Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона продолжает расти

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона продолжает расти

По данным компании JLL, объем ввода складских площадей в Московском регионе в 1-м квартале снизился на 40% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил порядка 60 тыс. кв. м. В целом в 2017 году планируется выход на рынок около 650 тыс. кв. м новых складских проектов, что на 15% уступает результату прошлого года.

Отличительной характеристикой 2017 года является превалирование спекулятивных складов в структуре ввода: по оценке JLL, такие проекты составляют почти 80% прогнозируемого объема нового предложения нынешнего года против 33% годом ранее. Доля built-to-suit в свою очередь снизится с 40% до 10%. «Низкий объем проектов, строящихся под нужды конкретного заказчика, является одной из причин сокращения ввода в 2017 году. В то же время уменьшение объема built-to-suit площадей произойдет в результате более длительной реализации сложных и качественных проектов, сроки ввода которых были перенесены на 2018 год», – отмечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

За 1-й квартал 2017 года было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса: «Диарт» (16,2 тыс. кв. м), новый блок в логопарке «Дмитров» (20 тыс. кв. м), часть фазы I в ОРЦ «Радумля» (13 тыс. кв. м), складской комплекс «Химки» (8 тыс. кв. м). Стоит отметить, что все новые объекты располагаются на севере Московского региона.

Среди крупнейших проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, - складской комплекс «Борисовка» (63 тыс. кв. м), новые блоки в индустриальных парках «PNK-Бекасово» и «PNK-Северное Шереметьево» (совокупно 60 тыс. кв. м), «Клин Логистикс» (57 тыс. кв. м), «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м), новые фазы в «Логопарке Север – 2» (43 тыс. кв. м) и технопарке «Успенский» (42 тыс. кв. м).

Объем купленных и арендованных складских площадей в 1-м квартале оказался вдвое ниже в сравнении с аналогичным периодом 2016 года и составил около 130 тыс. кв. м. Средний размер сделки уменьшился на 38% по сравнению с показателем первых трех месяцев прошлого года – до 8,7 тыс. кв. м. В структуре сделок в 1-м квартале преобладали дистрибьюторы и ритейлеры (42% и 27% соответственно).

На фоне снижения объема сделок и освобождения помещений в ряде объектов доля вакантных площадей в существующих складских комплексах Московского региона выросла до 12,8% по сравнению с 12,2% по итогам прошлого года и 10,2% в 1-м квартале 2016 года. В абсолютном объеме вакантность на столичном рынке складов достигла 1,65 млн кв. м, увеличившись на 6% за квартал и на треть за год.

«При условии поддержания спроса в диапазоне 150-200 тыс. кв. м в квартал, мы ожидаем сохранения вакантности в Московской области на текущем уровне – около 12-13% до конца 2017 года, – прогнозирует Вячеслав Холопов. – В долгосрочной перспективе объем вакантных площадей будет постепенно поглощаться, однако мы не ожидаем сокращения показателя ниже 5-7%. Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда».

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в 1-м квартале сократился с 3,5 тыс. до 3,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные запрашиваемые ставки уменьшились с 4 тыс. до 3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом снизилась и готовность собственников объектов к торгу в процессе переговоров: коррекция в процессе обсуждения коммерческих условий возможна, но гибкость девелоперов и собственников складов ограничена.

«Давление на средние арендные ставки оказывает наличие не только вакантных площадей, но и постепенно устаревающих складских комплексов. Около четверти общего объема рынка представлено объектами, построенными 8-12 лет назад и проигрывающими по качеству более современным активам. Если некоторые владельцы таких зданий готовы инвестировать в их обновление для привлечения качественного спроса, то другие – лишь снижать ставки, тем самым влияя на средний показатель по рынку, – отмечает Вячеслав Холопов. – В то же время в перспективе одного года – полутора лет мы ожидаем вымывания наиболее дешевого предложения с рынка, что может привести к “математическому” росту средней арендной ставки. Объем спроса на сегодняшний день недостаточен для ее органического увеличения».

По словам Вячеслава Холопова, «низкие ставки аренды и высокая конкуренция делают неочевидными экономическую эффективность спекулятивного девелопмента в Московской области. Логично предположить, что столичный рынок и дальше будет двигаться в сторону формата строительства “под ключ” для реализации нестандартных или крупных проектов, в то время как традиционные запросы будут закрываться преимущественно существующими зданиями. В противовес московскому рынку интересным становится развитие проектов в ключевых региональных логистических центрах нашей страны – от Ростова-на-Дону до Владивостока, во многих из которых сегодня наблюдается нехватка готовых помещений при наличии интереса арендаторов, в первую очередь крупных торговых операторов. Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 тыс. кв. м».

Информация о компании JLL

JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. По всему миру экспертыJLL помогают собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам достигать бизнес-целей. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долл. США, за вычетом прямых расходов – 5,8 млрд долл. США. За 2016 год специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 136 млрд долл. США.  

Объем портфеля JLL в сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов, или 409 млн кв. м. Компания JLL имеет около 300 корпоративных офисов в более чем 80 странах мира и объединяет свыше 77 тыс. сотрудников (на конец 2016 года). По данным на 31 декабря 2016 года, LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, управляет активами стоимостью 60,1 млрд долл. США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2016 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году.