Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Склад класса В сегодня в дефиците Ольга ЛЕБЕДЕВА

Складская недвижимость №6 декабрь 2008

Ольга ЛЕБЕДЕВА
Редактор-эксперт журналов «Складские технологии» и «LOGISTICS&MANAGEMENT/ЛОГИСТИКА И УПРАВЛЕНИЕ» 

Склад класса В сегодня в дефиците



Ситуация на рынке складской недвижимости сегодня такова, что предложений класса А значительно больше предложений класса В. В то же время аренда склада класса В – прекрасный вариант для средних и малых компаний, особенно в условиях кризиса. На какие помещения могут рассчитывать арендаторы в Московском регионе?

Склады класса B, как правило, имеют меньшую, чем объекты класса A, площадь, вследствие чего они часто выгоднее расположены – вблизи МКАД или даже в черте Москвы. Еще одним немаловажным их достоинством является более мелкая «нарезка» площадей, в то время как в складском комплексе класса A в аренду обычно предлагается блок от 5–7 тыс. м2 и более. Такие предложения могут быть востребованы крупными компаниями, но не к чему торговым предприятиям с небольшим оборотом. Именно из-за возможности разделить площади на блоки среднего размера арендаторами складских помещений класса В, как правило, являются мелкие и средние фирмы. Бывает, их приобретают и в собственность. 

 

Как объяснить дефицит


В последние 1,5–2 года складов класса B строится мало: земля вблизи МКАД очень дорогая, и свободных площадей практически не осталось. На расстоянии 20–40 км от Москвы девелоперам выгоднее строить нацеленные на крупных арендаторов комплексы класса A с большими блоками. Удачные с точки зрения транспортной доступности и подъездных путей объекты класса В приведены на рис. 1. 
 

В настоящий момент можно отметить повышенный интерес девелоперов к реализации складских проектов класса А как следствие того, что стоимость строительства складов класса А и В существенно не различается, а дифференциация по уровню доходности есть. Спрос на комплексы класса В составляет всего 8% в то время, как в объектах класса А заинтересованы 92% нуждающихся в складских помещениях компаний (рис. 2 на стр. 24). 
 

При этом в настоящее время на московском рынке складов не хватает в принципе – ни класса A, ни класса B. Учитывая постоянно увеличивающийся спрос на эти виды помещений и перенос сроков ввода в эксплуатацию большинства заявленных объектов, доля свободных площадей по-прежнему не превышает 1%. На сегодняшний день потребность в хороших складах составляет 2,5 млн м2 – притом что за три квартала 2008 года было построено 410 тыс. м2 качественных складских помещений, до конца года ожидается сдача еще около 300 тыс. м2.

Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium ONCOR International, отмечает, что наибольшее количество качественных площадей сосредоточено на южном и юго-восточном, а также северном направлениях от Москвы. Однако новых предложений на очень востребованном северном направлении чрезвычайно мало, дефицит площадей здесь ощущается особенно остро.

 

Почём аренда?


По словам Руслана Суворова, арендные ставки, достигнув рекордных значений в конце первого полугодия 2008 года, в III квартале не претерпели существенных изменений и остались на прежнем уровне. В настоящее время стоимость аренды помещения класса В – $110–140 м2/год, класса А – $140–160 м2/год. Аренда помещения в складском комплексе класса А обходится в среднем на 22–25% дороже, чем в комплексе класса В.

 

Прогноз рынка складских комплексов в Москве и Подмосковье


  В ближайшие годы на рынке складских комплексов в Москве и Подмосковье произойдут ожидаемые изменения. Руслан Суворов, говоря о перспективах развития в Московском регионе складов класса В, отмечает, что новое строительство будет представлено в основном небольшими частными проектами. Это объясняется тем, что большие проекты инвестиционного характера класса В сделать практически невозможно, поскольку крупные арендаторы предпочитают помещения в комплексах А-класса. Также будет производиться реконструкция существующих помещений. 

По мнению Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank, формальная разбивка на классы A и B устаревает. На смену ей должна прийти новая типология помещения, учитывающая не сугубо технические характеристики объекта, а его нишу на рынке. 


Интересно, что международная консалтинговая компания Knight Frank располагает другой информацией, а именно: арендные ставки в объектах класса A и B сегодня практически не отличаются, и нередко площади в последних предлагаются по более высоким ценам из-за выгодного расположения объекта и возможности арендовать блок небольшого размера.

Подтверждает эти сведения Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, отмечая, что с начала года арендные ставки на складские помещения в Московском регионе выросли в среднем на 15%, и сейчас можно говорить о том, что они для объектов классов А и В примерно сравнялась. Так, на конец III квартала 2008 года стоимость аренды в складских комплексах класса А и В составила $135–155 м2/год. Мнение Руслана Суворова несколько отличается. По его данным, средняя арендная ставка за последние полгода выросла на 12,5%. Однако он так же подтверждает, что особых различий в темпах роста расценок на аренду помещений класса А и В зафиксировано не было. 

 

Чего ждать от кризиса


Эксперты сходятся во мнении, что под влиянием экономического кризиса рынок будут вынуждены покинуть мелкие девелоперы, которые не смогут привлекать средства для реализации своих проектов. Значительное снижение темпов нового строительства, наблюдающееся в складском сегменте в данный момент, в среднесрочной перспективе (2–3 года) приведет к крайнему обострению дефицита свободных площадей, что, возможно, не только повлияет на рост арендных ставок в существующих складских комплексах, но также будет стимулировать и развитие рынка субаренды. 

Потенциальные арендаторы, ранее планировавшие расширение, заняли выжидательную позицию и пока отказываются от заявленных планов. Поэтому консалтинговым компаниям сложно быстро закрывать сделки. В некоторых случаях, по словам Ольги Ясько (Colliers International), девелоперы складской недвижимости стали применять более гибкий подход при установлении расценок на аренду, иногда облегчая финансовые обязательства по договорам аренды, а порой уменьшая ставку при заключении договора и увеличивая при этом размер ежегодной индексации.

В условиях сохраняющегося спроса на качественные складские объекты и некоторого уменьшения количества новых предложений в 2009 году рынок складской недвижимости по-прежнему останется «рынком девелопера», считает Вячеслав Холопов (Knight Frank). Стоимость аренды в складском комплексе класса A составит $140–160 м2/год, а в связи с сокращением заявленных к вводу площадей цена на аренду в классе B мало чем будет отличаться.

Претерпит изменения и структура спроса: логистические операторы, занимавшие в 2005–2007 годах не менее 50% площадей в складских комплексах класса A, предпочтут не брать на себя дополнительные риски и приостановят развитие бизнеса. Их доля в общем объеме арендованных площадей в 2009 году может снизиться до 30–40%, уточняет эксперт.
дата: 00.00.0000 00:00:00    просмотров: 991

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

  • Генеральные партнёры

    Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг"

Raven Russia сократил инвестиции в строительство логопарка Во время кризиса объем рынка транспортно-логистических услуг России сократился на 8% ГК «Эспро» изменила концепцию развития Грузовой терминал мощностью 100 тыс. т в год введен в аэропорту "Навои" в Узбекистане Москве недостаточно дорог для комфортного передвижения На Кавказе появится новый крупный логистический центр Провал внедрения SAP ERP в России: заказчик подает в суд на IDS Scheer Растаможка по-новому Россию ждёт пересмотр таможенных процедур Рядом с «Пулково» построят склад