Некуда складывать

Складской сектор продемонстрирует в уходящем году самый значительный рост среди сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы, единодушны опрошенные «Ведомостями» консультанты. По подсчетам Jones Lang LaSalle (JLL), по итогам 2013 г. на рынок выйдет около 920 000 кв. м, что на 55% выше уровня прошлого года и является наивысшим показателем с 2010 г. Аналитики Knight Frank ожидают почти столько же — 925 000 кв. м, рост в 1,4 раза.

Динамика других секторов тоже позитивна, но впечатляет гораздо меньше: ввод офисов в Москве увеличится к предыдущему году на 35%, а торговых центров — всего на 13% (данные JLL). 2014 год, по данным Вячеслава Холопова, директора по офисной и складской недвижимости Knight Frank, для складов может стать рекордным за семь лет — к вводу заявлено 1,25 млн кв. м. По подсчетам Петра Зарицкого, руководителя отдела складских и индустриальных помещений JLL, на 2014 г. анонсировано более 1,4 млн кв. м качественных складов, таким образом, прирост их ввода может составить около 52%.

Рынок дефицита

Активный вывод новых проектов эксперты объясняют критически низким объемом вакантных площадей — уже на протяжении трех лет он колеблется на уровне 1% и стремится к нулю. Невиданный показатель для других сегментов — в московских офисах, к примеру, пустует в среднем 13% площадей, напоминают консультанты «большой пятерки», а предварительные договоры аренды скорее исключение, чем правило.

Чего не скажешь о складах. Качественные проекты в хороших местах сдаются в аренду задолго до ввода в эксплуатацию, говорит Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia. «В III квартале мы ввели в эксплуатацию 84 000 кв. м — новые очереди логопарков в Ногинске и Климовске — и 80% сдали еще на этапе стройки», — рассказывает он. Елена Бондарчук, акционер компании «Логопарк девелопмент», приводит в пример логистический комплекс «Логопарк север» — он был введен в III квартале 2013 г., заполненный на 100%.

На протяжении последних четырех лет объем спроса на склады стабильно превышает 1,2 млн кв. м, свидетельствуют данные консультантов. «Компании активно развиваются и заинтересованы в складских объектах, — отмечает Зарицкий, — сейчас спрос на логистику формируют новые направления бизнеса, например онлайн-торговля, традиционный ритейл выходит в лидеры по объему спроса».

В предложении 2014 г., по данным JLL, уже арендовано или куплено около трети площадей. Аналитики Knight Frank говорят о 400 000-500 000 кв. м открытых заявок на аренду и покупку складов в будущем году. «Уровень ставок аренды вернулся на минимально необходимый для девелопмента только 1-2 года назад, — говорит Бондарчук. — Это подтолкнуло основных игроков вернуться к спекулятивному строительству».

Цена стройки

Ситуация на складском рынке привлекает к нему новых игроков — начиная от строительных фирм и заканчивая частными инвесторами, отмечает Руслан Суворов, вице-президент Radius Group (реализует индустриальный парк «Южные врата»). Холопов подтверждает: число компаний, реализующих первые складские проекты, постепенно увеличивается. Девелоперов привлекает этот бизнес, «так как он не требует привлечения долгосрочного капитала и позволяет зарабатывать с минимумом собственных вложений», отмечает Суворов. Строительство складского объекта представляется для многих девелоперов более простой задачей, чем возведение офисного или торгового центра, отмечает Холопов. Возвести склад на 50 000 кв. м под ключ можно за 9-12 месяцев в отличие от 14-18 месяцев, например, для торгового центра схожей площади.

Если в 2011 г. на несетевых девелоперов (реализующих менее двух проектов) приходилось 18%, в 2013 г. — уже 34%, то в 2014 г. доля таких игроков может достигнуть 38%, свидетельствуют данные Knight Frank. Дебютантов на рынке немного, большинство проектов реализуют профессиональные девелоперы, отмечает Александр Кунцевич, консультант отдела исследований Cushman & Wakefield. «Последним проще найти финансирование и заключить договоры предварительной аренды или продажи», — говорит он.

Но для спекулятивных проектов банковский капитал не стал доступнее, предупреждает Суворов, а девелопмент — проще. «Барьеры, которые стоят перед девелоперами, стали еще выше», — добавляет Бондарчук. В качестве барьеров она называет, например, сложности с получением исходно-разрешительной документации проекта на местном уровне или согласование основных технических условий.

Доходность сектора снижается, в то время как требования потребителей к продукту и, следовательно, необходимые инвестиции растут, предупреждает Бондарчук. Пока что, согласно данным JLL, минимальные ставки капитализации в данном сегменте в Москве составляют около 11%. Для сравнения: в офисах — 8,75%, в торговой недвижимости — 9%. Суворов называет склады консервативным сегментом с невысокой доходностью, который привлекателен стабильностью. «Несмотря ни на какие кризисы, людям нужно кушать и одеваться, а значит, эти товары надо где-то складировать», — оптимистичен эксперт».