Новая игра по новым правилам

8 Июня 2009

Рынок складской недвижимости пребывает в состоянии неопределенности. За короткий срок произошла тотальная смена парадигмы. Вместо бума складских проектов, дефицита площадей и рынка продавца мы имеем избыток мощностей, повальное замораживание начатых и только объявленных проектов и рынок покупателя. Новые условия требуют новых правил игры.

Кризис ликвидности

“Девелоперы объектов складской недвижимости оказались в ситуации кризиса ликвидности и вынуждены принять выжидательный стиль поведения, отказываясь в перспективе от масштабных проектов и откладывая пуск даже тех комплексов, которые уже находятся в высокой стадии готовности“, - констатируют аналитики Агентства специальных исследований (АСИ).

Потребность арендаторов большинства терминальных комплексов в складских площадях из-за снижения грузопотока значительно снизилась. Загрузка современных складов (классы “А” и “В+”), по оценке АСИ, упала до 20-30%”.

Быстрая заморозка проектов

По данным петербургского представительства Colliers International, до конца 2009 года в Санкт-Петербурге будет введено не более 280 тыс. кв. м складских площадей, в то время как в начале года этот показатель планировался на уровне 650 тыс. м.

В этом году в Санкт-Петербурге было заявлено к вводу в эксплуатацию около двух десятков логистических центров “A” класса, включая новые очереди уже действующих объектов. Официально презентовал ввод своего склада на уровне “жирных лет” только бельгийский Ahlers. Как утверждают представители компании, пустых полок в Горелово они не боятся. На период “белых ночей” запланировано официальное открытие логистического комплекса в Шушарах компанией Megalogix.

В настоящий момент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 120 тыс. кв. м находятся на стадии получения актов ввода в эксплуатацию; 160 тыс. кв. м площадей подходят к завершающей стадии строительства, но в связи с кризисом вероятность сдачи этих объектов в срок находится под вопросом. Общая площадь замороженных проектов за период с августа 2008 года по апрель 2009 года составило 1,5 млн кв. м.

Рынок арендатора

По словам ведущего менеджера по маркетингу УК “ЛИТЕР” и “ГК САННА-ЛИТЕР” Ксении Фатеевой, если ранее рынок (и особенно региональный) характеризовался ярко выраженным дефицитом высококачественных складских площадей, то сегодня доля вакантных площадей подобного класса в Москве на первичном рынке составляет уже выше 8%, а на вторичном доходит до 40%.

В Санкт-Петербурге объем введенных площадей превысил спрос, и возникли большие сложности с их заполнением. В результате в ближайшие несколько лет рынок Петербурга навряд ли будет нуждаться в дополнительных площадях.

Очевидно, что и петербургский, и московский рынок складских площадей на ближайшую перспективу становятся рынками арендатора.

«Развитие рынка приостановилось: нет финансирования и неизвестно, кто будет садиться на склады, - говорит К.Фатеева. - Ситуация прояснится только после появления определенности в прогнозах развития ритейлеров и производителей, поскольку логистика напрямую связана с торговлей, которая практически остановила свое развитие и находится в состоянии ожидания. Сейчас новые проекты на рынок практически не выводятся. Продолжается строительство объектов с высокой степенью готовности. Причем темпы строительства ниже, чем до кризиса, однако при наличии арендаторов владельцы готовы ускорить ввод площадей».

На московском рынке в данный момент также господствует покупатель, однако здесь дефицит площадей может вернуться уже в ближайшие годы, поскольку новых мощностей не вводится, а старые скоро заполнятся.

Сменить ориентацию

Те, кому арендаторов найти не удается, ищут логистическим проектам новое применение – от полного перепрофилирования (если проект находится на стадии палнирования или проектирования) до использования уже построенных помещений в нетипичных для складских площадей целях (вплоть до проведения семинаров и конференций).

По словам коммерческого директора Colliers International (Санкт-Петербург) Николая Казанского, один из возможных вариантов переориентации проектируемого логистического комплекса – создание новых производственных зданий. В этом сегменте по сравнению с перенасыщенным рынком складов как раз наблюдается отставание предложения от спроса.

Повышение импортных пошлин стимулирует компании искать возможности организации сборочных производств. В настоящее время востребованы земельные участки под строительство, а также качественные производственные помещения с хорошей транспортной доступностью и большой выделенной электрической мощностью. По данным Colliers, в Петербурге доля помещений с такими характеристиками составляет менее 10%, на 90% рынок представлен бывшими цехами заводов, складскими базами, как правило, с плохой транспортной доступностью, аварийным или неудовлетворительным состоянием, низкой квотой по электроснабжению.

Первые признаки того, что процесс переориентации пошел, уже есть. Девелоперская компания Группы OMG – OMG Development объявила о своем решении пересмотреть концепцию застройки принадлежащего холдингу участка в поселке Янино. Вместо логистического центра предлагается проект “бизнес-парка”, в котором производственная составляющая будет соседствовать с офисной.

А «Евросиб» предлагает свою новосибирскую площадку для проведения семинаров и конференций. Одно подобное мероприятие, по информации пресс-службы компании, там уже прошло.

Есть и компании, которые, как, например, ГК “Эспро”, еще не определились с ориентацией своего объекта, отдавая целевое использование площадей (производство или логистика) на откуп арендаторов. Вероятно, в период неопределенности подобная разноплановость и гибкость парка имеют свои плюсы, но что будет после того как рынок стабилизируется?

Цена и качество

Если еще недавно площади сдавались с недоделами и повсеместно господствовал рынок продавца, то сейчас девелоперы вынуждены уделяют качеству объектов больше внимания: в условиях кризиса клиенты стали разборчивее, да и конкуренция сильно усилилась.

При этом серьезную конкуренцию складам класса «А» в текущей ситуации составляют склады более низкого класса – «В» и даже «С». Такие объекты предлагают очень привлекательные цены, что для многих клиентов становится основным фактором принятия решения.

Как свидетельствуют участники рынка, спрос на высококачественные склады в регионах сократился гораздо значительнее, чем в Москве: местные компании в целях максимальной экономии используют дешевые склады более низкого класса.

Правда, во многих регионах высококачественные склады практически отсутствуют. Так, в Ростове-на-Дону есть только два спекулятивных объекта класса “А” – «Логопарк Дон» (Megalogix) и НЛК-Батайск. Местный производитель и дистрибутор алкогольной продукции ГК “Регата” реализацию своего логистического проекта отложила. В Нижнем Новгороде к качественным объектам можно отнести «Логопром Сормово» (класс “В”). В регионах существуют также высококачественные объекты, построенные торговыми и промышленными компаниями для собственных нужд, но на рынок складских площадей они, как правило, не выходят.

Столица и регионы

Выход крупных российских и иностранных сетей на региональные рынки может привести к росту спроса на качественные площади, считают в УК “Литер”. «Важно, насколько привлекательные цены смогут предложить арендодатели и логистические операторы. Снижение арендных ставок и тарифов на ответственное хранение и прочие складские услуги делает их привлекательными для крупных, требовательных клиентов, - говорит К.Фатеева. - Поскольку высококачественных площадей в регионах сегодня практически нет и заявленные ранее проекты заморожены, то на рынке будет формироваться отложенный спрос, который выльется в острый дефицит подобных объектов».

Что касается Московского региона, то здесь также будет формироваться отложенный спрос на высококачественные площади, особенно на рынке холодильных складов, ожидают в компании. Постепенно пустующие площади заполнятся, и снова возникнет дефицит, но ввиду отсутствия ввода новых площадей он не сможет быть ликвидирован в течение нескольких лет. В этот период арендные ставки и цены на услуги ответственного хранения и прочие складские услуги резко повысятся. Соответственно, те, кто выйдет на рынок в этот период, окажется в выгодном положении.

Customer profile

Единого мнения о том, как повлиял кризис на выбор грузовладельца в пользу аутсорсинге или, наоборот, инсорсинга логистических операций.

«В условиях кризиса многие компании, ранее самостоятельно организовывавшие свою логистику, принимают решение о передаче этих функций на аутсорсинг, - утверждает К.Фатеева. - Это связано со стремлением снизить свои расходы и не отвлекать средства из основной деятельности. Данная тенденция может привести к росту спроса на услуги логистических операторов. Однако пока заключаются преимущественно краткосрочные договоры – до года».

Вместе с тем представители Colliers в разговоре c SeaNews отметили снижение спроса на услуги логистического аутсорсинга. Соответственно, изменился портрет клиента – арендатора складских площадей. Если раньше на 70% это были логистические компании, то сейчас наблюдается крен в сторону компаний – конечных пользователей, как правило, производителей.

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 987

рейтинг:

(Нет голосов)