Склады теряют спрос

В первом квартале 2015 г. доля свободных площадей в складских комплексах Московского региона выросла на 2,5 п. п. по сравнению с концом 2014 г. и составила 10,4%, говорится в сообщении консалтинговой компании JLL. Увеличение показателя, по оценкам специалистов компании, произошло из-за большого объема ввода незаполненных складских объектов в январе-марте: так, около 80% вышедшего предложения оставалось вакантно по состоянию на конец марта.

За первые три месяца 2015 г. в Московском регионе было введено около 349 тыс. кв. м складских площадей. Это почти на 40% больше, чем в первом квартале 2015 г. Объем рынка складских площадей Московского региона по итогам квартала достиг отметки в 11,5 млн кв. м.

Крупнейшими проектами стали ЛП "Софьино" (фаза 1; 91 тыс. кв. м), ЛП "Киевское-22" (фаза 1; 42 тыс. кв. м) и ЛП "Шерризон-Норд" (фаза 1; 55,6 тыс. кв. м). С точки зрения расположения, наибольший объем завершенных в январе-марте проектов пришелся на юго-восток и север Московского региона – 39% и 17% соответственно от совокупного квартального результата.

По оценкам JLL, в последующие девять месяцев года на рынок может выйти еще около 0,6 млн кв. м качественной складской недвижимости. Таким образом, совокупный объем нового предложения в 2015 г. может составить около 0,93 млн кв. м. Среди планируемых к вводу в нынешнем году – новые здания в ИП "PNK – Чехов 3" (102 тыс. кв. м), ИП "PNK – Бекасово" (80 тыс. кв. м) и ЛП "Сынково" (фаза I, 28 тыс. кв. м).

По мнению регионального директора, руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петра Зарицкого, уровень вакантных площадей на рынке складов Московской области дальше расти не будет, поскольку новые проекты сейчас практически не начинаются без подтвержденного платежеспособного спроса. Некоторые девелоперы готовы переносить сроки ввода объектов, находящихся на ранней стадии девелопмента, или вовсе отменять строительство.

Каков спрос

Объем спроса в первом квартале 2015 г. остался на уровне прошлого года: объем купленных и арендованных площадей составил около 150 тыс. кв. м. Средний размер сделки также не изменился (8,6 тыс. кв. м).

Основной спрос на складские помещения наблюдался со стороны дистрибьюторов (36%), в то время как традиционные лидеры рынка – операторы розничной торговли – оказались наименее активны по результатам первого квартала 2015 года с долей около 12% в общем объеме сделок. В JLL отмечают сохраняющийся отложенный спрос на покупку складских площадей со стороны торговых операторов, который может быть реализован во второй половине 2015 г.

Из-за высокой волатильности обменного курса новые сделки на складском рынке заключаются преимущественно в рублях. При этом стала очевидна дифференциация ставок в зависимости от географического направления: с относительно дорогим предложением складских объектов на западе Московского региона и более дешевым предложением аренды на востоке. Среднерыночная ставка по новым контрактам составляет от 4,5 до 5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), максимальная – 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади. Средний уровень арендной платы (включая ставки по сделкам на новые площади и сделкам продления договора аренды) находится на уровне $105 за кв. м в год на конец первого квартала 2015 г.