Стройки обгоняют арендаторов Илья Ступин

Стройки обгоняют арендаторов

Объем нового предложения коммерческой недвижимости в Москве растет темпами, опережающими восстановление спроса на офисные, торговые и складские помещения.

Московский рынок коммерческой недвижимости приходит в себя после прошлогоднего кризиса продаж. В первом квартале сдано в аренду и куплено около 270 тыс. кв. м складов и порядка 250 тыс. кв. м офисов. Это в три-шесть раз больше, чем в январе-марте 2009 года. Ажиотажный спрос возник на торговые помещения формата street-retail, расположенные на оживленных улицах города. Риэлтеры утверждают, что на 97% заполнены наиболее крупные и популярные торговые центры.

Главное отличие нынешнего рынка от докризисного заключается в том, что плавное восстановление спроса сопровождается резким увеличением объема предложения во всех сегментах. Интенсивный ввод новых офисных, торговых и складских комплексов, строительство которых началось до кризиса, пока не позволит игрокам воспользоваться новой конъюнктурной волной и вернуть арендные ставки на докризисный уровень.

Пафос переезжает

По словам участников рынка, быстрее всего реанимируется сегмент торговой недвижимости. По оценкам компании «Ватком», посещаемость крупных торговых центров возросла на 15% по сравнению с докризисным 2008 годом. Активность в ритейле объясняется не только восстановлением оборотов розничной торговли, но и активным ростом спроса на недвижимость со стороны новых игроков. Например, одним из них недавно стала японская сеть Uniqlo: она заняла опустевшие площади магазина «Арбат Престиж». Недвижимостью стали интересоваться новые операторы рынка товаров для дома («Все до лампочки», «Домания»), региональные сети (магазины обуви «Палатин», «Легкий шаг», одежная марка Elis), зарубежные компании (Thomas Sabo, Inditex, Burger King, Home & You, Stokmann). По данным Colliers International, ищут площадки для размещения магазинов Adidas, американский обувной оператор Steve Madden. Сеть Wal-Mart увеличила штат российского офиса — не исключено, что вскоре компания начнет работать в России.

Более медленное восстановление офисного и складского рынков отчасти объясняется инертностью этих сегментов, которые функционируют по закону сообщающихся сосудов. Новые игроки здесь редкость. Львиная доля сделок — это перезаключение договоров на новых условиях либо смена дислокации с незначительным расширением занимаемых площадей. Так, на складском рынке преобладают сделки с помещениями площадью менее 8 тыс. кв. м (65%). По данным компании Knight Frank, средний размер площади в заявках арендаторов продолжает уменьшаться. Наибольшую активность проявляют операторы розничной торговли и производители товаров FMCG. В то время как логистические операторы (лидеры по объему арендуемых площадей до середины 2008 года) вообще незаметны.

Аналогичная картина наблюдается и на офисном рынке. «В прошлом году компании ужимались: сокращали площади, не оставляя ничего на развитие. Думали, что в этом году будет еще хуже. Но теперь некоторые вновь планируют развиваться. Такие арендаторы, конечно, берут не в три раза больше площадей, чем надо, как это было до кризиса, чтобы потом половину сдать в субаренду. Но как минимум на 20–30 процентов расширяются», — рассказывает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.

Пока в Москве преобладают сделки с офисами площадью 0,5–3 тыс. кв. м, расположенными в готовых зданиях класса В (на этот формат приходится около 90% операций). «Объекты в готовом состоянии, небольшие блоки с отделкой поглощаются в первую очередь», — подтверждает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. В верхнем сегменте (класс А) идет процесс миграции арендаторов из некомфортных офисов в ставшие более доступными комплексы, расположенные в центре города. «В Москве-Сити сидело много финансистов, которые снимали пафосные офисы: зачастую компания из тридцати человек занимала тысячу квадратных метров. Это фонды, инвесткомпании. Сейчас у них бизнес свернулся, поэтому они из Сити вообще съехали», — комментирует представитель одной из брокерских фирм. По словам консультантов, высокий процент вакансий в классе А (около 25%) как раз отражает избыток свободных площадей в Москве-Сити. Причем в ближайшее время объем вакансий возрастет в связи с вводом в эксплуатацию нового крупного комплекса. В свою очередь, в высококачественных офисных комплексах, расположенных внутри Садового кольца, уже трудно найти свободные помещения: количество вакансий не превышает 5%.

Риэлтеры утверждают, что лишь в последние месяцы стало возрастать количество заявок на аренду и покупку помещений большей площади — от 3 тыс. кв. м. «В офисном сегменте с начала года пошло много запросов на покупку от крупных структур, в том числе государственных. Как правило, на поиск помещения и подготовку договора уходит около полугода. Поэтому во втором полугодии возможен вал подобных сделок. Например, в одном из новых комплексов площадью 80 тысяч квадратных метров свободно 60 тысяч метров. Но их планирует арендовать нефтяная компания. Когда будут закрыты крупные сделки, которые сейчас обсуждаются, уровень вакантных площадей в классе А может снизиться с нынешних 25 до 15–17 процентов. Это, в свою очередь, может спровоцировать некоторый рост арендных ставок», — прогнозирует г-н Гец из Praedium Oncor International.

Цены не растут

Пока же, несмотря на все признаки восстановления спроса, цены на коммерческую недвижимость стагнируют. Торговые площади предлагаются в среднем по 2,2 тыс. долларов за квадратный метр. Офисы класса А выставляются по 550–1200 долларов за метр в год (до кризиса максимальные ставки достигали 2–2,5 тыс. долларов), В-класс — по 250–650 долларов (до кризиса потолок составлял 800–900 долларов). Максимальные ставки на склады — 100–110 долларов за квадратный метр в год (без операционных, коммунальных расходов и НДС). Более того, некоторые крупные арендаторы, как и в прошлом году, требуют скидок. Например, корпорация «Уралсиб» намерена пересмотреть договоры на все арендуемые ею площади (около 83 тыс. кв. м) с целью увеличения сроков контрактов или получения дополнительных помещений.

Однако даже царящие на рынке весьма умеренные настроения не удерживают отдельных собственников от манипуляций с ценами. «Когда уровень вакансий снижается до 10–15 процентов, собственники начинают чувствовать себя более уверенно. Начинают ставки повышать или изменяют условия. Например, если раньше они были готовы осуществлять за свой счет отделку, то теперь предлагают арендаторам компенсацию части расходов», — констатирует г-н Колокольников из RRG.

Быстрее всех на оживление конъюнктуры реагировали владельцы торговых помещений, расположенных на Тверской улице. Некоторые из них уже выставляют объекты по докризисным ценам — 4,5–5 тыс. долларов за «квадрат». Спешат вернуть докризисные расценки владельцы первоклассных офисов. По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, в первом квартале в нескольких зданиях класса А был зафиксирован 14−процентный рост ставок. На 5% попытались поднять цены владельцы подмосковных складов.

Понастроили тут

Впрочем, отчаянные попытки отдельных игроков взвинтить цены пока не поддерживаются рынком. Но это и неудивительно. Конкуренция обостряется, поскольку над коммерческим сегментом нависает огромный объем нового предложения. Это не только пустующие на 80–90% готовые здания, но и большое количество строящихся объектов.

Так, в этом году будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м офисных площадей (в первом квартале сдано около 300 тыс. кв. м). В следующем году появится еще около 700 тыс. кв. м. Сейчас на офисном рынке предлагается в аренду порядка 3,6 млн кв. м офисов (из них 1,9 млн — в построенных зданиях). Всего, по оценкам RRG, объем перспективных офисных проектов оценивается в 5–7 млн кв. м. Много проектов в стадии редевелопмента, они с минимальными инвестициями могут быть преобразованы в офисы класса В. Между тем каждый дополнительный 1 млн кв. м потребует создания как минимум 100 тыс. новых рабочих мест. Пока рынок труда явно не готов к такому рывку.

Не исчерпан потенциал нового строительства и на рынке торговой недвижимости. В 2010 году ожидается ввод торговых центров с арендной площадью около 400 тыс. кв. м (сейчас торговая площадь всех качественных объектов, сдаваемая в аренду, оценивается примерно в 3,2 млн кв. м). Исполнительный директор компании «Магазин магазинов/CB Richard Ellis» Дмитрий Бурлов оценивает потенциальный запас перспективных проектов на ближайшие два-три года примерно в 1,9 млн кв. м общей площади (то есть около 830 тыс. кв. м арендопригодной). Он отмечает, что ряд проектов, площадь каждого из которых составляет около 100 тыс. кв. м, находится на продвинутой стадии: Mall of Russia, «Гагаринский», «Вегас».

На рынке складов в этом году ожидается ввод около 300–400 тыс. кв. м новых комплексов, 75% этих площадей поступит в свободную продажу. Кроме того, по оценкам Knight Frank, на рынке есть несколько подготовленных проектов складских комплексов общей площадью около 600 тыс. кв. м, строительство которых не было начато. При наличии финансирования эти проекты могут быстро выйти на рынок — в течение 9–12 месяцев.

Главная интрига заключается в том, будет ли новое предложение обеспечено спросом в среднесрочной перспективе. Ситуация усугубляется тем, что в последнее время клиенты чутко реагируют на любые колебания фондового рынка и макроэкономических показателей, при малейшей нестабильности откладывая сделки. Слишком многое говорит о том, что в ближайшие год-два резкие колебания цен, существенно превышающие уровень инфляции, на рынке коммерческой недвижимости вряд ли возможны.

 

Илья Ступин Эксперт