Тенденции в складской логистике в перспективе 3-5-10 лет

Тенденции в складской логистике в перспективе 3-5-10 лет

Екатеринбургская ГК «Атлас Девелопмент», реализующая проект логистического комплекса «Кольцовский» на 83 га неподалеку от аэропорта, провела глубокое исследование рынка уральского мегаполиса и его окрестностей, чтобы понять: что сегодня представляет из себя сфера складской логистики, какие тренды видны, и что ждет рынок в перспективе 3-5-10 лет. Как поясняет глава компании Владимир Городенкер, в интересах компании исследования также проводили еще две аналитические федеральные компании — Knight Frank и ILM. Взгляд с трех сторон, по словам Городенкера, дал наиболее полную и объективную картину: то, что могли упустить одни аналитики, заметили другие. 

Городенкер Владимир Борисович делится выводами и предупреждает: сегодняшняя «складская эйфория» для непрофессиональных игроков, обладающих только земельными участками, может обернуться потерей инвестиций — через пять лет рынок ждет спад, сценарий будет похож на ситуацию с офисной недвижимостью. 

Для чего понадобилось глубокое исследование?

К нам стали обращаться лендлорды, у которых есть земельные ресурсы для будущих логопарков, но такой вид бизнеса для них оказался непрофильным. Они предлагают или просто купить землю — на очень интересных условиях, или совместное участие в освоении новых площадок.

Можно вложить большие деньги в освоение участка, в подведение инженерных сетей, и остаться с отличным активом, на котором не для кого будет строить. 

Поэтому мы решили прежде посмотреть на рынок с разных сторон — чтобы ничего не упустить. Определить, что он представляет из себя сегодня: какие операторы и клиенты уже представлены, какой объем складов работает и каких они классов и категорий, каково ценообразование. Оценивали потенциал компаний, которые еще не удовлетворили свои потребности в качественных площадях, плюс попробовали оценить будущую стоимость аренды и строительства складов, оценили в целом емкость рынка — объем земельных участков, на которых можно вести логистическую застройку. 

Выводы исследования

Во-первых, на рынке уже присутствует большая часть логистических операторов и компаний, которым нужны складские площади, — они построили себе распределительные центры и складские комплексы. По состоянию на октябрь 2017 г. в Екатеринбурге работает около 2 млн кв. м складов, из которых качественных — классов А и В — 1,2 млн квадратов. Тех, кто еще не обзавелся метрами, но нуждается в них, совсем немного. Мы изучили планы всех потенциальных крупных игроков, которые они озвучивают, и оценили, что если в ближайшие три-пять лет компании построят себе распредцентры и склады, в это время спрос на новые площади будет достаточно стабильным — на уровне сегодняшнего. Мы его оцениваем в 100-120 тыс. кв. м классов А и В ежегодно, это 500-600 тыс. квадратов за пять лет. Этот объем полностью удовлетворит потребности всех игроков — как местных, так и федеральных, после чего спрос на новые площади пойдет вниз. 

По мере строительства этих 500-600 тыс. метров высвободится довольно большой объем старых складов, которые были построены 10-15 лет назад, а это порядка 150-200 тыс. квадратов. Это вполне логично, например, часть игроков сейчас находятся в таких объектах, занимают 10 тыс. кв. м, а с удовольствием бы переехали в 20 тыс. и расширили свой ассортимент. Тем более, требования у операторов к качеству складов меняются, технологии управления и складирования — тоже. В общем, старые склады рынок должен будет тоже поглотить, скорее всего, компании будут их либо продавать, либо делать редевелопмент — освежать. Или понижать класс и предлагать с меньшей стоимостью.

Такой сценарий возможен лишь при условии, что компании будут выполнять озвученные планы по развитию, а ситуация в стране, в экономике будет достаточно стабильной, хотя бы как сейчас. И объем потребительского спроса будет умеренно расти, или хотя бы не падать.

Что будет потом?

Однозначно сказать сложно, но мы прогнозируем, что через пять лет рынок пойдет на спад. Будут реализовываться единичные проекты. Скорее всего, мы увидим совсем небольшие проекты, потому что к этому моменту рынок логистики будет полностью сформирован и насыщен хорошими объектами. Если в стране появится новый этап развития, новые драйверы, и объем потребительского спроса будет уверенно и стабильно расти, только в этом случае можно говорить о развитии через пять лет. Если ситуация останется на сегодняшнем уровне, строить склады будет особенно не для кого. Темпы ввода площадей по 100 тыс. кв. м в год рынок просто уже не проглотит.

Спрос постепенно перейдет в средний формат и в Light Industrial — площади от 100 до 2 тыс. кв. м. Они уже сейчас набирают обороты, мы видим это по заявкам от интересантов. В формате Middle Box много местных игроков, которые выросли, продолжают развитие и хотят переехать из складов классов С или D в качественные комплексы — им нужен и имидж, и логистика уровнем выше для реализации своих задач. Эти компании рассматривают такую недвижимость в качестве покупки или аренды. Причем интересуются не только складами, но и помещениями под небольшие производства.

Оценка спроса со стороны небольших компаний

Формат Light Industrial развивается очень бодро — речь уже исключительно о местных компаниях, которые покупают или арендуют небольшие склады. Мы сами несколько лет назад искали помещение в 1 тыс. метров для сервисной компании — безуспешно, в городе подходящих коммерческих площадей под наши цели не нашли. В итоге пришлось приспосабливать то, что есть, вкладывать в это большие деньги, делать реконструкцию под себя. 

Сегодня Light Industrial-объекты есть только в центральной части, в Москве, в Санкт-Петербурге: как правило, это комплексы с высотой потолка 8 м, состоящие из ряда блоков примерно по 200 кв. м каждый. Они разделены стенами, которые при желании можно убрать и увеличить пространство. При входе в зоне потолка можно организовать офисное пространство, а перед блоком есть собственная территория, где можно складировать товары под открытым небом и установить компактный дебаркадер. В одном комплексе могут быть несколько блоков, как правило, объединенных одним профилем, а в самом логопарке формируются некие улицы по направлениям деятельности: на одной размещаются только склады, на другой — компании, оказывающие сервисные услуги, на третьей — производственники, у которых могут быть особые требования или санитарные зоны.

Главный вывод после проведения исследований рынка

Мы поняли, что не пойдем в сторонние проекты, которые нам предлагают. Объем земельных участков, на которых девелоперы могут возвести логопарки, сегодня составляет 2 тыс. га — на них можно построить 10 млн кв. м складов. Это максимальная емкость рынка, которую могут дать девелоперы. Из этих 2 тыс. га 300 га уже снабжены всеми сетями, получены техусловия — иди и строй, а это потенциальные 1,5 млн кв. м качественной логистки. Такого объема площадей рынку Екатеринбурга при условии сохранения спроса хватит на несколько десятков лет. Таким образом, запускать какие-то новые площадки под складскую недвижимость сейчас уже поздно, вкладываться в такие проекты нет смысла. 

Мы сосредоточимся на возведении своего логопарка, а после финального завершения проекта «Кольцовский» будем применять накопленные компетенции как девелопер или заказчик, генеральный подрядчик на сторонних проектах промышленного назначения. Нас уже привлекают как внешних экспертов в другие логистические проекты — участвуем в одном как консалтер, в другом планируем выступить генподрядчиком строительства. 

Сегодня на рынке ажиотаж: коллеги по цеху говорят о подъеме в сфере складской недвижимости, да и у меня самого от количества заявок на площади и от числа переговоров с клиентами порой возникает впечатление: вот он, спрос! Надо развиваться в этом направлении! На этом фоне может появиться импульс зайти в другие складские проекты. Мы же решили собрать все цифры и руководствоваться ими, а не эмоциями. 

 

За подъемом всегда следует спад. Такое уже было на рынке офисной недвижимости: в начале 2000-х гг. был бум, все хотели строить бизнес-центры, метры раскупали инвесторы, цены были выше стоимости жилых квадратов. Но бизнес не растет, вряд ли стоит этого ждать в ближайшее время, и рынок офисов остановился в развитии. Сейчас они дешевле жилья, новых проектов не закладывается, идет разве что достройка начатых ранее БЦ и ввод коммерческих метров в составе жилых комплексов. В логистике те же законы: если бизнес не развивается, сфера замирает.