Склады постепенно восстанавливают позиции

 

Уходящий 2012 год характеризовался высоким уровнем активности на рынке складской недвижимости. По итогам этого года прирост качественных складских площадей составит около 17%

По данным АРИН, в 2012 году в городе введено около 100-110 тыс. кв. м складской недвижимости. «Это «Орион Логистик» (Каменка), «Нордвэй» (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД).
Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. кв. м склад­ской недвижимости. Тем не менее дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения», – говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
С начала года ставки выросли на 7-12%. Сегодня аренда складского комплекса стоит порядка 300-700 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса и локации. 
В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период.

Тяга к промзонам

На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А – их представлено около 70%. Наиболее высокая концентрация складов – в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%). Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых наиболее активно представлены «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас» и «Каменка». 

Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м – на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. кв. м составляют 9%. В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производ­ственные компании и торговые операторы. «Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Тем не менее встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании», – рассказывает госпожа Марковец.

С ней не согласна Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle: «Средний размер сделок по-прежнему редко превышает 5 тыс. кв. м. Сделки крупнее 10 тыс. кв. м довольно редки на рынке. Такой формат спроса отчасти ограничивает активность девелоперов в строительстве открытых для аренды спекулятивных складов, ведь даже небольшому комплексу площадью 30 тыс. кв. м потребуется 4 или 5 арендаторов», – говорит она.

Рост продолжится

Госпожа Лежнева отмечает, что в Санкт-Петербурге за 2012 год общий объем сделок по аренде складских площадей достигнет около 150 тыс. кв. м.
«В следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов – 420 тыс. кв. м», – подсчитала Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.

Аналитики отмечают, что в последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению «цена-качество». Толкает к выкупу помещений и то, что многие собственники оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям. 

Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, считает, что покупка склада в собственность у инвестора – это основная тенденция на рынке. «Явление это распространенное и вполне закономерное. Уверен, что именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться», – уверен господин Тюнин. 
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды. «Срок аренды при этом зависит от кон­кретного случая (например, 10 лет). 

При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток – вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. 

По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело – продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю», – поведала госпожа Лежнева.

Инна Попова, директор по оценке УК «Магистр», при этом отмечает, что сдача объекта в аренду и его приобретение в собственность – два абсолютно разных сегмента рынка. «Целесообразность одного или другого способа определяется в каждом случае индивидуально, в зависимости от целей компании и ее платеже­способности. Безусловно, малый и средний бизнес, особенно находящийся на начальном уровне развития, преимущественно арендует склады. В активе крупных компаний существуют различные объекты», – добавляет госпожа Попова.

По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в соб­ственность. «По нашим данным, на сегодня стоимость 1 кв. м составляет 1200-1400 USD», – сообщает господин Тюнин. 

«Средняя стоимость покупки высоко­классного склада составляет 25-45 тыс. рублей за 1 кв. м, причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 тыс. кв. м – здесь стоимость квадратного метра достигает 40-45 тыс. рублей», – уточняет госпожа Попова.