Склады ждут отложенного спроса

27 Января 2009

Изо всей коммерческой недвижимости наиболее стойко кризис встретили склады - снижение арендных ставок на январь составило не более 10% по отношению к середине 2008 года, а пустующими оказались всего от 2,5 до 5% помещений. По оценкам экспертов, наилучшим образом себя чувствуют логистические комплексы Москвы, а самое критическое положение складывается в Санкт-Петербурге.

В российских регионах, которые переживали бум складского строительства буквально накануне кризиса, наступили времена ожидания - заморожены многие проекты в городах-милионниках. Но, по прогнозам аналитиков рынка, это ожидание не продлится слишком долго, провинция нуждается в качественных складских помещениях, что обусловлено приходом в регионы крупных западных компаний.

В Москве ситуация очень сильно отличается от положения дел в регионах: \"Москва - это вообще логистический центр России, - считает Егор Дорофеев руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. - Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге. Там рынок был перегрет изначально, образовался переизбыток площадей. Это была неправильная оценка рынка со стороны девелоперов, инвесторов и консультантов по недвижимости. В итоге, сейчас в Северной столице имеется до полумиллиона квадратных метров складских площадей - уже построенных или в высокой степени готовности. И есть очень большой риск, что эти 400-500 тысяч квадратов останутся свободным, по крайней мере в течение ближайших 6-12 месяцев. Поэтому в регионе заморожены новые проекты и даже проекты в высокой степени готовности. То есть объекты, сдача которых намечалась на февраль 2009 года, откладываются на 2010 год, потому что инвесторы и девелоперы опасаются, что на эти площади просто не найдется арендаторов\".

В других регионах наблюдается примерно такая же ситуация. До кризиса в городах-милионниках был высокий спрос на качественные складские помещения. И поскольку современных складских объектов в большинстве регионов не было вообще, инвесторы охотно вкладывались в строительство. Речь идет о Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Самаре, Новосибирске, Казани и Нижнем Новгороде. Некоторые проекты временно заморожены, но, по словам Егора Дорофеева, инвестфонды и девелоперы не сбрасывают склады в крупных городах со счетов, а в таких городах как Новосибирск или Нижний Новгород темпы строительства и вывода на рынок новых складских объектов не снижаются.

Руководитель аналитики рынков офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова также полагает, что кризис сильнее сказался на рынке региональной складской недвижимости. В регионах, действительно, замораживаются объекты, а те проекты, которые планировалось реализовать в городах-милионниках, сейчас под большим вопросом. До кризиса инвесторы готовы были строить склады и на Юге, и в Сибири, потому что там планировалось развитие крупных транспортных хабов. Однако сейчас все заняли выжидательную позицию и очень аккуратно смотрят на те проекты, в которые раньше готовы были входить.

В начале 2008 года девелоперы планировали строительство большого количества логистических комплексов как в Московском регионе, так и в городах-милионниках. Эти планы были реализованы лишь наполовину, но, по мнению Ольги Рыбаковой, виной этому не кризис, а внутренние проблемы девелоперов. Ведь еще осенью многие из них заявили о корректировке своих планов. Нехватка складов остается, но она будет восполнена уже к середине 2009 года, когда состоится ввод строящихся сегодня площадей. Приостановлены лишь \"бумажные проекты\", связано это с отказом инвесторов вкладывать деньги в строительство.

Ольга Рыбакова утверждает, что кризис затронул складскую недвижимость в меньшей степени, чем офисную: \"По итогам IV квартала 2008 года доля пустующих складов составляла всего 2,5%. Новых складов в конце года практически не появилось. Но в начале 2009 годы мы прогнозируем увеличение числа пустующих складских квадратных метров\".

Консалтинговые компании при оценке доли пустующих складов учитывают только готовые к эксплуатации помещения. По подсчетам аналитика компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в Московском регионе сегодня пустуют не более 5% складов. \"Полгода назад пустовало 2%, но это была так называемая \"техническая пустота\", то есть кто-то съехал, а другой арендатор заехать не успел. Конечно, сейчас есть арендаторы, у которых истек арендный договор и они его не продлили, и уходят именно они в поисках меньшей либо более дешевой площади. А расторгнуть арендный договор со складом класса А очень проблематично для арендатора, что связано с большими штрафами. Помимо этого, склад - это большой товарный запас, который тоже нужно куда-то переместить\", - говорит Егор Дорофеев.

Снизились и ставки аренды складских помещений, но показатель не критичен. По подсчетам Jones Lang LaSalle, в Москве ставки упали на 10-15%. Если раньше складские помещения арендовали в среднем по 160 долларов за квадратный метр в год (максимальная базовая арендная ставка), то сегодня эта ставка составляет около 140-145 долларов.

\" Рост ставок на аренду складских помещений в России не прекращался с 2006 года. Стоимость аренды складских площадей класса А возрастала ежегодно на 10% и осенью 2008 года в Москве составляла 145-150 долларов за квадратный метр в год без учета операционных расходов и коммунальных платежей\", - говорит Егор Дорофеев. В конце года, по оценке Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки стабилизировались на уровне в 130-140 долларов в год. Произошла небольшая коррекция по сравнению с уровнем первой половины 2008 года. \"Мы прогнозируем, что дальнейшего снижения ставок не будет, потому что спрос на склады высокий, а предложение качественных площадей все-таки ограничено. Тем не менее, принимая во внимание общий экономический спад, девелоперы будут вынуждены уступать арендаторам, но речь будет идти не о снижении ставок, а о смягчении ряда условий по арендным договорам, например, об изменении структуры платежей. То есть могут предложить платить помесячно, а не сразу за квартал, либо изменять размер и структуру финансовых гарантий, предоставляемых арендатором. Некоторые девелоперы уже сейчас предлагают новые помещения с отремонтированными офисами. То есть если раньше в логистическом комплексе предполагались офисные помещения, то они сдавались без отделки, в состоянии shell&core. Сейчас арендодатели всеми силами стараются облегчить жизнь арендатора\", - заключает эксперт, сообщает \"Виртуальная таможня\".

Источник: ati.su

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1079

рейтинг:

(Нет голосов)