Атака на склады

Объем нового строительства в 3 квартале 2012 г. превзошел примерно на 100 000 кв. м результаты 2 квартала 2012 г. и аналогичный показатель 3 квартала 2011 г. и составил 198 000 кв. м. Основу прироста предложения сформировали проекты ПНК-Внуково, Индустриальный Парк «Южные Врата» и складской комплекс ДДТ Логистик. Новые проекты в основном расположились на Юге, Юго-Западе и Юго-Востоке Московской области, то есть в районах, традиционно наиболее насыщенных современными складскими комплексами.

В структуре спроса в разрезе сфер деятельности арендаторов произошли некоторые изменения. По сравнению с предыдущим кварталом примерно на 16% выросла доля компаний, работающих в сфере розничной торговли. Здесь сыграли свою роль и продолжающийся рост в целом всего сектора ритейл, и проявляющие активность в течение этого года онлайн-ритейлеры. 

В 3 квартале изменилась по сравнению с 1 кварталом ситуация со сделками. Если в1 квартале основная часть сделок приходилась на реализацию текущих вакантных площадей, то к 3 кварталу около 69% сделок по аренде/продаже складских помещений относится к объектам, ввод в эксплуатацию которых запланирован на ближайшие 9-10 месяцев. Это соотношение является результатом продолжающейся тенденции увеличения доли BTS-девелопмента. Доля сделок BTS продолжает оставаться выше 30% с преобладанием варианта продажи построенного здания конечному пользователю. Общий объем площадей, относящихся к строительству под заказчика, в сравнении с 3 кварталом 2011 г. увеличился на 139%.

Стабильно высокий уровень спроса с ограниченным предложением новых складских объектов ведет к постепенному вымыванию с рынка ликвидного предложения и снижению уровня вакантных площадей, сообщают эксперты CBRE. Так в 3 квартале 2012 г. этот показатель незначительно снизился по сравнению со 2 кварталом 2012 г. и остановился на отметке чуть ниже 1%. Большая часть свободных площадей, как это было и в первой половине 2012 г., приходится на Юг и Юго-Запад. В основном это либо еще не арендованные, только что введенные в эксплуатацию складские помещения, либо относительно небольшие блоки на складских объектах, построенных чуть ранее в текущем году.

В ближайшие 6-8 месяцев доля вакантных помещений останется низкой. Рост данного показателя будет сдерживаться спросом, т.к. на данный момент потребность в складских площадях всё ещё намного превышает площадь построенных складских объектов. Объёмы сделок во 2 и 3 кварталах 2012 г. превысили темпы строительства на 56% и на 70%, соответственно. Структурный дефицит складских площадей сохранится в течение ближайших лет, так как в Москве обеспеченность ими в 3-4 раза меньше, чем, например, в Варшаве или Праге.

В целом запрашиваемые собственниками базовые ставки аренды на складские площади класса А в 3 квартале 2012 г. остались в том же диапазоне, что и ранее. Исключения составляют единичные объекты, собственники которых запрашивают более высокие ставки в силу выгодного на данный момент географического положения. Так, на севере Московской области до сих пор встречаются арендные ставки порядка $155-$159 за кв. м/год. Тем не менее, вместе с выходом на рынок анонсированных на 2013 г. проектов и насыщением данного района новыми площадями, такие пиковые значения могут исчезнуть в виду их неконкурентоспособности. 

Вторым примером повышенных ставок аренды являются некоторые складские комплексы, расположенные у МКАД. В остальном ситуация на рынке довольно ровная, и значения базовых ставок у ведущих игроков девелопмента находятся на одном уровне.