Рынок складской недвижимости: предварительные итоги 2015г.

Рынок складской недвижимости: предварительные итоги 2015г.

Предложение

·                        Объем ввода новых складских площадей в 2015 г. сократился в 2 раза по сравнению со значением предыдущего рекордного по этому показателю года (1,65 млн.кв.м в 2014 г.) и составил 800 тыс.кв.м. Такой же прирост складских площадей наблюдался в 2013 г. С начала года общее предложение на рынке Московского региона увеличилось на 8% до 10,8 млн.кв.м.

·                        Основной объем новых площадей был введен в I и II кварталах года. Прирост предложения во II полугодии оказался на 60% ниже, чем в первой половине года. При этом 55% объема площадей, запланированного к вводу в IV квартале, было перенесено на следующий год.

·                        Многие девелоперы в 2015 г., чтобы избежать налоговых выплат и простоя свободных площадей,  откладывали ввод в эксплуатацию готовых объектов, либо приостанавливали работы по еще строящимся объектам до появления заинтересованного клиента на возводимые складские помещения.

·                        Прирост нового предложения в 2015 г. на 99% был сформирован за счет складских комплексов класса А. Объекты класса В, которые традиционно уступают по объемам нового строительства классу А, в этом году практически не вводились. Если в 2013 г. их доля составляла 14%, в 2014 г. – 6%, то в текущем году лишь 1%.

·                        Таким образом, в структуре совокупного предложения складских площадей в Московском регионе за 2015 г. доля помещений класса А увеличилась с 76% до 78%, что в абсолютных значениях соответствует 8,4 млн.кв.м. На класс В приходится 22% общего предложения или 2,4 млн.кв.м.

·                        Самый большой объем новых площадей в 2015 г. был введен на отдалении более 40 км от МКАД. Доля объектов с таким расположение в структуре совокупного прироста предложения увеличилась с 14% в 2014 г. до 33% в этом году. На расстоянии более 40 км от МКАД были введены в эксплуатацию такие крупные складские комплексы как ПНК-Чехов 3 (1 корпус), ПНК-Бекасово (1, 3 корпуса), Бати-Лосино (III очередь), ПНК-Чехов 2 (8, 9 корпуса).

·                        При общем снижении девелоперской активности главные направления по приросту новых площадей сохранились за Югом и Севером Московского региона. На северо-восточное направление, где в 2013-2014 гг. почти не появлялось объектов, за счет ввода в эксплуатацию крупного складского комплекса «Холмогоры» пришлось 11% нового предложения.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в  2015 г.

Спрос

·                        Объем поглощения складских площадей в 2015 г. достиг максимального значения с 2012 г. и по предварительным прогнозам превзойдет показатель прошлого года на 26%. Порядка 1,3 млн.кв.м складских помещений куплено и арендовано в текущем году.  Таким образом, по итогам 2015 г. поглощение на 63% превысит ввод нового предложения.

Вакантность

·                        Уровень вакантности на конец 2015 г. в среднем по рынку составляет 8,8%, что эквивалентно 950 тыс.кв.м свободных площадей. Этот показатель увеличился на 0,8 пп с начала года, при этом на протяжении всего 2015 г. у арендаторов был большой выбор складских площадей почти по всем направлениям.

Ставки

Тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 г, в 2015 г сохранилась и стала повсеместной. При этом произошло падение стоимости аренды до минимально низких значений. Темпы падения были выше в первой половине года (15-17%), тогда как за II полугодие ставки аренды уменьшились в среднем на 5-7%. На складские помещения класса А арендная ставка установилась на уровне 3800-3900 руб./кв.м./год, снизившись за год на 22-24%. Помещения класса В предлагаются за 3500-3600 руб./кв.м/год, что ниже уровня конца 2014 г. на 20-22%.

Прогнозы

«По нашим прогнозам, в 2016 г. девелоперская активность сохранится на уровне 2015 г., отчасти за счет доминирования строительства по схеме «built-to-suit». Объем нового предложения в 2016 г. составит 750-800 тыс.кв.м, - комментирует Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. - Мы ожидаем, что в 2016 г. во многом продолжатся тенденции предыдущего года. Для рынка будет характерна высокая вакантность при низком уровне арендных ставок. Такие условия выгодны для арендаторов. Однако во II полугодии ситуация может начать меняться в сторону снижения вакантности до 6-7% и постепенного увеличения арендных ставок по мере вымывания площадей в объектах с хорошей локацией».

S.A. Ricci является одной из ведущих консалтинговых компаний на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Компания оказывает консалтинговые и брокерские услуги при аренде и продаже офисных,