Выгодно ли инвестировать в логистическую недвижимость?

Коммерческая недвижимость в качестве объекта вложения свободных средств приобретает всё большую востребованность среди частных инвесторов, потерявших доверие ко многим финансовым инструментам.

Одновременно растёт и популярность закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости,которые дают возможность инвестировать в недвижимое имущество, имея относительно небольшой капитал.

Складские помещения – один из наиболее устойчивых сегментов рынка недвижимости. В отличие от офисных, торговых площадей и жилой недвижимости, спрос на них не падает даже в условиях кризиса.

Выгодно ли инвестировать в логистическую недвижимость?

По данным Росстата, общий объём складских площадей в России по итогам 2021 года составил 34,4 млн кв. м. Это на 14 % превышает аналогичный показатель 2020 года. А за период с 2018 года он вырос на 44 %.

В прошлом году в эксплуатацию введено 4,3 млн кв. м новых складских площадей. Это рекордное значение за период с 2018 года. В сравнении с 2020 годом рост составил более 43 %.

Инвестиции в складскую недвижимость могут приносить регулярный доход за счёт постоянной нуждаемости арендаторов в таком имуществе. По уровню заполненности складов прошлый год также стал рекордным. Свободными оставались чуть более 2 % от общего количества складских помещений, хотя в предыдущие годы этот показатель находился на уровне 4,5 – 5 процентов.

Повышенный спрос стимулировал рост арендных ставок. В 2021 году средняя стоимость аренды одного квадратного метра складского помещения, готового к сдаче, составила 4900 рублей, это на 32 % больше, чем в 2020 году. Такая динамика связана ещё и с ростом цен на земельные участки и строительные материалы, а также повышением ключевой ставки Центрального Банка России.

В складском строительстве применяют 3 основных подхода:

1. под конкретного арендатора, с учётом его пожеланий и характера бизнеса (формат built-to-suit). Самый распространённый формат, так как он выгоден для обеих сторон договора. Собственнику склада удобно ещё до начала строительства иметь арендатора под будущие площади, а собственнику бизнеса – получить помещения, оборудованные согласно его требованиям;

2. для предоставления в свободную аренду. Доля таких площадей каждый год снижается и по итогам 2021 года составила всего 20 % от общего объёма;

3. для собственных нужд. В 2021 году на этот формат пришлось 30% объектов, введённых в эксплуатацию.
Пользуются стабильным спросом общетоварные складские помещения, производственно-складские комплексы, логистические центры. Они составляют основную долю в числе вновь построенных объектов.

Наряду с этим, растёт интерес и к новым трендам в складском хранении (склады-магазины, мини-склады).

Обычно договоры аренды логистической недвижимости заключаются на длительный срок, что даёт стабильный поток платежей. А включение в такие договоры условия об индексации арендных платежей на уровень роста индекса потребительских цен защищает арендодателя от инфляции. Совокупность этих факторов делает инвестиции в складскую недвижимость выгодными как в настоящее время, так и на перспективу.

Влияние факторов последних лет

В последние несколько лет ситуация в российской экономике остаётся нестабильной. И пандемийные ограничения, и антироссийские санкции, под которые попали предприятия из различных сфер деятельности, несомненно оказали свое влияние.

На рынке складской недвижимости события последних лет сказались меньше, чем на других сегментах. Этому способствует ряд обстоятельств:
инфраструктурный характер такого имущества и распространение практики built-to-suit – строительство зданий под требования конкретного предприятия;
рост популярности онлайн-торговли и, как следствие, увеличение нуждаемости интернет-магазинов в складских площадях;
нехватка многофункциональных производственно-складских помещений, находящихся вблизи от транспортных узлов.
Несмотря на сложности, связанные с построением новых логистических цепочек, заполненность складов остаётся высокой, массового отказа арендаторов или запроса на снижение арендных ставок не наблюдается.

В период ограничений, связанных с пандемией, получили развитие новые направления на рынке складской недвижимости, которые появились несколькими годами раньше, но не имели массового распространения.

В десятки раз за последние два года увеличилось количество дарксторов (dark store). Это склады-магазины, откуда товары доставляются онлайн-покупателям. Они позволяют быстро доставить заказ на дом и востребованы ритейлерами. Например, в 2021 году X5 Group был открыт самый большой в России даркстор для ресурса Vprok.ru, его площадь составила 37 тыс. кв. метров. А российская сеть дарксторов онлайн-ритейлера «Самокат» является крупнейшей в Европе.

Ещё один востребованный актив – складские площади для обслуживания интернет-магазинов, в основном маркетплейсов. Этот формат называется fulfilment и включает комплекс складских услуг, вплоть до выдачи товара покупателю.

Среди физических лиц и субъектов малого бизнеса растёт популярность индивидуальных складов для хранения (self-storage). Это небольшие помещения или мини-склады в виде боксов, ячеек, которые подходят для хранения личных вещей, бумажных архивов организаций и т.п. Пока они больше распространены в Москве и Санкт-Петербурге, но начинают появляться и в других крупных российских городах.

Анализ рынка складских площадей по регионам

Структура и объёмы рынка складской недвижимости существенно отличаются по регионам. Основная доля такого строительства приходится на территории с развитой транспортной инфраструктурой и большим количеством потенциальных арендаторов.

Более 50% всех существующих складов находятся в Москве и Московской области, которые являются крупнейшим транспортным узлом в стране. На втором месте – Санкт-Петербург и Ленинградская область, где расположено больше 10% от всей складской недвижимости.

Картина ввода в эксплуатацию новых складских площадей по регионам выглядит несколько иначе. В пятёрке лидеров по этому показателю за 2021 год Московская, Тульская, Свердловская области, Краснодарский край и г. Москва. На долю этих субъектов РФ в совокупности пришлось более 75% от общего объёма новых помещений. В основном это связано с завершением строительства ряда крупных объектов, начатого в предыдущие годы.

Довольно большой масштаб складского строительства сохраняется в Приморском крае, Ленинградской и Пензенской областях, Ставропольском крае и Республике Татарстан. Эти субъекты РФ вошли в первую десятку по площадям, введённым в эксплуатацию в прошлом году.

Как можно инвестировать?

Для частного инвестора существует два основных способа инвестировать в складскую недвижимость: непосредственная покупка объекта или приобретение пая ЗПИФ недвижимости.

Классическая покупка недвижимости

Традиционным объектом вложений для россиян является жилая недвижимость: строящиеся или готовые квартиры, загородное жильё. Покупка коммерческой недвижимости намного менее популярна среди граждан. Однако инвесторы, имеющие достаточный капитал, могут приобрести складские площади в собственность для сдачи в аренду. Доход в этом случае будет обеспечиваться за счёт текущих арендных платежей, а при росте стоимости имущества его можно продать с прибылью.

Этот способ требует очень существенных вложений, даже если речь идёт не о Москве, а о крупном российском городе. А в столице цена ликвидного объекта может превышать миллиард рублей.

Прямая покупка любой коммерческой недвижимости в качестве способа инвестирования имеет и другие минусы:
без специальных знаний легко ошибиться с выбором объекта и заключить невыгодную сделку;
придётся решать вопросы управления имуществом и его сохранности;
такое вложение не обеспечивает необходимой диверсификации портфеля.

Инвестирование в ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – инструмент, сочетающий надёжность вложений в недвижимость с удобством. А низкий порог входа делает паи фондов всё более интересным инструментом, в том числе для инвестиций в складскую недвижимость.

Закрытый паевой инвестиционный фонд – это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании. Профессиональные аналитики тщательно отбирают объекты для включения в фонд.

Управляющая компания решает все текущие операционные вопросы и отчитывается перед пайщиками о результатах своей работы.

Доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ, поэтому владение паями ЗПИФ недвижимости выгодно и с точки зрения налогообложения.

Вкладывая деньги в фонды недвижимости, пайщик может получить доходность двух видов:
текущую доходность за счёт регулярных арендных платежей;
доходность к погашению при продаже имущества по цене выше его первоначальной стоимости.

Соотношение этих двух видов доходности будет разным в зависимости от характеристик имущества, входящего в состав фонда.

Готовые склады с постоянными арендаторами и стабильным потоком платежей, как правило, дают хорошую текущую доходность. Однако на значительный рост их стоимости к дате погашения пая рассчитывать не стоит.

Девелоперские проекты, напротив, могут дать хорошую окупаемость после сдачи вновь построенного или реконструированного складского помещения в эксплуатацию и высокую доходность к погашению. Однако текущих поступлений такая недвижимость не принесёт, пока идёт строительство.

Соотношение риска и доходности в указанных случаях также будет разным. Инвестиции в строящиеся объекты – более рискованны, хотя и потенциально более доходны. Выбор фонда зависит от терпимости инвестора к риску и его финансовых ожиданий.

ЗПИФ – оптимальный инструмент для тех, кто планирует вложить свободные средства в надёжный инструмент, не подверженный высокой волатильности, но не готов вникать в вопросы управления имуществом.

Для такого инвестора очень важно правильно выбрать управляющую компанию, так как от качества её работы во многом зависит финансовый результат. Заслуживают внимания компании, зарекомендовавшие себя на российском рынке, имеющие в багаже не только успешные кейсы, но и опыт преодоления кризисных периодов.

Наши объекты

Компания Accent Capital занимается инвестициями в российскую недвижимость более 14 лет. Под нашим управлением находятся крупные объекты в Москве и российских городах с населением свыше 1 млн человек, общая сумма активов превышает 21 млрд рублей.

Около 80% портфеля составляет логистическая недвижимость, которая показала себя наиболее устойчивой в кризисные периоды.

В числе объектов Accent Capital крупные складские комплексы, соответствующие мировым логистическим стандартам.

Складской комплекс в логопарке «Валищево»

Это сухие и мультитемпературные склады класса «А», входящие в состав многофункционального логистического парка. Объект расположен на пересечении ЦКАД и Симферопольского шоссе, в непосредственной близости от крупных транспортных узлов в южной части Москвы. Площадь более 142 тыс. кв. м полностью находится в аренде у 6 крупных производителей и ритейлеров, которые обеспечивают устойчивый денежный поток.

Логистический комплекс «Сигма»

Объект расположен в г. Уфе Республики Башкортостан и является единственным складским комплексом класса «А» в регионе. Его строительство происходило в три этапа: первый реализован в 2010 году как спекулятивное предложение, а остальные строились по техническому заданию под конкретных арендаторов.

Комплекс «Сигма» имеет выгодное расположение с точки зрения логистики и доступности трудовых ресурсов.

Все площади комплекса заполнены на 100 %, заключены долгосрочные контракты с арендаторами Х5 RetailGroup (Пятёрочка), Красное и Белое, Монетка, КДВ Групп, Чижик. Операционные расходы полностью покрываются за счёт арендаторов.

Складские комплексы «А-Терминал»

Это современный комплекс, включающий холодильный, морозильный и сухой склады с пятью температурными режимами под задачи любой отрасли. Объект класса «А» находится в привлекательной и ликвидной локации, в непосредственной близости от ЦКАД.

Площадь более 55 тыс. кв. м полностью арендована. В числе арендаторов федеральные ритейлеры и промышленные компании, с которыми заключены долгосрочные договоры.

Прогноз на 2023 год

Тенденция к увеличению новых складских площадей, которая имела место по итогам 2021 года, в текущем году была нарушена в результате масштабных антироссийских санкций. После их введения с российского рынка ушли или планируют это сделать более 750 иностранных компаний. Их отказ от инвестиций в строительство новых складских помещений уже повлёк приостановление некоторых таких проектов.

В части уже введённых в эксплуатацию объектов, которые сейчас в аренде у иностранных компаний, прогноз более оптимистичен.

Во-первых, договоры аренды обычно заключаются на длительный срок, а уход компаний с рынка - не одномоментное событие. Поэтому у арендодателей есть время, чтобы найти новых платёжеспособных арендаторов.

Во-вторых, российский рынок остаётся привлекательным для зарубежных компаний из азиатского региона, которые могут заполнить освобождённые складские площади. А если российские производители на фоне необходимости импортозамещения будут наращивать объёмы производства, их потребности в логистической недвижимости также могут возрасти.

С учётом перечисленных обстоятельств, в следующем году складские помещения, вероятнее всего, останутся одним из наиболее стабильных сегментов на рынке российской недвижимости.

Владельцам капитала, которые только планируют инвестиции в складскую недвижимость, стоит обратить внимание на ликвидные объекты, заполненные крупными арендаторами и дающие регулярный поток арендных платежей.

Важно, чтобы эти объекты находились под управлением профессионалов, готовых эффективно действовать в сложных экономических условиях.

При сочетании этих двух факторов вложение средств в логистическую недвижимость может быть выгодным и приносить инвестору стабильный доход.

https://www.lobanov-logist.ru/library/352/64796/
https://ekspertov.ru/

Марина Харитонова
Генеральный директор ООО «Акцент управление активами»

https://accent.ru/investicii-v-skladskuyu-nedvizhimost

дата: 13.12.2022 15:45:13 просмотров: 272

рейтинг:

(Голосов: 1, Рейтинг: 5)