовершенно, - поясняет Мария Воронова. - Поэтому ритейлеры располагают небольшой склад прямо в теле магазина и, если им это нужно, дополнительные складские помещения в логистическом парке\".

Но далеко не все используют такой вариант. Многие просто пригоняют фуру с распределительного центра в Москве или имеют один склад, работающий на целый регион. \"У нас есть аутсорсинговый распределительный склад, на который товар привозят крупные фуры, а затем партиями развозят его по магазинам, - поясняет Надежда Сенюк. -Логистика становится значительно дешевле\". В любом случае собственнику не выгоден склад, если каждый из арендаторов держит его сам. По опыту г-на Приходько, если у арендатора в городе несколько магазинов, то он обычно снимает склад и делает поставки на ежедневной основе.

По мнению г-на Поттена, в данном случае сложно говорить о тренде - скорее об организации внутренней логистики конкретного арендатора: \"Если компания активна на региональных рынках, то объем необходимых складских помещений в ТЦ и городах присутствия зависит от того, где расположены ее главный логистический центр и склад. Если в Центральном регионе России, то можно уменьшить складские помещения в близлежащих регионах за счет оперативного подвоза товаров. А если в Поволжье или на юге, например, то в центре и в западных регионах приходится увеличивать складские помещения\". Эксперт отмечает, что в целом, пожалуй, только формат ритейл-парка, который в России лишь начинает развиваться, позволяет предоставить всем арендаторам складские помещения в достаточном объеме. \"Но поскольку земля в России дорогая, а основные доходы любой владелец получает за счет торговой галереи, можно суверенностью сказать, что формат \"ритейл-парка\" в России развития не получит\", - убежден Вадим Приходько.

Иногда площади, изначально запланированные под внутренний склад, девелопер может сдать как торговые. К примеру, в ТРЦ \"Атриум\" на минус первом этаже большое количество складских помещений проектировались под супермаркет, а когда размер супермаркета уменьшился, появилась возможность сдать их под магазин стоковой одежды и различные виды сервиса: химчистку, ремонт ключей и т. д. Естественно, девелопер смог это сделать только тогда, когда закончились договорные отношения с прежним арендатором.

При создании концепции торгового центра не всегда удается учесть технологические потребности арендаторов, например,что для фуд-корта требуются два отдельных лифта (для продуктов и отходов). Или по концепции одному ресторану, в соответствии с требованиями СЭС, также необходимы два лифта или хотя бы технологический коридор от лифтов к ресторану. \"Спасти положение может устроенная поблизости кладовая с суточным запасом продуктов, пополняемая в ночное время, - рекомендует Александр Обуховский. - На Западе цены на строительство ниже, окупаемость другая, поэтому все торговые центры пронизаны грузовыми лифтами и опоясаны технологическими коридорами. Наши девелоперы не могут себе позволить такие потери площадей\". Для обеспечения гибкости функционального зонирования ТЦ бывает целесообразно производить загрузку из цокольного этажа. Фуд-корты, как и другие арендаторы в \"Мегах\" загружаются с фасадов, что приводит к пересечению технологическими коридорами общественных зон. А у ТРЦ Blue Water в Англии, в 70 км от Лондона, открытый загрузочный блок расположен прямо в центре треугольного здания: получается, что торговый молл окружает дебаркадер как \"форт Байард\".

Средняя площадь подсобного помещения во многом зависит от собственно бренда и концепции продаж. Некоторые арендаторы держат весь сток в торговом зале, а торговцы обувью нередко арендуют в ТЦ помещения под коробки. \"Не обязательно жертвовать полезными площадями - следует еще на этапе проектирования предусмотреть антресольные этажи, которые после открытия ТРЦ сдаются в аренду по цене складских помещений\", - предлагает Денис Густешев, директор департамента торговой недвижимости HC&MG.

Размеры и место размещения склада арендатор в любом случае должен согласовать с собственником, так как это связано с техникой противопожарной безопасности. Основное требование - сохранение максимально свободным эвакуационного выхода.

Логика логистик

Как бы то ни было, признается Андрей Григорьев, ему пока неизвестны случаи, когда внутренняя логистика ТЦ реально проектируется на этапе разработки концепции и далее по мере проектирования: \"Это приводит к тому, что проектировщики проектируют, \"как привыкли\", строители строят, \"как могут\", а все проблемы потом решает управляющая компания: грузовым машинам не подъехать, они бьются сами и ломают опоры, разгрузка неудобная, грузовые лифты маленькие и далеко, двери узкие и открываются не в ту сторону и т. п.\". Эксперт абсолютно убежден, что только комплексное решение вопросов логистики (как внутренней, так и внешней) на самых ранних этапах проектирования позволит избежать ошибок и повысить эффективность работы ТЦ.

Входы в \"подсобное хозяйство\" обычно находятся с тыльной части здания, прилегающей к гипермаркету и вертикальным коммуникациям (грузовым лифтам). \"Размеры парковки должны соответствовать площади комплекса, чтобы обеспечивать ему нормальную жизнедеятельность\", - замечает г-н Ефимкин. Основными ошибками при проектировании \"складской инфраструктуры\" торгового комплекса эксперт называет оторванность от грузопассажирских лифтов и/или неправильный расчет их количества/ грузоподъемности, отрыв зоны логистики от основного потребителя, а также неправильно составленный график времени загрузки и доставки товара. Вадим Приходько добавляет, что доставка товара в крупные магазины ТЦ должна идти по отдельным сервисным коридорам: \"Это необходимо как для удобства для арендатора, так и для безопасного функционирования ТЦ. Для небольших магазинов возможна загрузка товара в нерабочее время через торговую галерею\". Спикер в числе прочих ошибок проектировщиков упоминает случаи, когда дебаркадеры проектируются в той части ТЦ, где нет сервисного коридора в помещение крупного арендатора в другой части комплекса. В такой ситуации необходимо проектировать как минимум две зоны разгрузки.

С точки зрения \"якорного\" арендатора недочетом девелопера при проектировании внутренней логистики г-жа Сенюк называет отсутствие индивидуальной зоны разгрузки, индивидуальных дебаркадеров и лифтов. Для продуктовиков, например, такой проблемы нет, а вот остальным (и \"Техносиле\" в том числе) они необходимы. \"Входы в \"подсобное хозяйство\" ТЦ и дебаркадеры должны располагаться в наиболее невидимой части комплекса, т. к. три основных фасада ТЦ также должны являться архитектурной доминантой для привлечения посетителей, -консультирует Вадим Приходько. - Парковка перед складскими входами должна быть рассчитана на 3-5 машин. УК составляет строгий график завоза товаров вплоть до применения штрафных санкций к арендаторам, задерживающим загрузку\". Дебаркадеры с зоной погрузки/разворота могут занимать до 2-3 тыс. кв. м.

В свою очередь, г-н Григорьев считает бессмысленными любые общие советы такого рода: \"Сначала необходимо получить исходные данные и ответы на десятки вопросов по конкретному объекту. Вся эта информация должна быть тщательно обработана и положена в основу логистической составляющей общей концепции, а затем и проекта ТЦ\".

Зависят ли арендные ставки от соотношения основной и \"складской\" площади внутри ТЦ? Г-н Поттен не стал бы утверждать, что существует столь прямая зависимость: \"Скорее ставки регулируются обычными колебаниями спроса и предложения: высокий спрос - цены растут, что мы сейчас и наблюдаем практически повсеместно\".

Подводя итог, Андрей Григорьев напоминает, что помещения под отдельный склад внутри ТЦ выделяются, как правило, по остаточному принципу: \"Что будет на этой площади - офис или подсобное помещение - по большому счету никого не волнует.

Олеся Круглова, Коммерческая недвижимость
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55497/

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 2925

рейтинг:

(Голосов: 1, Рейтинг: 5)