"Кризисный продукт": вторичный рынок складской недвижимости в Московском регионе

23 Ноября 2009

Вторичный рынок коммерческой, в том числе складской, недвижимости в России до последнего времени практически отсутствовал. Однако 3-4 месяца назад участники рынка и эксперты начали отмечать случаи повторного выхода на рынок площадей, ранее занятых арендаторами на длительный срок. Более того: это явление быстро приобрело характер тенденции, и вторичный рынок складской недвижимости уже можно назвать не просто формирующимся, а бурно развивающимся и имеющим перспективы дальнейшего роста. В чем заключаются причины появления нового феномена на рынке и каковы его вероятные последствия?

На фоне бурного роста деловой активности в стране российский, прежде всего московский, рынок коммерческой недвижимости (офисный, торговый и складской сегменты) до второй половины 2008 г. испытывал постоянный дефицит качественных площадей. Такое положение дел было обусловлено как объективными причинами (в первую очередь недостаточным объемом нового качественного предложения на рынке), так и субъективным восприятием рынка его участниками. Устоявшееся мнение о том, что рост ставок на коммерческую недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье неизбежен и будет продолжаться в ближайшие несколько лет, заставляло компании заключать предварительные договоры аренды уже на этапе проектирования объектов, а также арендовать дополнительные помещения с расчетом на будущее расширение своего бизнеса. В итоге помещения полностью сдавались на этапе строительства, договоры аренды заключались на длительный срок (7— 10 лет в складском сегменте), арендаторы не рассматривали вариант досрочного освобождения занимаемых площадей, поскольку рынок практически не предлагал выгодных альтернативных вариантов. Как следствие вторичный рынок как таковой отсутствовал во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Однако с середины 2008 г. рынки коммерческой недвижимости (как и вся российская экономика в целом) стали все сильнее ощущать на себе влияние мирового финансового кризиса, начавшегося в США за полтора года до этого с обвала рынка ипотечного кредитования.

Первым негативное влияние кризиса ощутил на себе российский офисный рынок, как наиболее развитый из всех сегментов коммерческой недвижимости в РФ. Общий объем офисных площадей, замороженных в Московском регионе на стадии строительства, составил на конец 2008 г. 730 тыс. м2. Слабый спрос со стороны корпоративного сектора вынудил девелоперов начать снижение ставок аренды. Многие компании-арендаторы в конце 2008 г. были вынуждены пойти на отмену планов по расширению бизнеса и на сокращение штата сотрудников. Как следствие у таких компаний значительно уменьшилась потребность в офисных помещениях. В результате часть ранее поглощенного предложения вернулась на рынок в виде субаренды, а также вследствие разрыва договоров аренды. По состоянию на февраль 2009 г. общий объем предлагаемых в субаренду площадей на московском рынке офисной недвижимости оценивался в ПО тыс. м2. По итогам первого полугодия ожидается дальнейший рост рынка субаренды, объем которого составит не менее 150 тыс. м2 офисных площадей классов А (преимущественно) и В.

К сентябрю — октябрю 2008 г. сложности с получением финансирования и снижение объемов продаж привели к замедлению темпов развития в сегменте торговой недвижимости. Многие сетевые компании заявили о пересмотре планов развития и возможном сокращении количества существующих магазинов. Помимо этого началась процедура банкротства нескольких крупных ритейлеров («Банана-Мама», «Неоторг», «Самохвал»), приостановилось строительство или были перенесены сроки выхода на рынок ряда крупных проектов. Начали появляться и отдельные предложения площадей в субаренду, однако в связи с целым рядом юридических и технических сложностей масштабное развитие практики субаренды в торговом сегменте в ближайшее время представляется маловероятным. Что же касается периодически происходящей смены арендаторов в торговых центрах (то, что можно было бы считать вторичным рынком), то в торговом сегменте существует такой феномен, как формирование «листов ожидания» на площади в успешных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ). Ритейлеры обращаются в управляющую компанию ТРЦ и заявляют о своем желании войти в пул арендаторов, в результате чего компания имеет возможность еще до окончания срока аренды нынешнего арендатора не только подобрать ему замену, но и обсудить арендную ставку и другие параметры договора, поэтому площади фактически не выходят на открытый вторичный рынок. Правда, в условиях начавшегося снижения розничного товарооборота торговые помещения в некоторых наименее удачных ТРЦ уже могут пустовать по 1 — 2 месяца, однако такие случаи пока единичны и не могут считаться свидетельством развития вторичного рынка торговой недвижимости.

В ноябре прошлого года стало понятно, что и складской сегмент коммерческой недвижимости не сумеет избежать негативных последствий крайне неблагоприятной экономической обстановки, сложившейся в стране и мире. Первой и основной проблемой для девелоперов складской недвижимости стало сокращение объемов финансирования проектов со стороны банков и инвестиционных фондов. Ставки по кредитам в конце 2008 г. выросли в 2 — 3 раза (до 25 — 35%), в результате девелоперы стали замораживать проекты, находящиеся на стадии проектирования, поскольку их реализация в таких финансовых условиях оказывается нерентабельной. Параллельно с ужесточением условий финансирования начал снижаться спрос на качественную складскую недвижимость со стороны ключевых потребителей складских помещений — логистических операторов, ритейлеров и производственных компаний, которые были вынуждены пересматривать стратегии развития. В результате совокупный спрос на рынке, который на протяжении 3 — 4 лет, вплоть до лета 2008 г., превышал существующее предложение в 3 — 3,5 раза, к декабрю снизился на 20%. По итогам 2009 г. активный спрос на складском рынке не превысит 1 млн. м2.

Изменение ситуации на рынках потребления привело к уменьшению потребностей существующих арендаторов складских помещений, а также снижению их платежеспособности на фоне сокращения объемов бизнеса. В результате произошло одновременное снижение спроса на первичном рынке складской недвижимости и стремительный рост объема предложения на вторичном рынке: как в форме субаренды, так и прямой аренды.

Правда, справедливости ради следует отметить, что практика субаренды как своего рода аналог вторичного рынка возникла на московском рынке качественной складской недвижимости еще в 2007 г. Это было связано с тем, что в 2006 — 2007 гг. в условиях ограниченного предложения и ажиотажного спроса на качественные складские помещения компании-арендаторы, в первую очередь логистические операторы, предпочитали арендовать больший объем складских площадей, чем это было необходимо им на текущий момент. Такая стратегия действительно оказывалась оправданной: практически все отрасли российской экономики в середине 2000-х гг. демонстрировали высокие темпы роста, и большинство компаний-арендаторов активно развивали свой бизнес, наращивая товарооборот (ритейлеры), объемы выпуска продукции (производственные компании) и обрабатываемых грузов (логистические операторы). Экономическая выгода от возможности оперативного расширения складских площадей в рамках занимаемого комплекса в ближайшие год-два, когда возникнет такая потребность, превышала затраты на аренду «лишних» площадей в момент заключения договора тем более, что девелоперы готовы были предлагать более выгодные ставки при аренде больших блоков (от 10— 15 тыс. м2). Кроме того, арендатор, имеющий возможность расширяться в рамках одного объекта, получал такие дополнительные бизнес-преимущества, как уже налаженные транспортные цепочки, привычная инфраструктура, устоявшиеся отношения с собственником складского комплекса и т. п.

Однако очевидно, что факт простаивания части арендованных помещений незаполненными, при том что за них регулярно вносится арендная плата, не мог отвечать интересам компаний. И в 2007 г. на рынке начали появляться первые предложения о субаренде складских помещений в качественных объектах. С согласия собственников арендаторы стали выставлять часть арендованных блоков на рынок, что позволяло им не только окупать вносимую арендную плату, но и получать дополнительный доход, поскольку ставки субаренды на тот момент в среднем превышали ставки аренды на 20-30%.

Подобные предложения оказались востребованными на рынке, поскольку позволяли арендовать помещения в готовых качественных, современных складских комплексах тем компаниям, которые в силу небольшою объема требуемых площадей не могли рассчитывать на заключение прямого договора с собственниками, которые предпочитали работать с крупными заявками от 5 тыс. м2. Таким обра-зом, предложение субаренды не имело аналога на первичном рынке, поскольку позволяло занять небольшие площади (на тот момент предлагались, как правило, блоки от 2000 м2) на небольшой срок (1—3 года). Еще одним немаловажным преимуществом субаренды была возможность въезда в уже готовое помещение. На первичном рынке качественные объекты полностью сдавались в аренду уже за 3 — 5 месяцев до ввода в эксплуатацию, и арендатор, подписав договор, был вынужден ждать момента фактической готовности здания для того, чтобы начать завозить оборудование, и только после этого мог выполнять складские операции. Правда, нельзя сказать, что заблаговременная аренда была однозначно невыгодна для всех потенциальных арендаторов: логистические операторы, например, получали таким образом дополнительное время на поиск клиентов.

В 2007 г. примерный объем сделок на рынке субаренды в Московском регионе составлял около 35 тыс. м2, в 2008 г. он вырос в три раза до 100-105 тыс. м2, что составило около 20% от общего объема сделок на рынке (см. график 2 (а, Ь). При этом бурный рост предложения площадей в субаренду вполне предсказуемо произошел в IV кв. 2008 г., когда на фоне усиливающихся негативных явлений в российской экономике компании стали сокращать объемы производства и товарооборота, в связи с чем уменьшилась их потребность в складских площадях. Возможность получить дополнительный доход в условиях финансового кризиса привела к тому, что к практике передачи площадей в субаренду стали обращаться даже те предприятия, которые до этого по тем или иным причинам не хотели связывать себя дополнительными контрактными обязательствами и в целом заниматься непрофильным для себя бизнесом. При этом некоторые компании, имеющие выгодные условия по прямым договорам аренды, сегодня могут позволить себе предлагать площади в субаренду по ставкам от $110—115 за 1 м2, иные, оказавшись в сложной финансовой ситуации, уже готовы сдавать помещения в субаренду по ставкам ниже арендных, чтобы обеспечить себе хоть какой-то объем денежных поступлений. В связи с тем, что в субаренду теперь преимущественно стали предлагаться не изначально пустовавшие, а недавно освободившиеся площади, выросла доля предложения площадей с уже установленными стеллажами, компании начали предлагать субарендаторам дополнительные бонусы в виде аренды погрузчиков и другой складской техники, возможности использования рабочей силы, занятой у самого арендатора и т. п.

Помимо развития практики субаренды в декабре 2008-го — январе 2009 г. в Московском регионе на фоне кризиса начал активно формироваться и «классический» вторичный рынок. Оптимизируя расходы на складскую логистику, ряд арендаторов стал принимать решения о радикальном сокращении занимаемых площадей и (или) переходе в низкокачественные объекты и объекты, расположенные на значительном удалении от МКАД. Досрочные разрывы договоров аренды из единичных случаев на рынке превратились в достаточно распространенную практику, и собственники складских объектов начали повторно выставлять освободившиеся площади на рынок. В итоге уже к концу I кв. 2009 г. суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду и на вторичном рынке в Московском регионе, составляет не менее 250 тыс. м2, причем в отличие от прежних периодов доля предложения на вторичном рынке составляет уже до 40% (см. график 2 (с). При этом часть из них уже поглощена клиентами, которые были заинтересованы в краткосрочной аренде, или будет поглощена в ближайшее время: данный сегмент рынка оказывается весьма динамичным и характеризуется сравнительно высокой скоростью заключения сделок.

В контексте развития вторичного рынка актуальным становится вопрос, конкурирует ли рынок вторичного предложения и субаренды с первичным рынком за потенциальных клиентов. Можно сказать, что в целом группы потенциальных клиентов, интересующихся арендой на первичном и вторичном рынках, не слишком пересекаются, поскольку предложения на них далеко не идентичны как по техническим характеристикам, так и по финансовым условиям. Так, в аренде помещений, выходящих на первичный рынок, заинтересованы в основном крупные производственные и логистические компании, а также иностранные ритейлеры, которые даже в условиях финансового кризиса сохраняют свою платежеспособность и нуждаются в больших площадях на длительный срок. Поиском склада на вторичном рынке (на который действительно качественные площади выходят значительно реже, чем неудачные по своему расположению, техническим характеристикам и др.) и рынке субаренды сегодня преимущественно занимаются компании, которым срочно нужен небольшой объем площадей на короткий (1—2 года) срок с тем, чтобы переждать в более-менее приемлемом помещении наиболее неблагоприятное время, а затем уже заняться поиском постоянного места. Однако девелоперы выходящих на рынок новых складских объектов, разумеется, испытывают определенное давление со стороны рынка в связи с диверсификацией предложения, происходящей в последние полгода. Клиенты со своей стороны также чувствуют себя более уверенно в ходе переговоров с собственником, зная, что в любом случае имеют возможность обратиться к предложениям на вторичном рынке. В целом можно констатировать, что главным параметром, на который сегодня ориентируются клиенты при выборе складского помещения, становится арендная ставка, а не его класс или направление, как это было еще летом прошлого года. На этом фоне ряд собственников готов предлагать гибкие финансовые схемы, в том числе фиксацию арендных ставок в рублях с учетом НДС и операционных расходов, а в отдельных случаях — и коммунальных платежей. Клиентам такие условия арендных ставок обеспечивают более четкое понимание предполагаемых расходов на складскую логистику, что исключительно важно в условиях ограниченных бюджетов.

В целом повторный выход качественных складских площадей на рынок можно назвать одной из главных тенденций прошедшей зимы. И в этом отношении основной интригой текущего года становится вопрос, сумеет ли рынок на фоне не самых благоприятных экономических условий поглотить все предлагаемые площади с учетом того, что девелоперы планируют ввести в эксплуатацию по итогам года до 550 тыс. м2 новых складских площадей (см. таблицу). До последнего времени доля вакантных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона стремилась к нулю, однако по итогам февраля 2009 г. она составляла уже 5%. По тому, будет ли этот показатель увеличиваться и дальше, можно оценить перспективы рынка на ближайшие год-два с учетом того, что в западной традиции принято считать порог в 8 —9% критическим. Превысив его, рынок переходит из фазы бурного роста в фазу стагнации.

Итак, уже сейчас можно констатировать, что складской рынок Московского региона «благодаря» кризису быстро переходит в стадию насыщения со всеми характерными для нее атрибутами — растущим объемом свободных площадей, снижением арендных ставок и растущей долей вторичного рынка. Стадию развитого рынка, к которому Москва шла последние 2 — 3 года, рынок «проскочил» за 1—2 месяца, так и не задержавшись на ней. Однако абсолютный объем качественных складских помещений в Московском регионе по-прежнему не позволяет говорить об объективном насыщении этого рынка. До сих пор ни один из крупных девелоперов не заявил о планах развития новых спекулятивных проектов в 2010 — 2011 гг. Существующее предложение до сих пор не может удовлетворить спрос со стороны потенциальных арендаторов, хотя в настоящее время клиенты не располагают достаточным объемом средств для развития складской логистики, а также не имеют в этом острой потребности, так как за последние четыре месяца у большинства из них существенно снизились обороты. Кроме этого многие потенциальные арендаторы рассчитывают на то, что арендные ставки в складском сегменте и дальше будут корректироваться и им удастся снимать качественные помещения по низким тарифам.

В связи с этим можно ожидать, что в момент, когда экономическая ситуация в стране и мире объективно начнет улучшаться, спрос и производство пойдут вверх, в складском сегменте сразу произойдет возвращение к дефицитному рынку и новому витку ажиотажного спроса — такому, какой был в 2006 — 2007 гг. В таких условиях вторичный рынок как явление, судя по всему, снова исчезнет.

В. Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank
Н. Калинина, аналитик отдела исследований Knight Frank

www.sitmag.ru

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 1136

рейтинг:

(Нет голосов)