Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Все ушли на склад

Все ушли на склад


Фото: ИТАР-ТАССФото: ИТАР-ТАСС

И побольше, побольше

Эксперты наблюдают рекордно высокую активность на рынке складской недвижимости. Ажиотажный спрос здесь эксперты начали отмечать в конце прошлого года. К концу же третьего квартала нынешнего года были разобраны почти все площади, запланированные на 2013 год, и многие из тех, ввод которых придется на следующий.

По подсчетам Cushman & Wakefield, за первые три квартала 2013 года в московском регионе в общей сложности было арендовано и куплено более 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, это почти столько, сколько было востребовано в прошлом году.

Годовой объем строительства складских площадей в 2013 году станет максимальным за последние четыре года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Он увеличится на 59% по сравнению с прошлым годом и достигнет 950 тыс. кв. м. А на 2014 год заявлен еще более значительный объем – 1,4 млн кв. м. Пополнение складского рынка московского региона новыми площадями лишь немного не дотягивает до докризисного рекорда – 1,15 млн кв. м в 2007 году, отмечают в Colliers International в России.

Несмотря на такие темпы, на рынке практически не осталось свободных площадей, считает руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. «Доля вакантных помещений в готовых объектах не превышает 1%, так как большинство вышедших на рынок в третьем квартале складских площадей (82%) были сданы или проданы до окончания строительства», – отметил он. Дефицит сохранится в ближайшие полгода, так как практически на все проекты четвертого квартала и на треть площадей 2014 года уже заключены договоры аренды или продажи, отмечают в Jones Lang LaSalle.

Качество в количестве

Первые объекты класса А стали появляться в России сравнительно недавно – в 2005–2006 годах. Всего сегодня в Москве насчитывается от 7,7 млн (по оценке Knight Frank) до 9,4 млн кв. м качественных складов (по оценке Jones Lang LaSalle). Из них на класс B приходится от 19 до 26%.

Новых складов класса B сегодня практически не строится – из 1,25 млн кв. м, заявленных на следующий год (Knight Frank), только 7%, по данным Colliers International, придется на класс B. «Впрочем, заполняемость класса В продолжает оставаться на высоком уровне, и ее снижения не прогнозируется, в ближайшее время она будет на уровне 98%», – прогнозирует партнер, региональный директор складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International в России Владислав Рябов.

По мнению коммерческого директора холдинга «Строительный альянс» Александра Никишова, девелоперам невыгодно строить склады более низкого качества при практически равноценной стоимости возведения объектов класса А и B. «Наша задача в рамках девелоперской деятельности – оптимизация расходов и увеличение доходности объекта, которые возможны лишь за счет внедрения современных технологических решений, энергоэффективности и применения инноваций, – объясняет г-н Никишов. – А это, несомненно, класс А».

Затраты на строительство комплексов класса B ниже лишь на 5–10%, а спросом в основном пользуются объекты класса А, где ставки аренды на протяжении последних двух лет составляли 135–145 долл. за 1 кв. м в год, говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов. Ставка на класс В варьируется в диапазоне от 115 до 120 долл. за 1 кв. м в год. По данным Colliers International, готовые объекты в среднем предлагают по 1350 долл. за 1 кв. м, строящиеся и проектируемые – в среднем по 1250 долл.

Несмотря на дефицит площадей, на рынке московского региона в последнее время действительно наблюдается снижение спроса на складские объекты класса В. «По итогам 2013 года доля сделок аренды и покупки складских площадей класса В может составить около 8% от общего объема поглощения, – считает г-н Холопов. – Это на 10 п.п. ниже, чем в 2011 году». Всего же по итогам 2013 года объем аренды и покупки складов может достигнуть 1,2 млн кв. м, повторив показатель 2012 года, говорят в Jones Lang LaSalle.

В Москве станет как в Париже

Спрос на складские помещения в 2013 году формируют торговые операторы и производственные компании. Именно они, по подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, являлись основными арендаторами современных складских комплексов с января по сентябрь, занимая 40 и 28% рынка соответственно.

Причем в ближайшие несколько лет ритейл будет еще более активно порождать спрос на качественные складские площади. По уровню обеспеченности торговых операторов складами Москва отстает от большинства европейских городов, выяснили в международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE. Эксперты сравнили Москву с Варшавой, Прагой и Парижем и подсчитали, что показатель обеспеченности ритейла складскими площадями в московском регионе составляет 1,57 кв. м складов на 1 кв. м ритейла. В европейских городах этот показатель составляет 1,8–2,7 кв. м.

Такой дефицит придется как-то восполнять. Кроме того, спрос на складские помещения подстегнет и быстрый рост предложения качественных торговых площадей, который ожидается в Москве в ближайшие два года, прогнозируют в CBRE. На 2014–2015 годы придется рекордное предложение качественных торговых центров: общая площадь таких объектов, анонсированных на эти годы, составляет более 1,4 млн кв. м.

В целом по обеспеченности складами Москва занимает одно из последних мест в Европе, отставая от Парижа, лидирующего по этому показателю, почти в два раза, отмечают в Knight Frank. Объем современных складов в московском регионе составляет 7,2 млн кв. м, в Париже – около 12 млн кв. м.

Дополнительную потребность московского рынка в складских площадях эксперты CBRE оценили в 3,1–3,5 млн кв. м. Когда она удовлетворится, рынок станет зрелым, перейдя из стадии «рынка девелопера» в стадию «рынка арендатора». В результате объемы нового строительства начнут постепенно снижаться с нынешнего уровня (почти 1 млн кв. м. в год) до 600–700 тыс. кв. м в год.

Игра в классы

Большое количество новых специализированных складов с современной инженерной инфраструктурой потребовало обновления частично устаревшей классификации. В этом году компания Knight Frank прописала 22 параметра для класса A+ и A и 13 параметров для класса B.

Так, например, класс А и тем более А+ может быть присвоен только новому объекту. Как правило, это одноэтажные здания. В свою очередь, склады класса B могут быть объектами реконструкции и иметь несколько этажей. Кроме того, если высота потолков в классе А должна быть не меньше 12 м, то в классе B допускается высота потолков от 6 м. Еще одним важным параметром является максимально возможная нагрузка на пол, который в высококачественных складах должен иметь антипылевое покрытие. Для складов класса А+ и А она должна быть 7 т/кв. м и 6 т/кв. м соответственно, для класса B достаточно 4 т, а специальное покрытие может и не присутствовать. Ниже требования и к докам: в классе B их должно быть не меньше одного на 1,5 тыс. кв. м площади, на 1 тыс. кв. м – в классе А и на 800 кв. м – для А+.

Впрочем, эксперты рынка не во всем согласны с предложенным подходом и расходятся в нюансах. Например, в Jones Lang LaSalle отмечают, что в зданиях класса А должен быть бетонный пол с рабочей нагрузкой от 5 т/кв. м, тогда как в классе В напольное покрытие может не иметь антипылевого покрытия и должно выдерживать от 3 т/кв. м.

Различаются также и подходы участников рынка к тому, может ли склад терять в классности. «Тот или иной класс присваивается складскому комплексу в зависимости от технических характеристик, которые со временем не меняются, поэтому переход от класса А к классу B и наоборот не происходит», – уверена заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Полина Шипицына.

Иного мнения придерживается старший консультант отдела исследований рынка CBRE Оксана Федулова. С течением времени, с развитием систем логистики, технологий складской логистики требования изменяются, и необходимо учитывать, что отличия класса А от класса В, В+, В- на разных этапах развития рынка будут разными, полагает г-жа Федулова. При этом наиболее технологически оснащенные склады обычно устаревают быстрее других.

Так, в Европе доля класса B превышает объем А и А+, что связано в первую очередь с постепенным переходом в более низкий класс морально и физически устаревающих объектов.

 

http://rbcdaily.ru/addition/article/562949989761752

дата: 29.11.2013 12:02:43    просмотров: 2600

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

  • Генеральные партнёры

    Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг"

Открытие складского терминала в Климовске обеспечит рабочими местами 1800 человек Переселение грузов Почему не работает мотивация РНТ завершила разработку нового типового решения «Безопасное вождение» Российские таможенники отказались от спецтерминалов для автозаводов Складская недвижимость России на горизонте 2012 года Сколько заплатят за работу в выходные и праздники и можно ли от нее отказаться СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЛОГИСТИКОЙ Панасенко Е.В. Страхование грузов в РФ находится на недопустимо низком уровне эффективное управление запасами