Повышение доходности складской недвижимости

Руслан Суворов,
руководитель отдела складской и производственной недвижимости,
Praedium

В се знают, что рынок складской недвижимости развивается, это так, но при этом, в середине прошлого года, нередко можно было услышать от девелоперов, особенно только входящих в рынок: «А зачем все это надо, собственно? Если срок окупаемости зашкаливает за восемь лет, то нужна ли такая головная боль — строительство складов?» Тем не менее, есть динамика развития рынка: сроки окупаемости, их изменение в течение определенного времени. Есть и некоторые сценарии повышения доходности складских проектов, в их основе — знание предъявляемых к ним требований, чтобы возводимый объект соответствовал ожиданиям будущих инвесторов и покупателей.

Рынок складской недвижимости достаточно молод, более-менее активно он начал развиваться в 2005 г. До этого на нем были представлены исключительно небольшие объекты, явно не способные удовлетворить существующий спрос и даже приблизиться к этому. Были, конечно, и качественные проекты, но их было явно недостаточно. Со временем на рынок начало выходить все большее число крупных объектов, скоро стали говорить о миллионах квадратных метров, вводимых в эксплуатацию ежегодно. Например, в 2007 г. было введено около 1 млн кв. м,

на 2008 г. заявлен такой же объем, однако похоже, что реальный объем завершенного строительства будет меньше, так как основная часть из этих площадей запланирована ко вводу на четвертый квартал текущего года, а сроки ввода часто переносятся. В итоге реальный объем качественных складских площадей может составить порядка 60-70% от запланированного.

Причина падения доходности

Оценивая темпы развития рынка, все, и в особенности арендаторы, ожидали, что ставки будут падать. Собственно, это и произошло: как только на рынок вышли большие проекты, арендные ставки, действительно, снизились. Однако, вопреки ожиданиям многих, падение прекратилось. Произошло это по одной простой причине: начался рост строительства. В 2005 г. и в начале 2006 г. эту тенденцию заметили не сразу, о ней заговорили лишь где-то к концу 2006 г. А основным лейтмотивом прошлого года стал рост себестоимости строительства, диктующий свои условия рынку складской недвижимости. При сохраняющихся арендных ставках это привело к увеличению срока окупаемости и к падению доходности девелопера. Девелоперы, в свою очередь, отреагировали: в 2007 г. арендные ставки заметно поднялись, рост составил порядка 10% , что позволило удержать на конец 2007 г. окупаемость складов в пределах 8 лет в среднем.

Уровень арендных ставок в регионах не намного ниже московского, однако строительство обходится дороже, поэтому срок окупаемости региональных складов составляет около 12 лет. На региональных рынках складской недвижимости, например, в Екатеринбурге или в Новосибирске, уровень арендных ставок вполне сопоставим с московским. Другое дело в Санкт-Петербурге: здесь уровень насыщения рынка выше, ставки тоже растут, но не так быстро.

Конечно, можно обсуждать, что время возврата инвестиций у кого!то чуть больше, у кого-то — чуть меньше. По этому поводу можно подискутировать, но необходимо признать: рынок такой рост ставок, в основном, принял. И у арендатора есть выбор: он может либо строить сам, либо арендовать. Однако в сложившейся сегодня ситуации, когда девелоперская маржа невелика, арендатору выгоднее арендовать.

Я уверен в том, что девелоперы приостановят развитие запланированных проектов, если площади, которые сейчас строятся, не будут сдаваться. Если сейчас появится существенный процент вакантных площадей, мы увидим, что новые стройки прекратятся, так как снижать цены девелоперам невыгодно, в этом случае им просто нет смысла заниматься складами. Часто задают вопрос, как считается себестоимость проектов. По данным на конец 2007 г., строительство склада обходилось в 900 тыс. долл. за место с землей. С тех пор за короткое время произошли существенные изменения, и сейчас эта цифра составляет уже 1 000–1 200 тыс. долларов. В расчет принимаются не только сама коробка, но также и стоимость земли, естественно, приблизительная, и стоимость внешних сетей. Цена объекта в целом зависит от его качества и масштабов проекта.

Повышение доходности: оптимизация концепции

Как показывает опыт, чаще всего арендатору вполне подходит стандартное помещение, стандартная коробка, и поэтому склады строятся под будущего, пока что неизвестного клиента. И каждый раз после общения с арендатором возникает прямая необходимость в адаптации здания к его требованиям. Снижение доходности — стимул для того, чтобы что-то менялось. Все чаще стали говорить о том, что нужна специализация возводимых объектов: «холодильники», склады с легкими производствами. Это поможет девелоперу увеличить собственную маржу.

Что происходит на рынке холодных складов? Среди них есть две основные разновидности: это склады с температурой выше нуля градусов, и так называемые морозильники, где температура значительно ниже. Первые можно создать на базе обычного сухого склада, значительных инвестиций это не требует. Вторые уже на стадии разработки концепции и проектирования требуют учитывать определенную специфику. Изначально необходимо понимать, что за продукция будет храниться на складе, какое разграничение нужно будет сделать между различными температурными зонами. Все это повлияет на оборудование, которое будет установлено, и нет никакой гарантии, что будущему арендатору, например, компании, торгующей мясной продукцией, подойдет все то, что вы предусмотрели. Один из редких примеров, когда здание изначально строилось с параметрами морозильного склада, — это «КПД-Терминал» в «Томилино».

Еще один интересный сценарий повышения доходности складских объектов, над реализацией которого стали задумываться все чаще — это индустриальный парк или совокупность склада и легких производств. Безусловно, в этом случае предлагаемый девелоперами продукт не будет стандартным. Арендатор, производственная или какая-либо иная компания, заинтересован в том, чтобы здание отвечало именно его потребностям. В данном проекте у девелопера возникает больший потенциал в увеличении своей маржи. Но и здесь есть свои нюансы: все сводится к тому, что это built-to-suit, а значит, и сроки развития проекта будут совершенно другие. Кроме того, такой проект будет иметь повышенную сложность: нужно выдержать требования к инженерному обеспечению, количеству энергии, которой должен снабжаться этот объект. Из-за этого увеличиваются и сроки реализации проекта и сроки возврата инвестиций.

В итоге девелопер, принявший решение строить нестандартный, адаптированный под требования арендаторов объект, уже не может возвести несколько десятков или сотен тысяч квадратных метров с той же скоростью, с какой строится обычный склад. Специализация существенно замедляет развитие проекта, что тоже сказывается на доходности.

Необходимо учитывать все плюсы и минусы. С одной стороны, специализация складского проекта — одна из своего рода палочек!выручалочек, она помогает девелоперам повысить доходность проекта. Однако в силу того, что это, в основном, built!to!suit, делать основную ставку на использование только таких инструментов, на мой взгляд, нецелесообразно.

Повышение доходности: продажа

Для многих профессиональных игроков на рынке не ново и еще одно решение, которое можно рекомендовать как одно из оптимальных, а именно, строительство с учетом будущей продажи. Изначально у собственника склада должно быть понимание, что он не собирается его держать в собственности, а планирует привлечь на эти площади арендаторов, чтоб в дальнейшем продать его инвестору. Так поступают профессиональные девелоперы на развитых западных рынках, так как склад - продукт относительно стандартный, значит, сам продукт как таковой мало в чем позволяет компаниям дифференцироваться по сравнению с конкурентами.

Для девелопера подобный проект будет достаточно доходным и интересным вот по какой причине. Построив склад, сдав его в аренду, а затем продав, девелопер зарабатывает на разнице между себестоимостью проекта и ценой продажи. В качестве покупателя выступают финансовые институты, которым необходимы объекты для вложения средств. Приобретение склада они оценивают как покупку не очень высокой доходности, понимая при этом, что, несмотря на относительно невысокую постоянную прибыль, деньги будут вложены надежно.

Для того чтобы в будущем подобная сделка между инвесторами и девелопером состоялась, последнему необходимо на максимально ранней стадии предполагать выход из проекта, то есть последующую его продажу. Это касается и технических характеристик объекта, и юридической его чистоты, и параметров договоров аренды.

Инвестора заинтересует чистый арендный доход, по этому показателю он сможет оценить, выгодно ли ему покупать предлагаемую недвижимость. Чтобы инвестор купил проект, необходимо должным образом структурировать арендную ставку, а договоры аренды должны быть долгосрочными.

«Длинная» аренда — условие продажи

Частные девелоперы, особенно небольших проектов, привыкли заключать договоры «недлинные» и повышать арендную ставку ежегодно на тот процент, на который они считают нужным, о котором они могут договориться с арендатором. Поэтому многие компании, ищущие сегодня для своих нужд склад, готовы строить его самостоятельно или приобрести, но ни в коем случае не арендовать, так как опасаются необоснованного увеличения арендной платы.

В более крупных проектах предусматривается фиксирование арендной платы. Безусловно, эта плата должна изменяться в течение срока аренды, но по заранее согласованному сценарию. Если ставка фиксируется в долларах, то в таких проектах предусматривается индексация, как правило, с привязкой к индексу потребительской санкции.

Часто арендаторы удивляются, почему им предлагают заключить такие «длинные» договоры аренды. Сегодня 7–10 лет арендного договора стало нормальной практикой Московского региона, здесь к этому уже привыкли, в других регионах России такая практика распространена пока не так широко, и вопросов задают больше.

Чем длиннее договоры аренды, тем стабильнее финансовый поток девелопера, тем выше та цена, которую заплатит будущий покупатель его объекта, и тем стабильнее выглядит аренда для арендатора.

Очень важно разделить в арендной ставке операционные расходы и возмещение налогов на собственность. Операционные расходы — это расходы по управлению недвижимостью. Входящие сюда затраты на электроэнергию, воду, канализацию и прочее постоянно дорожают. Если в 2004 г. мы говорили о суммарных операционных расходах на уровне 20-25 долл., то сегодня это уже 40-45 долл. То, что выносится за рамки арендной платы, и что арендатору оплачивать обычно непривычно — это возмещение налогов на собственность. Некоторые арендаторы считают, что включение их в арендную ставку неправомерно, т.к. это чистый доход арендодателя. На самом деле это не так. Если бы компания-арендатор была собственником склада, она все равно бы платила налоги на собственность. Те же самые деньги арендатор выплачивает арендодателю.

Естественно, для девелоперов выгодней и лучше выделить так называемый чистый арендный поток, чтобы у будущего инвестиционного покупателя не возникали дополнительные риски по его снижению. Если арендная ставка фиксируется жестко, если в нее включаются операционные расходы, это означает, что в будущем, при росте операционных расходов, чистый арендный доход может снизиться. Естественно, это будет учитываться инвестиционным покупателем, и в результате девелопер продаст свой объект дешевле. Фотографии предоставлены компанией «Стройфаза»

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55648/

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1660

рейтинг:

(Нет голосов)