Рынок складской недвижимости Екатеринбурга и пригорода. Итоги II кв. 2013 г.

20 августа (2013)
Рынок складской недвижимости Екатеринбурга и пригорода. Итоги II кв. 2013 г.

В течение последних полутора лет рынок складов Екатеринбурга демонстрирует интенсивные темпы развития. Основными стимулами для этого остаются высокие объемы поребительского рынка и оборотов оптовой торговли, рост интереса крупных федеральных и международных торговых сетей к развитым региональным рынкам и, как следствие, сохранение стабильного спроса на аренду складов и услуги ответственного хранения грузов. В то же время, из-за низкой активности девелоперов в период кризиса рынок мало пополнялся новыми площадями, и сегодня на нем уже отмечается дефицит предложения, который особенно заметен в качественном сегменте.

В последние годы объем рынка складов увеличивался достаточно высокими темпами. За 2011-2012 годы в Екатеринбурге и ближайших городах-спутниках было построено более 200 тыс. кв. м новых современных складов. Еще 25 тыс. кв. м было введено уже в текущем году. Большинство из этих объектов относятся к наиболее качественному сегменту – классам А и В+. В результате динамика роста за два с половиной года составила +15 %, а общий объем складских площадей, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, достиг уровня 1,7 млн. кв. м.

Текущие темпы роста рынка вполне сопоставимы с докризисными показателями (тогда – в 2006-2008 гг. – ежегодно вводилось от 80 до 200 тыс. кв. м новых площадей). Однако даже таких объемов пополнения пока недостаточно для того, чтобы удовлетворить спрос на современные склады со стороны оптовых и розничных торговых компаний. Большинство новых комплексов с легкостью находят арендаторов задолго до завершения строительных работ и выходят на рынок уже полностью заполненными. В основном это касается наиболее качественных и удобно расположенных с точки зрения логистики комплексов. В отдельных случаях управляющие компании имеют даже списки ожидания, и процесс ротации в этом случае занимает считанные недели. Уровень вакантных площадей в среднем по рынку не превышает 2 %, а в отдельных сегментах составляет менее 1 %. С этими оценками согласны и другие эксперты. По данным компании «Логопарк.РУ», суммарный ежегодный объем поглощения площадей только в сегменте складов класса А и В сегодня составляет более 100 тыс. кв. м

Не смотря на высокие показатели ввода последних двух лет, объемы строительства складов не снизились. Сданные комплексы были «замещены» новыми строительными площадками. Сегодня можно говорить о восстановлении интереса девелоперов к проектам складского сегмента. Общий объем активного строительства сейчас вырос до уровня 180 тыс. кв. м складских площадей. Еще почти 120 тыс. кв. м остаются «замороженными», причем в большинстве случаев – это проекты, которые были остановлены на начальной стадии реализации. Помимо реализации небольших объектов складского хозяйства, начали анонсироваться новые крупные проекты, возведение которых планируется в ближайшие 2-3 года. Кроме того в последнее время были «разморожены» некоторые проекты, работы на которых были остановлены еще в 2007-2008 годах. Крупнейшим из таких объектов стала третья очередь «Логопарка «Пышма», остававшегося «замороженным» последние четыре года. Новый блок класса А будет вводиться в два этапа, а площадь складких помещений в нем составит около 78 тыс. кв. м. Все это позволяет говорить о том, что привлекательность данного сегмента рынка для инвесторов сегодня растет, и в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения темпов его роста.

Не смотря на высокий уровень спроса и дефицит предложения, уровень ставок аренды на складские площади классов А и В+ в последние полтора года практически не менялся. После их резкого взлета, который отмечался сначала в конце 2010 г., а затем в конце 2011 – начале 2012 гг., средний показатель в сегменте вышел на докризисный уровень и остается сегодня на отметке 410-415 руб./кв. м/мес. Всего за три года рост превысил +50 %. Причем в наиболее качественных объектах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. Причиной того, что средний показатель в этой ситуации не растет, стало появление новых комплексов, где запрашиваемые цены для привлечения арендаторов были изначально установлены ниже «среднегородского» уровня.

В сегменте складов класса В уровень вакантных площадей в последнее время также остается невысоким. Такие помещения пользуются стабильным спросом у компаний, не нуждающихся в огромных помещениях, предлагаемых в складах более высокого качественного уровня. Ставки аренды на такие склады за три года поднялись на 30 %, и их рост продолжается, хоть и невысокими темпами – 1,5-2 % в квартал. В абсолютных значения стоимость аренды помещений класса В сегодня составляет в среднем 350 руб./кв. м/мес.

На фоне роста спроса на складские площади объем предложения отапливаемых складов класса С и D в течение 2010-2011 гг. сокращался. В 2012 г. он стабилизировался и остается на низком уровне до настоящего момента. Количество предложений по «холодным» складам показывало аналогичную динамику до середины 2012 г. Начиная с сентября, оно вновь стало сокращаться. По Базе данных УПН с июня 2010 г. падение в обоих сегментах составило от –60 до –70 %.

За последние двенадцать месяцев динамика ставок аренды на отапливаемые склады класса С и D составила в среднем по рынку +14 %, причем рост пришелся на шесть месяцев текущего года. По сравнению с июлем 2010 г. (на тот момент фиксировался наименьший «кризисный» показатель) ставки в сегменте выросли уже на +53 %. В сегменте не отапливаемых складов ставки аренды за последний год выросли на +18 %. По сравнению с июлем 2010 г. прирост составил более +33 %. Можно констатировать, что ставки аренды в наименее качественном сегменте складов класса С и D практически вернулись к докризисному уровню. Сегодня показатели для них лишь на 6-7 % ниже, чем в декабре 2008 г.

В целом можно констатировать, что текущее возвращение рынка к условиям локального дефицита вероятнее всего приведет в ближайшей перспективе к новому витку роста цен на аренду. С одной стороны положительная динамика будет обусловлена дефицитом свободных площадей, с другой – ростом затрат на обслуживание и коммунальные услуги. В то же время появление на рынке новых объектов и перспектива ввода еще нескольких, не позволят расти показателю слишком высокими темпами.

Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, http://www.upn.ru/ric_analytics.htm

дата: 21.12.2013 15:25:42 просмотров: 3856

рейтинг:

(Нет голосов)