Точка зрения: Запасной выход для склада

Серьезные финансовые потрясения повлияли как на потребителей складских комплексов, так и на девелоперов. Компании ищут антикризисные меры, которые помогут пережить сложные времена.

Остановиться, чтобы остаться

Кризис отразился далеко не на всех сегментах бизнеса, и ряд компаний, наоборот, увеличивают объем продаж: дистрибуторы алкоголя, производители табачных изделий и др. Ключевые потребителей складов — логистические операторы и сетевые ритейлеры — пересматривают планы развития в России.

Точка зрения: Запасной выход для склада

9 Декабря 2008

Серьезные финансовые потрясения повлияли как на потребителей складских комплексов, так и на девелоперов. Компании ищут антикризисные меры, которые помогут пережить сложные времена.

Остановиться, чтобы остаться

Кризис отразился далеко не на всех сегментах бизнеса, и ряд компаний, наоборот, увеличивают объем продаж: дистрибуторы алкоголя, производители табачных изделий и др. Ключевые потребителей складов — логистические операторы и сетевые ритейлеры — пересматривают планы развития в России.

Основной акцент многие компании решили сделать на ключевых регионах с максимальным потреблением, замедлив или остановив программы экспансии в другие города. Например, финская компания Stockmann сообщила о переносе сроков открытия своих магазинов в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и даже Москве. Х5 Retail Group временно заморозила строительство магазина в Самаре. Группа «Вестер» выставила на продажу земельные участки в регионах. Как результат, спрос на современные складские комплексы начал снижаться.

Параллельно у девелоперов, ранее строивших складские комплексы с помощью достаточно дешевых заемных средств (8-10% годовых), начались трудности с кредитованием, что привело к задержкам с реализацией новых проектов. Например, в Московском регионе в 2009 г., по предварительным оценкам, будет введено в эксплуатацию порядка 400 000-500 000 кв. м складов — меньше, чем в 2007 (1,2 млн кв. м) и 2008 гг. (около 600 000 кв. м).

Как достроить

Для каждого из проектов существует определенная точка невозврата, после которой реализовать проект выгоднее, нежели заморозить. Эта точка достигается после вложения в проект 30-40% инвестиций.

В условиях недостаточного финансирования новые проекты могут быть приостановлены, например, до появления инвестора, способного профинансировать строительство объекта под собственные нужды (формат build-to-suit). Под обязующие контракты, заключенные еще до начала строительства, ряд девелоперов смогут восстановить свои кредитные линии. Такая схема взаимоотношений подразумевает подписание договора аренды за 9-15 месяцев до конца строительства и долгосрочное планирование своей деятельности компаниями-арендаторами. Проект, безусловно, должен обладать несомненными преимуществами, которые делают обоснованным длительное ожидание складских площадей для арендатора. Но данная схема еще не работает на складском рынке.

В текущей ситуации девелоперы могут значительно сэкономить на снижении цен на материалы. Стоимость бетона уменьшилась до 40%, металла — до 30% от летних цен 2008 г. Таким образом, себестоимость строительства можно снизить на 10-15% при заключении новых договоров подряда. Девелоперы начинают пересматривать условия уже заключенных строительных контрактов. Застройщики также могут взять на себя проведение тендеров для минимизации расходов и предоставлять закупленные материалы подрядчику, принимая при этом на себя возможные риски срыва поставок в срок.

Также существенно помогут снизить стоимость строительства оптимизация строительных технологий и внедрение новых подходов. Например, в Соединенных Штатах стоимость аналогичного строительства в 1,5-2 раза ниже: если в России этот показатель находится в пределах $1000-1200 за 1 кв. м, то в США — $500 и ниже.

Как сдать в аренду

В текущей ситуации девелоперы меняют тактику сдачи помещений в аренду. Хотя спрос остается высоким, но увеличился срок принятия решений арендаторами, часть сделок не заключается.

Собственники более гибко подходят к гарантийному обеспечению договоров аренды, рассматривая различные варианты депозитов и банковских гарантий. Стандартные условия на московском рынке сегодня — это трехмесячный гарантийный депозит и банковская гарантия сроком от трех месяцев до одного года или гарантия материнской компании арендатора. Альтернативой являются замена гарантийного депозита банковской гарантией или сокращение гарантийного депозита до одного месяца.

Гибкая ценовая политика — наиболее актуальная для клиентов преференция владельца терминала. Ставки аренды в складских комплексах России — одни из самых высоких в мире: $145-165 за 1 кв. м в год. Пока разница между изначально предложенной ставкой и согласованной в договоре аренды невелика — около 2-4%. Снижение ставок благодаря более низкой цене строительства будет ощущаться лишь по вновь возводимым объектам с некоторой задержкой, скорее всего не ранее 2010 г.

В регионах, где спрос меньше, чем в Московской области, падение стоимости аренды происходит, но и такое снижение будет иметь свой диапазон — $120-125.

Как продать

На рынке на продажу в текущий момент появляются как земельные участки, так и складские комплексы — компании избавляются от непрофильных активов. Дисконт по недостроенным объектам может составлять 30-40%. Подобных предложений на рынке пока немного, из известных нам — 3-4, по ним идут активные переговоры.

На рынке складских проектов вернулись на продажу несколько объектов, на которые уже были заключены предварительные договоры и внесен аванс. Пока эти объекты выставляются по прежней цене.

В связи с отсутствием на рынке институциональных инвесторов инвестиционных сделок не происходит, а начатые сделки скорее всего будут завершены лишь в начале 2009 г. Компании, имеющие наличность, сейчас могут выбрать наилучшие предложения. После открытия кредитных линий банками, что, как надеемся, произойдет в начале 2009 г., возможно оживление рынка и количество транзакционных сделок вырастет.

У владельцев логистических комплексов, которые планировали продать объект, сейчас есть время подготовить схему продажи, обеспечить необходимые документы, решить спорные вопросы по объекту продажи.

Для инвестиционной продажи складского комплекса необходимо обеспечить заполнение комплекса по рыночным ставкам качественными арендаторами с хорошими гарантиями стабильности бизнеса, требования здесь не поменялись. Стоит обратить внимание на конкурентные предложения, чтобы оценить срок экспозиции, подготовить полный пакет документов и прозрачную схему продажи.

На будущее

Девелоперам, планирующим развивать проекты, выводить их следует очень осторожно — небольшими очередями, с возможностью быстрого выхода из проекта. Кроме того, стоит пересмотреть концепцию развития и рассмотреть возможность строительства объекта под заказ, минимизируя свои риски.

В России уже появляются индустриальные парки, где возможно строительство объектов под заказчика: например, индустриальный парк I-Park Lemcon, реализуемый финской компанией АО «Лемкон» в Калужской области, индустриальный парк Вязники (Владимирская обл.), учрежденный администрацией области и словацкой компанией Trimo. Часть девелоперов предлагают рынку подготовленные земельные участки с необходимыми коммуникациями и по запросу клиента будут отмежевывать необходимый участок, подводить к нему инфраструктуру и продавать без контракта на строительство, как, например, компания Aksis & Co.

Региональные проекты будут строиться с учетом существующих рыночных реалий, потребностей местных игроков и с акцентом на небольшие складские площади от 2000 кв. м.

Стоит ожидать, что девелоперы будут бороться за более дешевое финансирование проектов, произведут оптимизацию внутренней структуры, в том числе уменьшив количество собственного персонала и отдав часть функций на аутсорсинг.

Автор — директор департамента «Индустриальная и складская недвижимость, земля» компании Knight Frank.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55846/

Возврат к списку