Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Логистический рынок держит удар, но в новых игроках не нуждается

Логистический рынок держит удар  но в новых игроках не нуждается



В СВЯЗИ С УСЛОЖНИВШЕЙСЯ ОБСТАНОВКОЙ НА ФИНАНСОВЫХ РЫНКАХ ЗАПАДА СКЛАДСКИЕ ПРОЕКТЫ В РОССИИ ФИНАНСИРУЮТСЯ ТЕПЕРЬ С БОЛЬШОЙ ОСТОРОЖНОСТЬЮ. ШАНСЫ ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТНЫЕ ЛИНИИ СОХРАНЯТ ТОЛЬКО БЕССПОРНО КАЧЕСТВЕННЫЕ, УСПЕШНЫЕ ПРОЕКТЫ. РЕАЛИЗАЦИЯ ОСТАЛЬНЫХ, ПОХОЖЕ, ОТКЛАДЫВАЕТСЯ ДО ЛУЧШИХ ВРЕМЕН...

Стоимость строительства объектов коммерческой недвижимости непрерывно растет, но в последнее время ее рост стал галопирующим, так что даже в наиболее доходном сегменте — логистическом — экономическая целесообразность девелопмента все чаще ставится под сомнение. По оценкам Praedium Опсог International, себестоимость строительства за последние 8-10 месяцев увеличилась на 20%, по данным Collers International — не менее чем на 40% с начала 2007 года. 

Жизнь дорожает

Наиболее наглядно эту динамику демонстрирует Московский регион. «В настоящий момент себестоимость строительства составляет в среднем $1,1-1,3 тыс./м2», — говорит Максим Шакиров, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Collers International . «Сейчас стоимость строитель-ства логистических комплексов составляет примерно $1,2 тыс./м2, но с тенденцией увеличения до $1,3-1,4/м2. В любом случае сроки окупаемости проектов выросли, и с этим ничего не поделаешь», — констатирует Светлана Ярова, руководитель проектного отдела компании А5ТЕКА. 

«К тому же и столичная земля в пределах МКАД подорожала так, что строить складские комплексы становится невыгодно, — добавляет Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости оценкам Praedium Опсог International — По ЭТОЙ же причине большая часть складских комплексов строится на удалении 25-45 км от МКАД. Средний период окупаемости складских проектов составляет 8 лет». Светлана Ярова говорит, что он постоянно растет и сегодня уже приближается к 10-12 годам. А ведь еще 4 года назад, по словам Руслана Суворова, она составляла 4-5 лет! 

Арендные ставки тоже понемногу растут. По словам Руслана Суворова, средняя арендная ставка в Московском регионе за I полугодие 2008 года выросла на 12,5% и составила 8140-150/м2. По данным Максима Шакирова, уровень арендных ставок на складские площади за этот период вырос в среднем на 15%. «Между тем существенного роста арендных в ставок в 2008 году, несмотря на возможную задержку ввода проектов в эксплуатацию, не ожидается», — комментирует Светлана Ярова. 

В связи с тем, что инвесторы стали более требовательно относиться к выбору проектов, обострилась борьба за платежеспособного международного арендатора. Если для мелких арендаторов, снимающих площади до 5 тыс. м2, арендные ставки выросли до $ 180 м2 в год (так как в этом сегменте практически отсутствует предложение), то крупным и солидным компаниям арендодатели готовы предоставлять преференции и скидки. Например, компания Smart Logistic Group (SLG), по словам Сергея Верещагина, коммерческого директора компании «Евразия Логистик», получила льготную арендную ставку в «Северном Домодедово» не только за большие арендуемые площади (85 тыс. м2) и долгосрочность договора аренды (15 лет), но и потому, что она является стратегическим партнером девелопера. Правда, на наиболее востребованных направлениях практика демпинга в текущем году пока не была распространена. Вероятность предоставления скидок повышается, если арендатор выходит на переговоры на стадии котлована или разработки проекта или же если сроки реализации проекта затягиваются. 

Кто кому даст денег? 

Несмотря на понижение доходности, увеличение срока окупаемости и постоянный перенос сроков введенияя объектов в эксплуатацию, складской сегмент по-прежнему остается самым доходным на рынке коммерческой недвижимости. По данным АSТЕКА, его доходность в среднем по России составляет 10-11%, по данным Praedium Опсог International —12-1 3%. Показатель этот постепенно снижается на протяжении последних лет, и это нормальная тенденция: на неразвитых рынках объекты дают большую прибыль, с развитием бизнес-среды она понижается.. Пока ставка доходности российских складов остается достаточно высокой по сравнению с европейскими рынками, где она составляет в лучшем случае 4-5% Спрос на качественные помещения по-прежнему превышает предложение, вследствие чего интерес девелоперов к качественным складским проектам возрастает, - говорит Руслан Суворов. — Поэтому ряд банков готов заниматься финансированием различных проектов, однако сложившаяся нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках увеличивает степень риска этой деятельности». Например, немецкий Areal Bank AG дал Raven Russia очередной пятилетний кредит в $89 млн на реализацию логистического комплекса в Истре по средневзвешенной ставке в 6,68% годовых. Среди других банков можно Raiffeisen, Hipo, Сбербанк «Привлечение выгодного финансирования для любых девелоперских проектов, не только складских комплексов, стало непростой задачей, — констатирует Олег Альтшуль, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Russia — И причины тому очевидны: финансовый кризис призвал многих западных инвесторов «латать дыры» у себя на родине, поэтому инвестиции подорожали, а инвесторы стали более осторожны, и деньги достаются только заведомо успешным проектам». 

По мнению Руслана Суворова, новым игрокам вход на этот рынок заказан, и кредиты теперь получают только профильные девелоперы. Но, как свидетельствуют эксперты, качественные проекты по-прежнему не имеют острых проблем с финансированием. «Мы знаем примеры, когда проекты получили западные кредитные деньги под 8-9% годовых, что, по мнению многих участников рынка, нереально, — рассказывает Светлана Ярова. — Российские фонды и банки продолжают финансировать складские проекты, хотя процентные ставки выросли уже до 15-18%, а требования к проектам стали жестче». К тому же не все девелоперы могут позволить себе брать кредиты по такой высокой ставке. Поэтому многие игроки рынка пытаются найти дешевые деньги в западных банках и инвестиционных фондах. Западные инвесторы (многие — из Восточной Европы) продают сейчас свои объекты в Старом Свете и приходят с этими деньгами на наш рынок. Одни приобретают участки, другие — активы в российских объектах, третьи кредитуют строительство. 

Так, британский фонд Raven Russia приобрел складской комплекс АКМ Logistic в Шушарах (164 тыс. м2). Сумма сделки составила $216 млн. Первая фаза комплекса (52 тыс. м2) будет введена в эксплуатацию в IV квартале нынешнего года, весь проект планируется завершить в 2010 году. 

Инвестиционный фонд Amstar Global Partners и ЕБРР финансировали проект строительства логистического центра класса «А» (180 тыс. м2) в Кстовском районе Нижегородской области, общий объем инвестиций составит около $175 млн. Срок ввода в эксплуатацию первой очереди ожидается уже в ноябре этого года, второй очереди в 2009 году, третьей — в 2010-м. 

Финская YIT Group в течение двух лет планирует довести объем инвестиций в российскую недвижимость до ?1 млрд. Компания намерена сконцентрироваться на девелопменте земельных участков. Она уже владеет несколькими участками под строительство терминалов вблизи Петербурга и собирается нарастить портфель в складском сегменте. На очереди — Нижний Новгород и Самара. 

Один из крупнейших немецких концернов — Hochtief AG выводит на российский рынок свое девелоперское подразделение. Hochtief Development Russland (ее питерский офис) будет заниматься инвестированием на территории всей России. Пока компания не называет свои потенциальные проекты известно только, что все они относятся к сектору коммерческой недвижимости Петербурга и Москвы. Помимо прочего, Hochtief AG интересует строительства складских помещений. Сейчас он изучает несколько предложений по покупке земельных участков под будущие проекты. 

О своих инвестиционных планах заявили ВРТ Asset Management (Дания) и Aruji Group Iпс. (Япония), а также DHL, специализирующаяся в области экспресс-доставки (он планирует инвестировать в складской сегмент до $250 млн к 2011 году). В Калужской области при активном содействии местно администрации формируется промышленный кластер, объединяющий несколько индустриальных парков. Индустриальный парк Lemcon I-Park Kaluga компании Lemcon LTD — пример частного иностранного проекта в области. 

Примером продажи активов иностранной компании может служить сделка по приобретению финской компанией Itella Logistics 90% бизнеса Национальной логиcтической компании (НЛК). Данная сделка, как считает Вячеслав Холепов, заместитель директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS , свидетельствует о растущем потенциале сферы логистических услуг, а также в целом о привлекательности российской экономики для иностранных инвесторов. 

«Российский рынок складской недвижимости остается привлекательным для иностранных инвесторов, поскольку его доходность по-прежнему превышает аналогичные показатели в других европейских странах», — объясняет Вячеслав Холопов. 

Помимо кредитных, существуют и другие источники финансирования, к которым активно обращаются сегодня игроки рынка. На нынешний день получает распространение следующая стратегия реализации складских комплексов: строительство первой очереди проекта площадью до 30-40 тыс. м2, продажа ее конечному пользователю или профильному инвестору, вложение полученных денежных средств в дальнейший девелопмент и т. д. Таким образом, можно и ставку аренды поднимать постепенно в соответствии с движением рынка, и контролировать ситуацию лучше, и избегать подорожавшего кредитного финансирования. 

Кстати, мы попытались выяснить, что же такое качественный проект, о котором говорят все консультанты. Как правило, под этим понимается масштабный логистический комплекс класса «А». «Только самые крупные девелоперские проекты могут рассчитывать на получение финансирования», — заявляет Максим Шакиров. Однако у инвесторов на этот счет бывает и другое мнение. «Часто российские инвесторы предпочитают проекты поменьше и понадежнее, чем крупные девелоперские проекты в регионах с непрозрачной схемой отношений власти и бизнеса, где все слишком сильно зависит от административного ресурса», — говорит Светлана Ярова. Как бы то ни было, в первую очередь во внимание принимается востребованность буду-щего объекта. И он необязательно должен быть класса «А». Специалисты Knight Frank выяснили, что, поскольку ставки аренды помещений класса «В», предложение которых на рынке минимально, практически сравнялись с классом «А», для арендатора на первый план выходит не класс объекта, а его соответствие индивидуальным требованиям и географическое расположение. В некоторых регионах, например в Набережных Челнах, спрос на класс «А» вообще отсутствует, как заявили ASTERA — нет ни операторов, ни ритейлеров, которым нужны такие комплексы. 

Руслан Суворов резюмировал так: «Качественный объект отличают три фактора: качество строительства; юридическая чистота объекта (необходимо, чтобы земля была переведена в нужную категорию, причем процедура перевода должна быть совершена корректно, объект должен иметь прозрачную структуру собственности, без рисков оспаривания); условия аренды, сформулированные с учетом требований инвестора». 

Grand opening отменяется

Рост стоимости строительства и трудности финансирования привели к тому, что реализация многих объектов откладывается, а некоторые и вовсе замораживаются на неопределенный срок. «Гораздо проще назвать проекты, которые выйдут на рынок вовремя, но таких единицы. Большинство проектов задерживаются, и задержка на 1-3 месяца уже никого не удивляет», — свидетельствует Олег Альтшуль. Для неопытных девелоперов или некачественных проектов западные деньги стали практически недоступны, и ряд из них свернули региональные программы. Так, Hermitage Construction свернула свои склад-ские проекты в регионах (в частности в Ростове), находившиеся на нулевой фазе строительства или на стадии разработки концепции. Ничего не слышно о заявлявшемся в прошлом году проекте Eco Logistics (400 тыс. м2) на Киевском шоссе Подмосковья (девелопер — MosCity-Group), о проекте складского комплекса на Каширском шоссе (100 тыс. м2) группы RDI, анонсировавшей его совместно с Raven Russia. 

Только в Московском регионе перенесены сроки ввода третьей фазы «Северного Домодедова» («Евразия Логистик», 281 тыс. м2), намеченного на III квартал текущего года, логистического парка «Дмитров» (Chelamco, 220 тыс. м2), который должен был открыться в 1-Ш кварталах, второй фазы «МЛП-Подольск» (MLP 100 тыс. м2) — сроки его открытия со II-Ш кварталов 2008 года перенесены на 2009 год. 

Существует ряд объектов, ввод в эксплуатацию которых был назначен на II квартал 2008 года, однако информации об открытии этих объектов не поступало. Это вторая и третья очереди логистического парка «Крёкшино» (100 тыс. м2), Trilogy Park Tomilino (109,5 тыс. м2), Дмитровский терминал (44 тыс. м2), складской комплекс «Шереметьево» (18 тыс. м2), Warehous Complex на Егорьевском шоссе (17 тыс. м2). 

В своих оценках по поводу появления новых складских площадей специалисты практически едины во мнениях. «В 2008 году заявлено к вводу в эксплуатацию около 1,4 млн м2 качественных складских площадей, но поскольку сроки ввода часто переносятся, реальный объем качественных складских площадей может составить порядка 60% от запланированного», — считает Руслан Суворов. «По нашим оценкам, всего в 2008 году в Московском регионе будет введено в эксплуатацию около 400 тыс. м2 складских комплексов класса «А», что составит менее половины от заявленных ранее площадей», — заявил Максим Шакиров. Вячеслав Холопов из Knight Franc также считает, что «до конца 2008 года в эксплуатацию должны быть введены еще 400 тыс. м2 качественных складских площадей, таким образом, общий объем нового предложения 2008 года превысит 700 тыс. м2». В компании ASTERA констатируют, что коэффициент ввода заявленных площадей на рынке складской недвижимости на протяжении последних лет составляет около 60%, а теперь с учетом финансового кризиса может составить 55-56%. «Исходя из этого в 2008 году можно ожидать введения в эксплуатацию около 800 тыс. м2 складских площадей», — говорит Светлана Ярова. 

Пациент скорее жив

Несмотря на проблемы с финансированием и снижением доходности складов, на рынке продолжают заявляться новые объекты, хотя их количество по сравнению с предыдущим периодом несколько уменьшилось. Так, «Евразия Логистик» не отказалась от своих планов построить в России около 700 тыс. м2 складских помещений, из которых около 260 тыс. м2 — в Санкт-Петербурге, около 200 тыс. м2 в Новосибирске, около 150 тыс. м2 в Казани, а также около 110 тыс. м2 в Екатеринбурге. Также компания объявила о намерении построить на территории двадцати восьми индустриальных парков контейнерные терминалы. В настоящее время разрабатываются проекты для Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Ростова. Компания Multinational Logistics Partership к 2009 году намерена построить 1,5 млн м2 складских площадей класса «А» в России и странах СНГ. Холдинг «Стройиндустрия» планирует сдать около двадцати промышленных и индустриальных объектов общей пло-щадью около 800 тыс. м2 до декабря 2009 года. Компания ПНК объявила о получении разрешения на строительство и начале работ по возведению логистического комплекса «ПНК Чехов». На месте «Ленинградского мачтоприточного завода» в Ленинградской области построят производственно-складской терминал «КПД Карго». Комплекс общей площадью 103 тыс. м2 с холодильными и морозильными складами предполагается сдать в эксплуатацию в конце 2009 года. 

«Таким образом, влияние мирового спада экономической активности на московский рынок складской недвижимости оказалось менее значительным, чем предсказывали эксперты, — говорит Вячеслав Холопов. — Несмотря на снижение объемов строительства, на рынке сохраняется высокий уровень активности, что подтверждается сохраняющимся спросом на качественные складские помещения». 

Д остаточное количество новых заявок отчасти связано и со следующей тенденцией. Некоторые девелоперы спешат объявить о проекте, не просчитав все детально и исходя из условий, которые рынок предлагал еще несколько месяцев назад. Другие игроки делают заявления, пытаясь увеличить стоимость своего земельного участка. Не имея достаточного финансирования для реализации проектов, они выставляют на продажу участки, уже переведенные в промышленную категорию или в категорию земель общего назначения, со всей готовой проектной документацией, техническими условиями, разрешениями, а часто и с разработанной при участии консалтинговой компании концепцией объекта. Такая земля стоит гораздо дороже обычной, ведь продается не просто участок, а в пакете с «идеей». Их покупателями, как говорилось выше, часто становятся западные инвестиционные фонды. 

«Объекты продолжают предлагаться на этапе строительства, при этом прецеденты срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию заставляют арендаторов быть более осторожными в выборе складских помещений. В данном контексте повышается значимость репутации девелопера, его опыта на рынке складской недвижимости, портфолио успешно реализованных проектов», — комментирует Вячеслав Холопов. Арендаторам можно посоветовать «держать ухо востро», рассматривая вопрос о вхождении в проект на нулевом этапе. Нелишне при этом будет посоветоваться с экспертами, проштудировать СМИ, навести справки о компании-деве-лопере и ее кредитной истории. 

Что делать? 

Итак, в ужесточившихся условиях девелоперам приходится тщательно подходить к выбору источника финансирования: или соглашаться на высокие проценты отечественных финансовых институтов, или искать выходы на западных инвесторов, предоставляющих более дешевые кредиты, или продавать проект либо активы. Также им приходится оптимизировать свои расходы, изыскивать резервы для экономии. Например, Сергей Верещагин отметил, что понизить себестоимость квадратного метра склада можно, реализуя масштабные проекты. «Общая себестоимость крупного проекта растет не так быстро, —сказал он, — и это позволяет строить, сохраняя качество». 

Найти надежного арендатора и сдать площади по максимальной ставке — одна из задач девелопера по повышению доходности объекта. «В условиях роста арендных ставок на рынке может возникнуть такая ситуация, когда логистические операторы — главные потребители складских услуг — будут не в состоянии оплатить их, и это бремя будет переложено на конечных потребителей», — предупреждает Максим Шакиров. Поэтому Светлана Ярова рекомендует делать ставку не только на логистических операторов, которые не могут заполнить свои площади клиентами на ответственное хранение и вынуждены сдавать площади в субаренду, а на конечных потребителей — ритейлеров и производителей, на те оптовые торговые организации, которым нужны площади поменьше, но которые в итоге являются более платежеспособными арендаторами. 

«Вариантом получения максимальной арендной ставки может стать разбивка площадей на лоты по 2-3 тыс. м2, — продолжает Светлана Ярова. — Но такая разбивка добавляет хлопот в управлении комплексом и далеко не всегда устраивает инвесторов, особенно западных, на которых ориентировано большинство крупных девелоперских проектов». 

Судя по тому, что новые логистические проекты продолжают заявляться, можно сделать вывод, что развитие российского рынка логистической недвижимости не останавливается даже в новых, ужесточившихся условиях. Однако в ближайшее время будут успешно развиваться в основном очевидно востребованные, высококлассные объекты, предлагающие помещения по высоким арендным ставкам. 
дата: 00.00.0000 00:00:00    просмотров: 1120

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

  • Генеральные партнёры

    Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг"

erp tms логист мотивация оптимизация склада Партнёры компании Лобанов-логист склад статьи транспорт учёт