Михаил Гуцериев совершил одну из крупнейших сделок года на рынке недвижимости Подмосковья

Михаил Гуцериев совершил одну из крупнейших сделок года на рынке недвижимости подмосковья

После двух лет попыток компания MLP Михаила Гуцериева покупает складской комплекс «Чехов-4». Сделка поможет бизнесмену почти полностью консолидировать в своих руках один из крупнейших складских комплексов Подмосковья площадью 400 000 кв. м

Управляющая компания MLP группы «Сафмар» Михаила Гуцериева в ближайшее время планирует закрыть сделку по покупке у компании А1 (входит в консорциум «Альфа-Групп») складского комплекса «Чехов-4» на Симферопольском шоссе, сообщили Forbes три консультанта в сфере коммерческой недвижимости, знакомые с деталями сделки. По их оценке, за склад площадью 43 000 кв. м продавец может получить более 1,2 млрд рублей (исходя из цены 27 900 за кв м). «Сделка по продаже СК «Чехов-4» на данный момент находится в финальной стадии. В роли продавца выступает компания А1», — сообщили в пресс-службе Альфа-банка, не ответив на вопрос о сумме сделки. Представитель MLP не смогла оперативно предоставить комментарии.

Складское здание «Чехов-4» входит в состав одного из крупнейших в Подмосковье логистических комплексов «PNK-Чехов» общей площадью около 400 000 кв. м, большей частью которого с 2015 года владеет MLP. «Выкупив объект «Чехов-4», компания консолидирует контроль над парком. Стоимость подобных складских объектов оценивается из расчета 30-35 000 рублей за кв. м», — говорит партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. «После закрытия сделки складской комплекс «PNK-Чехов» практически весь будет принадлежать группе «Сафмар». Исключение составит единственное здание площадью 20 000 кв. м, которое было куплено компанией «Твое» в момент строительства парка», — говорит Дорофеев.

Для участников это уже вторая попытка закрыть сделку по покупке склада в Чехове. «Компания MLP начала вести переговоры сразу, как только объект оказался у Альфа-банка. Впервые они вышли на сделку в 2017 году, но не сошлись в цене, — говорит источник, — Возможно у MLP в тот момент были другие приоритеты. Несмотря на то, что они главные стратегические покупатели для этого объекта, банк вел переговоры и с другими компаниями тоже». «Изначально в 2017 году рынок выдавал цену 25 000 рублей за кв. м, но в кулуарах была информация, что продавец был готов снижать до 21 000 рублей, — рассказал источник в одной из консалтинговых компаний. — Это было тогда, когда склад стоял полупустой. Предполагаю, что к 2019 году могла цена подрасти. Но в любом случае она ниже чем у новых парков ПНК, потому что хуже локация и это старое здание, вторичный рынок».

Компания А1 специализируется на инвестициях в компании, находящиеся в сложной финансовой ситуации, а также занимается поиском и возвратом денежных средств. В портфель Альфа-банка склад попал в качестве залога по кредиту обанкротившейся компании RB Invest Алексея Курочкина и его партнера Алексея Дедюли. «Проблема с объектами RB Invest была в том, что все они были заложены под долларовые кредиты. Когда в 2014 году случился идеальный шторм, они попали в дефолт. Поэтому большой вопрос, сможет ли Альфа-банк при продаже склада вернуть свой изначальный кредит», — отмечает источник в одной из консалтинговых компаний.

В портфель компании RB Invest, созданной в 2010 году, входили ТРЦ «Торговый квартал» (31 200 кв. м) в Домодедове и «Карнавал» (33 000 кв. м) в Чехове, который был продан в 2017 году, «Метромаркет» (8000 кв. м) рядом со станцией метро «Сокол», отель «Аквамарин» (5000 кв. м) а также 43 000 кв. м складских площадей в комплексе «PNK-Чехов». Последний объект компания купила у PNK в 2013 году, сообщали «Ведомости». Девелопер изначально пытался продать складской комплекс целиком, но найти покупателя на весь объект не удалось. Тогда решили продавать по частям. Рыночную стоимость склада «Чехов-4» в 2013 году оценили около $60 млн (около 1,86 млрд рублей).

После перехода склада от RB Invest в Альфа-банк управляющая компания «Альта плюс» (управляет объектами недвижимости банка) не сразу смогла сдать площади арендаторам. «С самого начала, как только объект перешел банку, управляющая компания пыталась сдать склад в аренду, а потом продать с денежным потоком. Но он заполнялся неравномерно. Сначала он был заполнен на 95%, а потом часть арендаторов ушла, площади освободились. 

После этого в «Альта плюс» долго боролись, чтобы склад «заселить», — вспоминает источник в одной из консалтинговых компаний. Но у «Сафмара» сильная профессиональная команда по коммерческому управлению складскими комплексами в виде MLP, уже был опыт покупки здания без потока и его успешной сдачи в аренду («Логопарк Никольский»), говорит партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александр Перфильев.