Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Нетрадиционые итоги

Нетрадиционые итоги



В конце года обычно принято подводить итоги – рассказывать, чем уходящий год нам запомнился – какие новые тенденции в строительстве прослеживались, какие крупные сделки совершались, какие мега-проекты реализовывались. Однако 2008 год стал неприятным исключением. Он прошел под знаком перечеркнутой валюты, а именно – под знаком финансового кризиса. Поэтому, к сожалению, наиболее актуальной темой на сегодняшний день является то, какой из сегментов менее всего пострадал от кризиса и почему. 

Делаем ставки, господа! 

Финансовый кризис перекроил планы большинства игроков рынка коммерческой недвижимости. Лопнул мыльный пузырь – и все замерли в неопределенности: что же будет завтра? В настоящий момент действия компаний направлены в основном на выживание. Произошел пересмотр проектов и разделение их на перспективные и неперспективные. Много объектов выставлено на продажу, незавершенные объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, замораживаются. 

Идет переоценка доходности проектов и сроков окупаемости. Это характерно для всех сегментов рынка. Те объекты, которые ввелись 3-4 года назад и практически «отбили» деньги, не понесут серьезных убытков (хоть и заработают меньше денег). 

С самого начала этого года на рынке коммерческой недвижимости уже ощущалась плавно нарастающая нехватка кредитных средств, а также наблюдалось увеличение себестоимости строительства. Все это привело к беспрецедентному росту ставок аренды во всех сегментах рынка в первом полугодии текущего года.

В целом за первое полугодие 2008 года ставки аренды выросли: 


Для офисных помещений: на офисы класса «А» – 20%; на офисы класса «В» – 10%; 

Для складских помещений: на 12,5%; 

Для торговых помещений: на 8,5%. 

Начиная с третьего квартала текущего года, наметилась тенденция снижения ставок аренды. Наиболее заметное снижение наблюдалось в сегменте офисной недвижимости, которое составило от 10 до 30%. 

Ставки аренды в сегменте складской недвижимости снизились незначительно: ставки на объекты класса «А» не претерпели существенных изменений (снижение составило от 3 до 5%), поскольку увеличивающаяся стоимость финансирования строительства объектов не позволяет собственникам снизить арендные ставки. При этом ставки на менее качественные объекты, переоцененные в прошлом, стали корректироваться в сторону понижения. 

Сегмент торговой недвижимости сильно был переоценен. Строительство многих объектов велось на заемные деньги, и, когда финансовые рынки обрушились, обрушились и грандиозные планы девелоперов. 

Управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин отмечает, что наибольшие трудности испытают те торговые центры, которые ввелись в 2008 году. «Чтобы привлечь покупателей нужно, как минимум, полгода. В городах с большим количеством переоцененных объектов (с неудачной локацией, плохо проработанной концепцией) девелоперы будут вынуждены всеми силами бороться за выживание вплоть до закрытия ТЦ. Если обычный срок окупаемости качественного ТРЦ составляет около 7 лет, то в условиях кризиса эта цифра может увеличиться еще на два года. У арендаторов в условиях кризиса появилась возможность диктовать свои условия и корректировать ставки аренды. Большинство собственников идут на уступки. Особенно сильно снижение ценника коснется самых востребованных и дорогих торговых коридоров города, арендные ставки в которых всегда были завышены. Арендатор ТРЦ, испытывающий трудности, может обратиться за помощью к собственнику или УК торгового центра с просьбой временно снизить уровень платы за аренду или в качестве оплаты использовать обеспечительный платеж арендатора. Что касается вхождения в новый проект, то арендатор может договориться о выплате не фиксированной арендной платы, а процентов с оборота. Такая система широко распространена на зарубежном рынке, а за последние полгода стала применяться и в России. В условиях финансового кризиса подобная система оплаты вполне логична и направлена на снижение рисков и минимизацию расходов ритейлеров. Если проанализировать ситуацию, станет понятно, что больше всего проблем выявилось у развивающихся только на заемные средства. Крах торгового рынка мало связан с покупательским спросом. Российские покупатели уже привыкли к качеству, поэтому на рынки уйдут единицы, но в целом спрос сместится в эконом-сегмент. Более востребованными будут маленькие магазины формата «возле дома»», - сообщил он. 

В свою очередь, директор по развитию бизнеса Praedium ONCOR International Руслан Суворов считает, что в последнее время арендодатели более охотно идут навстречу арендаторам. «Становится очевидным, что арендодатели стали идти на различные уступки и готовы предоставить арендаторам более гибкие условия», - отмечает он. 

Генеральный директор Группы Компаний «СлавГрад» Анна Цирульская уверенна, что сейчас все замерли в ожидании, но дальнейшее понижение ставок аренды очевидно. 

Кому при кризисе жить хорошо? 

Итак, не все сегменты коммерческой недвижимости понесли огромные убытки из-за финансового кризиса. Кто-то пострадал больше, кто-то меньше. 

Согласно аналитическим исследованиям, очевидно, что наибольшее снижение арендных ставок показал офисный сегмент – до 40 %. Это произошло вследствие того, что многие объекты были изначально переоценены, а в условиях кризиса собственники, чтобы не потерять доход и стимулировать угасающий спрос, вынуждены были пересмотреть условия аренды. 

А вот определить какой из сегментов, не смотря на нестабильную финансовую ситуацию в стране, сумел более-менее удержаться на плаву, немного сложнее. 

Мнения экспертов рынка недвижимости на этот счет разделились. Одни считают, что больше всего повезло гостиничному бизнесу, другие, что складскому. 

Анна Цирульская считает, что меньше всего пострадал складской сегмент. «Меньше всего от кризиса пострадал рынок складской недвижимости. Особенностью этого сегмента коммерческой недвижимости является то, что стоимость земли под проект гораздо ниже, при этом сроки окупаемости ниже, чем у той же торговой или офисной недвижимости. Снижение и стабилизация цен в долгосрочном периоде в первую очередь на складской недвижимости зависит от замедления развития экономики в целом и промышленности в частности. В том числе от действий правительства, что может существенно сказаться на грузоперевозках», - сообщила она. 

В свою очередь, Дмитрий Золин считает, что наименьшее влияние кризис оказал на гостиничную недвижимость: «Меньше всего от кризиса пострадал гостиничный сектор. Последние годы девелоперы активно развивали свои проекты офисной, торговой и складской недвижимости, а рынок средств размещения, вследствие более низкой доходности, оставался для них наименее привлекательным сегментом. В результате дефицит средств размещения, как в крупных городах, так и в регионах так и не был восполнен. Максимум, что произошло сейчас – это снизилось заполнение». 

А у Руслана Суворова на этот счет полярное мнение. Он уверен, что именно гостиничному бизнесу сейчас приходится труднее всех. «Наиболее заметно влияние кризиса ликвидности отразилось на развитии гостиничного сегмента коммерческой недвижимости. Гостиничная недвижимость в сравнении с другими сегментами характеризуется наибольшими затратами на реализацию проекта, более длительными сроками окупаемости, а также сложностью с точки зрения технических характеристик. Поэтому многие девелоперы сегодня считают нерентабельным инвестировать в строительство отелей и гостиниц. В 2009 году не будет построено ни одной новой гостиницы, будет только завершены уже строящиеся знаковые проекты, такие как гостиницы «Москва» и «Минск»», - заявил он. 

Для того, чтобы подсчитать все убытки и потери, потребуется немало времени. Единого мнения по этому поводу мы не сумеем добиться никогда. Одно ясно точно – от кризиса досталось всем, и не так важно, кому больше, а кому меньше. Главное – это найти способ с ним справиться. 

Чего ждать дальше? 

Для того, чтобы узнать, что наступающий год нам готовит, необязательно гадать на кофейной гуще. Аналитики и эксперты рынка недвижимости уже приготовили свои прогнозы, что же будет с сегментом коммерческой недвижимости в ближайшем будущем. 

По оптимистическим перспективам кризис достигнет своего дна весной 2009 года, после этого должен последовать рост. Дмитрий Золин уверен, что когда кризис пройдет, спрос будет превышать предложение и цены на недвижимость вырастут во всех сегментах. 

Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, в свою очередь, обозначила тенденции относительно арендных ставок на будущий год. «В начале следующего года ожидается достаточно значительная корректировка ставок аренды, которая будет продолжаться и в течение первого квартала 2009 года. Снижение ставок аренды на офисные площади стало свершившимся фактом, по мнению многих участников рынка, стабилизация может наступить только после не менее чем 30-40% коррекции и на сравнительно высоком, не менее чем 30%, уровне доли вакантных площадей», - рассказала она. 

А у Анны Цирульской на этот счет свое мнение. По ее словам, в ближайшие два года рынок недвижимости будет стагнировать. «Условия будет диктовать потенциальный арендатор. Вернется «бартер» как средство при взаиморасчетах. В начале 2009 г. понижение ставок продолжится. На период не меньше полутора лет, а то и двух рынок замрет», - считает она. 

Руслан Суворов заявил, что одним из последствий финансового кризиса станет начало эпохи слияний/поглощений. По его словам, поглощения на рынке уже начались и будут продолжаться. В этой ситуации мелким компаниям выжить на рынке будет очень сложно. Например, многие крупные ритейлеры приостановили политику расширения и закрывают свои магазины, приносящие наименьший доход, с целью использовать освободившиеся средства на покупку компаний, наиболее пострадавших от кризиса. Однако активный процесс слияния начнется не раньше чем через 6 – 9 месяцев. 

Он также отмечает, что в следующем году возникнут сложности с дальнейшим финансированием проектов, особенно в регионах. Инвесторы не готовы вкладывать в региональные проекты, поскольку проектное финансирование региональных проектов сегодня практически недоступно. 

Суворов уверен, что в дальнейшем ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет в значительной степени зависеть от мер Правительства, предпринимаемых для выхода из кризисной ситуации. «Так, в случае эффективной поддержки экономики со стороны государства, прогнозируется оживление на рынке коммерческой недвижимости, рост спроса. Как следствие, в силу снижения объемов нового строительства и дефицита предложения качественных площадей, ставки аренды начнут плавно расти», - заключил он. 

А мы же считаем, что ситуация целиком и полностью зависит от нас, а точнее от каждого из нас. Главное не впадать в панику и не опускать руки, ведь все, как говорится, именно в них и заключается! 

www.Arendator.ru
дата: 00.00.0000 00:00:00    просмотров: 995

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

  • Генеральные партнёры

    Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг"

tms wms аудит логист логистика логистический консалтинг оптимизация склада Партнёры компании Лобанов-логист склад транспорт