Лобанов-логист
Лобанов-логист
Личный кабинетВходРегистрация
Например: Логистика

Инвестиции в складскую недвижимость в Минске и пригороде в 2015 году могут составить USD 200 млн

Инвестиции в складскую недвижимость в Минске и пригороде в 2015 году могут составить USD 200 млн

27 Февраля 2015

Площадь новых объектов складской недвижимости в Минске и Минском районе в текущем году может увеличиться по сравнению с 2014 годом на 25,6%, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании Colliers International.

С одной стороны, несмотря на кризисные явления в экономике инвесторы заинтересованы в реализации новых и завершении начатых проектов в связи с высоким спросом на складские помещения. Однако, с другой стороны, ситуация на финансовом рынке и динамика изменения курсов валют могут увеличить инвестиционные риски и привести к увеличению сроков реализации новых проектов.

Интерес девелоперов к рынку складской недвижимости подтверждается итогами прошлого года. В 2014 году в Минске и пригороде ожидался ввод в эксплуатацию более 10 логистических центров и складских комплексов площадью около 185 тыс. кв. метров. Но по факту было введено в эксплуатацию 15 объектов суммарной площадью около 215 тыс. кв. метров (5 объектов соответствуют классу "А"). Самым крупным среди построенных объектов стал логистический центр "Лект" (площадь 43 тыс. кв. метров).

Рост складских площадей по сравнению с прогнозным показателем может быть связан с тем, что в 2014 году завершалась реализация принятой в 2008 году "Программы развития логистической системы Беларуси на период до 2015 года". По данным Минторга, на реализацию программы было инвестировано более BYR 4,0 трлн. Правда, как отметили в Colliers International, не все проекты в рамках программы были введены в эксплуатацию.

В текущем году с учетом проектов, начатых ранее, в пригородной зоне Минска может быть введено 16 объектов современной складской недвижимости суммарной площадью порядка 270 тыс. кв. метров, прогнозируют в Colliers International.

По оценке директора департамента консалтинга и оценки Colliers International Дениса Четверикова, себестоимостью строительства качественных складов класса "А" составляет от USD 800 до USD 1 100 за 1 кв. метр. С учетом уже введенных в текущем году новых складских объектов, а также реализуемых и планируемых к реализации общий объем инвестиций в складскую недвижимость в нынешнем году может составить около USD 200 млн.

Позитивным моментом для инвесторов является сохранение на рынке высоких ставок арендной платы. К примеру, в объектах складской недвижимости класса "А" ставки аренды колеблются в диапазоне EUR 10-12 за кв. метр без НДС. Такой уровень ставок в 2-3 раза превышает ставки для складов класса "А" в Европе и России. Даже в Москве ставки аренды ниже и составляют около EUR 8 за 1 кв. метр

"Как и в любом сегменте недвижимости, на рынке складов существует диапазон ставок даже на сопоставимые по качеству объекты. При прочих равных может иметь значение, какую площадь собирается брать арендатор, насколько удален склад от МКАД, как развита дорожно-транспортная инфраструктура в районе расположения объекта и т.д. Основной диапазон ставок на склады класса "А" составляет EUR 10-12 за кв. метр, также на рынке можно найти примеры ставок и по EUR 8, и по EUR 14. Но это уже частности. В объектах класса "В" ставки аренды составляют EUR 6-9 (без НДС) ", – прокомментировал ситуацию Д.Четвериков.

Несмотря на высокие ставки и рост предложения спрос на складские объекты демонстрирует положительную динамику. В частности, на рынке современных складов в Минске и пригородной зоне до момента ввода 215 тыс. кв. метров складских объектов рынком было востребовано более 500 тыс. кв. метров современных складов и еще приблизительно на более чем 100 тыс. кв. метров был реальный неудовлетворенный спрос.

С объектами, которые были введены в эксплуатацию ближе к концу 2014 года, ситуация сложнее.

"Многие объекты продолжают позиционироваться на рынке в поисках арендаторов, – отмечает Д.Четвериков. – Но тут все-таки надо дать возможность объектам поработать на рынке несколько месяцев, чтобы однозначно констатировать, что за счет площадей этих объектов выросла вакантность".

Рост вакантности отмечается в объектах класса "С" и "D", которые также присутствуют сегодня на рынке. По оценкам Д.Четверикова, в Минске и ближайшем пригороде функционирует около 2 тыс. таких объектов суммарной площадью около 1,7 млн кв. метров. В связи с развитием рынка современных складов вакантность в этих сегментах возрастала, но и здесь она некритична. На сегодня востребовано более 1,5 млн кв. метров складов.

В целом в 2014 году вакантность в действующих складских объектах была невысокой. В большинстве комплексов были заняты все площади (некоторые арендовались целиком одним арендатором), а в целом по рынку вакантность составляла менее 5%. При этом, несмотря на начавшиеся сложности в экономике, случаи отказа от аренды или факты ротации арендаторов до настоящего времени единичные.

Впрочем, кризисные явления в экономике так или иначе повлияют и на рынок складской недвижимости в текущем году. Как и в офисной сегменте, инвесторы могут столкнуться с дефицитом ресурсов для погашения кредитов (при падении евро к доллару с учетом получения девелоперами доходов в евро), при этом могут увеличиться сроки реализации уже начатых проектов.

"Активность инвесторов и девелоперов снизится, но они не уйдут из этого сегмента, – убежден Д.Четвериков. – В сегменте складской недвижимости своя специфика. При росте экономики наблюдается рост товарооборота, грузооборота, что приводит к росту спроса на склады. Но при снижении экономического роста потребность в складах все равно есть, так как растут складские запасы продукции".

Развитие рынка складской недвижимости в этом году будет зависеть от профессиональных логистических операторов и розничных сетей, которые формируют основной спрос на склады. В прошлом году данный тип арендаторов поглотил более 50% от предлагаемых к аренде площадей.

По словам Д.Четверикова, рост спроса на складскую недвижимость со стороны профессиональных логистических операторов произойдет в случае увеличения числа субъектов хозяйствования, отдающих складскую логистику на аутсорсинг.

"И не важно, будут ли это резиденты Беларуси, или иные компании, имеющие интересы на территории Евразийского экономического союза, но пользующиеся услугами логистических компании, расположенных на нашей территории", – отметил аналитик.

Что касается розницы, то рост спроса на склады с ее стороны произойдет в случае расширения сетей как количественно, так и географически, в случае прихода на рынок новых розничных сетей, а также в результате внедрения новых форм розничной торговли, например, развития автоторговли. В этом случае на первый план будет выходить не супермаркет в городе, в районном центре, а региональный распределительный центр, обслуживающий и отправляющий автомагазины.

Кстати, пока ряд розничных сетей строят оптимистичные планы по открытию новых объектов в 2015 году. В частности, "Рублевский" планирует открыть 15-16 магазинов по всей республике, "Родная сторона" – 3 магазина, "Виталюр" – 13 новых объектов площадью от 500 до 6 тыс. кв. метров.

Однако реальные возможности для расширения для розничной торговли ограничены как законодательно, так и финансово, отмечают эксперты.

Законодательные ограничения скажутся не только на замедлении строительства новых торговых объектов, но и складов, которые использовались бы как распределительные центры в том или ином регионе. Кроме того источники финансирования для развития у ритейла ограничены, учитывая недостаток собственных средств и остановку кредитования со стороны банков.

Поэтому продолжать открывать новые объекты в 2015 году будут те сети, которые имеют доступ к ресурсам международных организаций (в частности, сеть "Рублёвский" сотрудничает с Международной финансовой корпорацией, еще одна крупная сеть претендует на кредит со стороны ЕАБР), а также поддержку со стороны собственных акционеров.

А вот снижение спроса на складскую недвижимость со стороны логистических операторов, по словам Д.Четверикова, произойдет в случае увеличения числа компаний, которые отказываются от логистического аутсорсинга в пользу ведения собственного складского хозяйства.

"Это относится как к тем, кто уже пользовался услугами и отказался, так и к тем, кто мог потенциально стать клиентами профессиональных операторов", – уточнил аналитик Colliers International.

Также, по его словам, негативное влияние на спрос на складскую недвижимость может оказать введение санкций, запретов на поставку той или иной продукции и "торговые войны" как между страновыми блоками, блоками и странами (ЕС – Россия), так и отдельными государствами внутри союзов (Беларусь – Россия) и т.д.


Источник: ИАА Бизнес-новости

дата: 27.02.2015 15:48:58    просмотров: 964

рейтинг: 
(Нет голосов)



Прикрепленные файлы

Рекламный блок

  • Генеральные партнёры

    Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг"

AXELOT завершил проект автоматизации управления и учета имущества в ОАО «ОХК «УРАЛХИМ» Во время кризиса объем рынка транспортно-логистических услуг России сократился на 8% ГК «Эспро» изменила концепцию развития Грузовой терминал мощностью 100 тыс. т в год введен в аэропорту "Навои" в Узбекистане Оформить товар можно и за тысячи километров Парфюмеры заявляют о себе Провал внедрения SAP ERP в России: заказчик подает в суд на IDS Scheer Трассу «Москва - Санкт-Петербург» начнут строить в октябре Холодильники нужны больше всех Цены готовятся к прыжку