Сети прошлого

27 Ноября 2009

Падение ставок на качественные складские стеллажи площади по сравнению с докризисным периодом составило в среднем 25-30%, что примерно вдвое меньше, чем в других секторах коммерческой недвижимости. Эксперты объясняют это относительно слабым развитием и недостаточной насыщенностью складского сегмента.

Успешные, заполненные арендаторами склады приносят пусть и значительно меньший, чем до осени прошлого года, но стабильный доход. Однако ситуацию здесь никак нельзя назвать благополучной: спрос на складские площади резко сократился, особенно в регионах. Многие новые объекты рискуют остаться пустым, и владельцам складских проектов, которые развивали их на заемные деньги, предстоят непростые времена.

В зависимости от региона и даже конкретного местоположения складские объекты оказались в совершенно разных условиях. В одних случаях рынок столкнулся с перепроизводством качественных площадей, как, например, в Санкт-Петербурге, в других — потребность в них сохранилась.

Вполне благополучно обстоят дела на рынке складской недвижимости Московского региона. Как следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank Russia&CIS, показатели III квартала 2009 года даже дали повод говорить о «тенденции общего оптимизма на фоне относительной стабилизации экономической ситуации». За третью четверть года суммарная площадь сданных в аренду помещений, по данным компании, составила 220 тыс. м2; всего за январь-сентябрь было сдано 480 тыс. м2. На сегодня доля вакантных складских площадей в столице и области, по словам директора отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Вячеслава Холопова, составляет около 10% — не занято примерно 380 тыс. м2. На местах все значительно печальнее — в Санкт-Петербурге и Ленобласти незаполненными остаются порядка 35% складов, в других регионах — в среднем около 50%. По оценкам генерального директора компании «Международное логистическое партнерство» (МЛП) Мишеля Паскалиса, в текущем году в регионах в общей сложности было арендовано лишь 75 тыс. м2, в то время как пустует около 1 млн м2.

Вперед в 2006-й

Впрочем, и зафиксированное оживление на столичном рынке, скорее всего, было временным. Серьезных предпосылок к увеличению спроса на качественные складские помещения не появилось, и новые сделки с трудом компенсируют процесс освобождения арендуемых площадей. Как говорит Вячеслав Холопов, спрос начнет расти (при условии сохранения стабильной ситуации в экономике) не раньше февраля 2010 года, Мишель Паскалис полагает, что не раньше апреля.

На сегодня, по словам Паскалиса, большинство компаний-арендаторов уже практически задействовали вес возможные антикризисные меры, максимально сократили издержки, исчерпали финансовые резервы... При этом положительного результата удается добиваться не всем. «Мы предполагаем, что до весны у некоторых арендаторов еще будут возникать проблемы, вплоть до банкротства», — говорит глава МЛП. Масштабы бизнеса в такой ситуации неминуемо уменьшатся. «В ближайшее время многие арендаторы продолжат снижать объемы занимаемых складских площадей, — подтверждает Вячеслав Холопов. — Многие арендаторы, понимая необходимость оптимизации издержек на логистические услуги, в начале года выставили излишки площадей на рынок в виде предложения по субаренде, а в дальнейшем передоговорились с арендодателями о возврате части площадей, что позволило им уменьшить расходы и избавиться от неиспользуемых площадей. Арендодатели тем временем продолжают подыскивать клиентов на освободившиеся площади, при этом даже в крупных логистических центрах можно обсуждать аренду площадей гораздо меньшего объема, чем ранее - например, от 2,5 м2 в объектах класса А.». И если до кризиса клиенты в среднем запрашивали помещения площадью 8 тыс. м2, то сейчас показатель «средней заявки» снизился до 3 тыс. м2.

Конечно, сегмент складской недвижимости не остался в стороне от глобальной трансформации «рынка продавца» в «рынок покупателя», и это отразилось на коммерческих условиях. Ставки на помещения класса «А» снизились с докризисных $ 145-160 до 9100-110 за м2 в год, опустившись, таким образом, ниже уровня 2006 года. Склады класса «В» сейчас сдаются ориентировочно за $80 за м2 в год, и, как показывает практика, спрос смещается в низкий ценовой сегмент. Меняются также сроки аренды. Сейчас владельцы складов соглашаются на заключение краткосрочных (1-3 года) договоров прямой аренды, тогда как раньше соглашения заключались на 7-10 лет, а на 5 лет площади сдавались в порядке исключения самым важным клиентам. Изменились и условия по гарантийным депозитам. Сегодня арендаторы могут договориться о внесении двухмесячной предоплаты вместо трех-девятимесячной, как было раньше, а в редких случаях даже перейти на бесдепозитную схему. Важное изменение — возможность рублевых расчетов или фиксация курса валюты договора на первые 1-2 года аренды. На рублевые договоры (техническое обслуживание, операционные расходы) также стали переходить управляющие компании современных складских комплексов. Кроме того, как говорят в Knight Frank, собственники многих объектов класса «В» отказываются от системы расчетов triple net (отдельный учет арендных ставок, коммунальных, эксплуатационных расходов и НДС) в пользу варианта «все включено». Это дает клиентам возможность четко планировать расходы на складскую логистику на ближайшую перспективу.

При этом стоит заметить, что рост предложения и возможность выбора привели к существенной дифференциации условий аренды в зависимости от удаленности складских комплексов от Москвы. «Если год назад арендаторов не смущало расстояние от МКАД в 50-70 км, — говорит коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин, — то теперь, когда появились предложения в непосредственной близости от Москвы, в 15-20-километровой зоне, «дальние» варианты гораздо менее актуальны». Чем дальше объект от МКАД, тем на большие уступки приходится идти арендодателям. Как говорит Мишель Паскалис, даже в заполненных на 90% объектах срок окупаемости вырос с 6 до 7 лет, не говоря уже о тех, где существуют трудности с привлечением арендаторов. Учитывая, что практически все складские игроки обременены кредитной нагрузкой, которую нужно обслуживать, не исключено, что в течение ближайших месяцев позиции некоторых компаний, не исключая и лидеров рынка, могут пошатнуться.

Без ориентиров

На сегодня ведущие позиции на рынке складской недвижимости занимают сетевые девелоперы и инвесторы, а также владеющие площадями крупные логистические операторы. В первую пятерку, по общему мнению экспертов, входят (без какого-либо ранжирования) МЛП, «Евразия Логистик», FNK group, «Эспро» в партнерстве с инвестиционным фондом Raven Russia с проектом Megalogix, а также «РосЕвроДевелолмент» в партнерстве с «Национальной логистической компанией» (НЛК). По словам генерального директора управляющей компании 1Q Property Management Евгения Гриханова, по сути, позиции лидеров сейчас зафиксированы, поскольку новые проекты в ближайшие годы будут появляться в крайне ограниченном количестве. «Однако в дальнейшем, по мере восстановления спроса и пересмотра основными игроками своих стратегий, ситуация будет меняться, и вполне вероятна смена собственников как отдельных объектов, таки компаний в целом», — говорит Гриханов.

Мишель Паскалис также считает, что складской рынок России стоит на пороге волны слияний и поглощений: «Я знаю, что процесс начался, но сейчас он не раскрывается. Одни игроки будут укрупняться, другие — уходить с рынка». Сама МЛП при этом занимает «выжидательную» позицию. «Мы успешно решили все вопросы с долговой нагрузкой, реструктурировав кредиты с краткосрочным погашением, — говорит Паскалис. — У нас четыре работающих объекта, в которых 85% площадей сданы в аренду. В целом это более 630 тыс. м2. Это дает возможность чувствовать себя довольно уверенно. Есть еще четыре площадки, на которых получено разрешение на строительство. Однако от возведения новых складских площадей мы пока воздержимся. Не исключено, что данные площадки будут использованы под объекты иного профиля».

В процессе передела рынка примут участие и банки. «Явной тенденции перевода складских активов на баланс банков пока не прослеживается, но в ближайшие шесть месяцев возможно появление на рынке продаж предложений от кредитных организаций», — говорит Вячеслав Холопов. При этом инвестиционным покупателям складской рынок сегодня практически неинтересен — есть гораздо более привлекательные с точки зрения краткосрочных вложений сегменты. Цена продажи складских площадей снизилась довольно незначительно — до $ 1-1,2 тыс. за м2.

С другой стороны, цифра эта весьма условна. Показатель ставки капитализации, используемый для оценки продажной стоимости объекта, сейчас не работает, потому как на рынке за последний год практически не было сделок купли-продажи, с которыми можно сравнивать. Размыты и другие показатели. В частности, ничего конкретного большинство экспертов не могут сказать о норме прибыли. «Где-то арендаторы договорились с собственниками складских площадей о снижении станки, где-то нет, — говорит Холопов. — Все зависело от позиции конкретных арендодателей и стоящих за ними финансовых институтов. Соответственно, денежные потоки в разных случаях менялись очень индивидуально. И сейчас у каждого объекта свои экономические показатели. Поэтому ждем крупных сделок — если они случатся, то появятся хоть какие-то ориентиры. Сейчас мы, например, готовим сделку по продаже 9 тыс. м2, она хоть и не крупная, но одна из первых в новых условиях».

Китайцы и Евразия

Среди компаний, которые сократят свою долю на рынке складов, эксперты называют «Евразию Логистик», которая намерена продавать свои объекты. Компания, в частности, вела переговоры с китайской инвестиционной группой «Цзиньюань» относительно продажи логистического комплекса «Северное Домодедово» в Подмосковье, общая площадь которого после завершения всех фаз строительства должна составить около 1,1 млн м2. На сегодня введены и заполнены арендаторами 560 тыс. м2. Продажа наиболее ликвидного и успешного своего проекта, скорее всего, — вынужденный шаг. В докризисный период «Евразия Логистик» серьезно вложилась в программу развития сети складских комплексов Greengate в 16 городах России. Она подразумевала строительство объектов суммарной площадью 5 млн м2; на сегодня возведено в общей сложности 840 тыс. м2 (включая «Северное Домодедово»). Однако региональные проекты — в Казани, Екатеринбурге и Новосибирске — при крайне низких локальных уровнях спроса на складские площади превратились для компании в весьма обременительный балласт. Ожидания по окупаемости однозначно не оправдаются, а значит, придется как-то улаживать вопрос с кредиторами.

Кстати, свои региональные проекты «Евразия Логистик» также представила своим потенциальным китайским партнерам. Причем не исключено, что именно их данное предложение может заинтересовать, несмотря на низкую инвестиционную привлекательность объектов. Б конце августа «Цзиньюань» подписала соглашение с Российско-китайским центром торгово-экономического сотрудничества (РКЦТЭС) о создании в 10 регионах России международной сети торгово-логистических комплексов «Евразия» (безотносительно к «Евразии Логистик»). Китайская группа выступит основным инвестором мегапроекта, а РКЦТЭС будет отвечать за административный ресурс. Начальные инвестиции в проект предположительно составят $ 1 млрд, в том числе в покупку существующих складов. «Зачатки» Greengate вполне могли бы стать основой для китайского проекта, Правда, как сообщили в «Евразии Логистик», конкретных результатов переговоры с «Цзиньюань» пока не дали.

Следует сказать, что китайцы, скорее всего, могут иметь свои специфические интересы, отличные от тех, что существуют у традиционных участников рынка складской недвижимости. «На мой взгляд, развитие подобной сети затевается исключительно для собственных нужд китайской стороны, ради экспансии производителей на российский рынок. — считает Мишель Паскалис. — Если данному проекту суждено сбыться, то он будет в определенной степени обособлен от классических интересов международного бизнес-сообщества. Скажем, очень маловероятно, что площади в построенных китайцами комплексах будут занимать Procter & Gamble или Nestle. Скорее всего, арендаторами в них станут исключительно компании из Поднебесной».

Государству не до складов?

Как бы то ни было, китайская «Евразия» на сегодня осталась практически единственным реально запланированным сетевым проектом. Почти все «традиционные» дсвелоперы, как уже говорилось, на ближайшие годы от планов развития своих сетей в подавляющем большинстве случаев отказались. Как говорит председатель совета директоров Smart Logistic Group (SLG) Владимир Елин, сейчас основные игроки рынка сконцентрировали силы на реализации проектов в Московском регионе, т. к. полагают, что его экономика начнет восстанавливаться раньше, чем в других местах, и даже в нынешних условиях в столице и области сохраняется мощный инвестиционный потенциал.

Строить в регионах решаются немногие. В частности, PNK group продолжает не только достраивать начатые проекты в Новосибирске и Ленобласти, но и, по словам исполнительного директора компании Олега Мамаева, ищет новые площадки в разных городах. Однако, по мнению большинства экспертов, сегодня возводить склады можно исключительно под конкретные заказы. Возможно, у PNK они есть. Еще один девелопер, начавший новое масштабное строительство в регионе, — компания «Эспро Девелопмент», которая реализует built-to-suit проект индустриального «А-парка» для Volkswagen.

В ситуации, когда сам рынок генерирует спрос крайне слабо, российские бизнесмены традиционно ждут помощи от государства. Не стал исключением и складской сегмент. «Госзаказы могли бы существенно помочь транспортно-логистической отрасли, — говорит Евгений Гриханов из IQ Property Management. — Например, предприятия, контролируемые государством, могли бы привлекать для логистики частные профессиональные компании, а логисты создавали бы спрос на складские площади. По сути, данная цепочка позволит наладить взаимоотношения по строительству качественных площадей в формате build-to-suit».

В свою очередь, качественная логистика, в том числе складская, может сыграть важную роль в становлении того самого инновационного курса развития экономики, о котором столь часто говорят первые лица страны. Однако пока одна из приоритетных составляющих транспортной стратегии РФ на период до 2030 года — «создание интегрированной сети логистических парков на территории страны как основы формирования современной товаропроводящей сети» — реализована только на бумаге. На деле интересы государства и коммерческих сетевых компаний, специализирующихся на складской недвижимости, никак не найдут точек соприкосновения (см. также «Логистика энтузиастов»).

Владимир Елин, председатель совета директоров SMART LOGISTIC GROUP:

Сфера логистики в России достаточно конкурентна, и вряд ли частные компании будут ждать, когда сформируется и начнет действовать план по «легализации» всей страны. Попытка построить сети Greengate и Megalogix это хорошо демонстрирует. Если бы не кризис, эти проекты продолжили бы развиваться. Наша компания с 2005 года работает над проектом «Великий Шелковый Путь», цель которого наладить логистические связи производителей России, Европы и стран Юго-Восточной Азии и Северной Америки с конечными потребителями на территории РФ. К сожалению, предложений о партнерстве со стороны государственных структур пока не поступало: о построении системы цивилизованной оптовой и розничной торговли стали задумываться только недавно. Сейчас сроки реализации данного проекта перенесены на 2012 год.
Конечно, мультимодальные комплексы в ключевых узлах пересечения транспортных потоков, которые мечтает создать государство, — это лучшее, что можно себе представить. Однако эти комплексы стоят колоссальных денег, к ним должны подходить современные транспортные коммуникации с высокой пропускной способностью. Но если критически взглянуть на наши автомобильные и железные дороги, а также на региональные авиа- и морские порты, то сразу станет ясно, что к этой цели надо двигаться постепенно и еще очень долго.

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 739

рейтинг:

(Нет голосов)