Путь сетевого девелопера

Олег Мамаев, исполнительный директор PNK group

Сетевой девелопмент сегодня в силу ряда причин развивается по принципу всеобъемлющей стандартизации: к единому знаменателю приводятся продукты, подходы к его созданию. Результатом этой тенденции стало превалирование стандартизированного предложения на рынке складской недвижимости. Продукт, который выводит на рынок сетевой девелопер, — это типовые логистические комплексы. Безусловно, этот подход результативен, но, прежде всего, для девелоперов и на определенном этапе становления рынка.

Высокий спрос на складские площади привел к тому, что большинство парков, представленных на рынке, можно причислить к числу стандартных с точки зрения концептуальной проработки, конструктивных и архитектурных особенностей, а также внед-ряемых инфраструктурных решений. Вполне естественно, что при существовавшем до определенного момента объеме спроса был востребован любой объект.

Но сейчас, во времена стремительного экономического развития, активного выхода на рынок иностранных ритейлеров, производителей, усиления позиций малого и среднего бизнеса структура спроса начинает меняться: появляется потребность в нишевых проектах (комплексах для товаров, требующих специальных условий хранения), складов с небольшим по площади блоками и т.д. Кроме того, нельзя забывать и о широкой географии реализуемых проектов.

На мой взгляд, на сегодня цель любого сетевого девелопера – это создание уникального продукта в каждом регионе с использованием унифицированного подхода к реализации. Нужно думать на шаг вперед, предполагать и просчитывать, какой продукт на локальном рынке будет востребован завтра, послезавтра.

Оптимальный путь развития сетевого девелопера сегодня — это применение избирательного подхода к использованию унифицированных приемов. Нельзя реализовывать одинаковые с точки зрения концептуальных, архитектурных, планировочных решений проекты. Но при этом использование унифицированного подхода в отношении менеджмента, процесса финансирования, качества реализации обязательно (рис.1).

Рис. 1. Унифицированный подход в сетевом девелопменте

Все регионы разные

Компания PNK group уже реализовала пять проектов: в Московской, Ленинградской, Новосибирской областях. Безусловно, эти регионы отличаются друг от друга:

• особенностями локального спроса,

• особенностями локального рынка строительных материалов,

• уровнем развития инфраструктуры,

• климатическими условиями.

В процессе концептуальной разработки необходимо учитывать потребности потенциальных арендаторов.

Спрос в регионах может отличаться как по необходимому объему складских площадей, так и по специфике складов. Что касается особенностей локального рынка строительных материалов, то сейчас как никогда актуальна проблема стремительного роста себестоимости строительства. Минимизировать затраты не в ущерб качеству возможно, учитывая сложившуюся конъюнктуру локального рынка строительных материалов. Как показывает практика, использование гибкого подхода при выборе стройматериалов позволяет снизить себестоимость проекта в пределах 10 - 20 процентов.

Особенности локальной инфраструктуры диктуют необходимость или закладывать в концепцию объекта необходимые «тонкости», или отказываться от реализации проекта. Так, например, мы понимаем, что в Зауралье бессмысленно делать крупные склады без железной дороги, потому что подавляющая часть логистики этого региона — это железнодорожные перевозки.

Поскольку регионы помимо прочего отличаются друг от друга климатическими особенностями, этот факт необходимо также учитывать при реализации проектов. Для того, чтобы минимизировать затраты на энергообеспечение объектов еще на стадии концептуальной проработки, необходимо адаптировать проект к региональным климатическим условиям. Склад, расположенный в Новосибирске, и комплекс, возведенный в Ростове, должны различаться в силу кардинальных отличий климатических условий.

Особенности Московской области

Что такое Москва сегодня?

Это крупный распределительный центр федерального уровня. Вполне естественно, что основной поток потенциальных крупных арендаторов ориентирован на Москву. Итогом этого процесса является наблюдаемый неудовлетворенный спрос на складские помещения. Причем, важно отметить, что, учитывая масштабность бизнеса, здесь будут востребованы большие площади, и, соответственно, на этот спрос и нужно ориентироваться.

Второй момент — это специфика Москвы как одного из самых дорогих городов в мире. Поскольку и сама столица, и прилегающие к ней областные центры перенасыщены различными видами бизнеса, это приводит к удорожанию рабочей силы. Кроме того, нельзя не отметить дефицит земельных ресурсов, мощностей, необходимых для жизнеобеспечения объектов, а также неудовлетворительный показатель транспортной доступности.

Решения при реализации проектов.

• Удовлетворять спрос на большие площади. В настоящее время актуально реализовывать объекты с так называемой крупной нарезкой (размер минимального блока – в пределах десяти тысяч кв. м.).

• Реализовать проекты в удаленных от Москвы, но обладающих транспортной доступностью районных центрах с целью минимизации расходов на оплату труда, при этом при выборе места для строительства необходимо ориентироваться на транспортную доступность: но не на расстояние, а на время, затраченное на дорогу до объекта и от него.

Особенности Ленинградской области

Специфика Ленинградской области понятна: это морские ворота России. Через порт идет достаточно большой объем поставок, а значит, что это - хорошая ниша для кросс-докинговых проектов.

Тем не менее, сейчас наблюдается явное перенасыщение рынка стандартизированным предложением. Большинство заявленных проектов было введено в эксплуатацию в разумные сроки, предложение складов - хорошее, объёмное. Но при меньшем, чем в Московском регионе, объеме бизнеса ужесточилась конкуренция, начали снижаться арендные ставки.

Вместе с тем, наблюдается дефицит складов с небольшими по площади блоками, а также нишевых проектов: складов-холодильников, комплексов для взрывоопасных, горючих материалов.

Решения при реализации проектов.

• Использовать возможность для организации таможенных терминалов.

• Адаптировать проекты под нишевые сегменты, особенно, работать в дефицитных сегментах – это хорошо для всех: и для потребителей, и для девелоперов. Не нужно забывать, что Санкт-Петербург развивается как автомобильный кластер: многие автомобильные компании активно разворачивают свою деятельность в регионе. И эта ниша является очень перспективной.

• Удовлетворять спрос на небольшие по площади блоки. Именно в Санкт- Петербурге сейчас представлено значительное количество серьезных компаний с небольшими объемами бизнеса.

Это арендаторы, которым интересны предложения складов площадью от 2 000 до 4 000 кв.м. Не менее перспективными являются проекты складов с нарезкой до 2000 кв. м, поскольку разумного предложения сейчас, удовлетворяющего этот спрос, на рынке не представлено.

В целом я считаю, что развитие сети дорог, транспортных магистралей и железных дорог, нормально организованная работа таможни, позволят рынку перераспределить товарные потоки. Возможно, что вышеперечисленные факторы (дороги, таможня) приведут к сокращению объемов хранения.

Особенности Новосибирской области

Эта территория значительно удалена от Европейской части России. И хотя для региона характерен меньший объем бизнеса, отечественные компании заинтересованы в своем присутствии там. Более того, всеми ожидается и прогнозируется активный выход на этот региональный рынок и западных компаний. Основная причина: Новосибирск — это перевалочный пункт. Объемы хранения там меньше, чем в Москве, поэтому девелоперу необходимо понимать, что именно будет востребовано: мелкая нарезка площадей, оснащенность железнодорожной рампой.

При концептуальной проработке нельзя забывать о том, что основной транспортной артерией региона является железная дорога.

Кроме того, следует учитывать и особенности климата Резкоконтинентальный климат является причиной того, что в стандартных сухих складах очень жарко летом и очень холодно зимой. Поэтому, в ходе проработки проекта необходимо выбирать конструтивные решения, которые помогают этого избежать. Решения при реализации проектов.

• Обеспечение железнодорожным сообщением комплексов.

• Удовлетворение спроса на небольшие по площади блоки.

• Ориентация на климатические условия.

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1701

рейтинг:

(Нет голосов)