«Закроем кассовый разрыв и выплатим долги селлерам»: зачем KazanExpress продал мегасклад UD Group?

Сумма сделки — 3,6 млрд, в планах маркетплейса — возведение еще 7 корпусов для хранения


«Окупаемость сделки — 10 лет, доходность проекта может составить 18 процентов. Ставка аренды выше рынка, так как предполагает сдачу готового фулфилмент-центра класса А с оборудованием», — оценивают эксперты продажу KazanExpress UD Group склада на территории свияжского межрегионального мультимодального центра. Вдохновленный сделкой на 3,6 млрд рублей маркетплейс анонсировал планы возвести на том же месте еще 200 тыс. «квадратов» складской недвижимости. О том, что подтолкнуло продать объект и когда от острого дефицита складов рынок Татарстана перейдет к переизбытку, — в материале «БИЗНЕС Online».

KazanExpress продает свой фулфилмент-центр UD Group

Вложения в 3,6 млрд, аренда на 10 лет: что известно о сделке между KazanExpress и UD Group?

KazanExpress продает свой фулфилмент-центр UD Group. Пресс-релизы на эту тему маркетплейс и девелопер выпустили в конце прошлой недели. Продаже предстоит первая очередь фулфилмент-центра, которую введут в эксплуатацию в этом году.

Это складской комплекс класса А площадью 30 тыс. «квадратов» по полу с мезонином в пять этажей (складской мезонин — это система стеллажного хранения, состоящая из нескольких ярусов-этажей). 

В периметр сделки входят также пристроенное здание блочно-модульной котельной общей ориентировочной площадью 42,9 кв. м, контрольно-пропускной пункт площадью 108 «квадратов», а также все оборудование, обеспечивающее системы жизнеобеспечения и пожарной безопасности здания и помещений в них.

Благодаря складскому мезонину суммарная площадь хранения товаров и обработки заказов составила более 130 тыс. кв. метров. Расположился комплекс в свияжском межрегиональном мультимодальном центре (СММЛЦ), куда с нетерпением ждут захода логистической компании FESCO.

После того как сделка состоится, UD Group станет собственником объекта. Девелопер займется технической эксплуатацией здания, а KazanExpress станет его долговременным арендатором. Детали предполагаемого соглашения не раскрываются, однако, согласно коммерческому предложению KazanExpress (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»), маркетплейс планировал арендовать построенный корпус сроком на 10 лет. Условия аренды прописаны отдельно по полу и по мезонину, постоянная арендная ставка складских помещений, согласно документу, составляла 4,75 тыс. рублей за «квадрат» в год без НДС, по мезонину — 2,4 тыс. рублей за «квадрат» в год без НДС. Продавец закладывал также ежегодную индексацию постоянной арендной ставки складских помещений на 5%. Расписаны и сроки сдачи объекта в аренду: продаваемый комплекс еще не введен в эксплуатацию, поэтому, например, аренду мезонина планируется оформить в несколько этапов.

Ранее основатель и генеральный директор KazanExpress Линар Хуснуллин (на фото слева) сообщал, что компания планирует возведение еще нескольких таких комплексов на территории СММЛЦ

UD Group построит еще 7 складов на 200 тыс. «квадратов»

Вероятно, предложенные KazanExpress условия устроили девелопера: он не только планирует выкупить построенный корпус за 3,6 млрд рублей, но и поучаствует в строительстве других объектов. Напомним, ранее основатель и генеральный директор KazanExpress Линар Хуснуллин сообщал, что компания планирует возведение еще нескольких таких комплексов на территории СММЛЦ. Сегодня стало известно, что в планах строительство 7 складских корпусов общей площадью до 200 тыс. «квадратов» и площадью хранения более 1 млн кв. метров. Объем вложений в строительство может составить более 9 млрд рублей, новые очереди могут быть реализованы в партнерстве с UD Group.

Склады будут построены по той же схеме, которую реализует краснодарский девелопер «Ромекс», застраивающий распредцентры Wildberries и Ozon. «Ромекс» возводит объекты и получает их в собственность, а маркетплейсы размещаются в них арендаторами. Применение этой модели в партнерстве KazanExpress с UD Group нашему корреспонденту подтвердил директор по инвестициям KazanExpress Никита Еремин. 

Для KazanExpress решение продать объект выглядит вынужденным: компания остро нуждается в складских площадях

«Компания избавляется от непрофильной деятельности и расходов»

В чем долговременный эффект от заключаемой сделки для ее участников? UD Group — девелопер коммерческой недвижимости с опытом в строительстве, управлении и эксплуатации объектов различных форматов. Комментируя сделку, в компании сообщили, что складская логистика — одно из перспективных и развивающихся направлений компании, которое «появилось в связи с активным ростом сегмента коммерческой недвижимости». «Это первый наш масштабный проект подобного формата, к которому мы серьезно подготовились. Сейчас службы эксплуатации и технического заказчика UD Group осуществляют технический аудит объекта, чтобы обеспечить требования партнера к бесперебойному и безопасному функционированию логистического центра», — пояснил руководитель направления складской недвижимости UD Group Олег Митюнин. Директор UD Group Виталий Колегов партнерство с KazanExpress охарактеризовал как «синергию нашей экспертизы в сфере коммерческой недвижимости и опыта крупнейшего маркетплейса».

Для KazanExpress решение продать объект выглядит вынужденным: компания остро нуждается в складских площадях. Еще в начале 2023 года основатель и генеральный директор площадки Хуснуллин пояснял, что из-за отсутствия вместительного склада площадка не может расширить ассортимент предлагаемых на маркетплейсе товаров и запустить новых продавцов. К тому моменту маркетплейс выбрал в Казани и близ столицы все более-менее подходящие предложения под аренду, но их все равно не хватало. Это и подтолкнуло KazanExpress к строительству своего объекта.

Большую стройку запланировали на 2022-й, но случилась СВО. Против KazanExpress сыграло несколько факторов: AliExpress приостановила инвестиции в российскую площадку, а ставки по кредитам весной прошлого года взлетели до невероятных значений. В итоге стройку вели фактически за наличку, формировались долги перед поставщиками. «Из-за того, что ряд уже заключенных до СВО сделок мы были вынуждены закрывать за кеш, а взять кредит под ставку в 27 процентов было просто невозможно, мы задерживали выплаты поставщикам, — рассказывал Хуснуллин в конце 2022-го. — Те ждали вывода денег от месяца до двух. Представляете, 17 тысяч человек, которые ждут поступления каждый день?»

Вероятно, именно финансовые трудности подтолкнули площадку к мысли о продаже объекта. Насколько известно «БИЗНЕС Online», схема вывода денег для поставщиков не пришла в норму до сих пор: в апреле этого года несколько селлеров татарстанской площадки обратились в редакцию с жалобами на финансовые трудности KazanExpress, из-за которых продавцы не могут получить заработанные деньги по несколько месяцев. До сих пор в чатах селлеров KazanExpress поднимается вопрос сроков вывода средств. Судя по сообщениям от 15 июня, заработанные деньги селлеры получают спустя около 60 дней.

В самом KazanExpress заявляют, что вырученные 3,6 млрд рублей компания вложит в развитие основного бизнеса. «Выгода от этой сделки также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование», — рассказал директор по инвестициям KazanExpress Еремин. Однако неофициально источник издания в маркетплейсе заметил, что деньги пойдут и на неотложные нужды. «Закроем кассовый разрыв и выплатим долги селлерам. Остальное — бо́льшую часть суммы — направим в развитие», — добавил наш собеседник.

«У Ozon большинство складов находится в аренде, а у Wildberries — в собственности, — говорит коммерческий директор дмитровского логистического парка Александр Перфильев. — Модель поведения в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально»

«Окупаемость сделки — 10 лет, доходность — до 18 процентов. Такие показатели сейчас редкость!»

По оценкам экспертов, сделка выглядит логично, условия выгодны для обеих сторон. Управляющий партнер компании Perfect RED Юлия Прохорова оценивает окупаемость сделки в 10 лет, доходность проекта может составить 18% (приведенные сроки окупаемости и доходности рассчитаны с учетом всех расходов и налогов, без учета кредитной нагрузки).

«Такие показатели на рынке сейчас редкость, и предлагаются они на лоты с бюджетом более 1 миллиарда. Чистая ставка аренды составляет 1 087 рублей за квадратный метр в месяц на площадь 30 044 квадратных метра. Ставка выше рынка, так как предполагает сдачу готового склада класса А с оборудованием», — отмечает Прохорова.

Эксперт напоминает, что складская недвижимость в агломерации Казани пользуется высоким спросом, а объекты, заполненные надежными арендаторами, позволяют минимизировать риски нового собственника. Последние два года спрос на качественные складские помещения в Казани сильно превышал предложение: на конец I квартала 2023 года в аренду доступно менее 3 тыс. кв. м, что составляет меньше процента от общего предложения качественных складских комплексов.

«Совокупный спрос на склады в Казани на текущий момент составляет более 120 тысяч „квадратов“», — объясняет Прохорова. Дефицит помещений и небольшое количество строящихся проектов будет подгонять дальнейший рост ставок, полагает она. По предварительным оценкам Perfect RED, к моменту выхода проекта на рынок (II–III квартал 2024 года) ставки могут дорасти до 750–850 рублей за «квадрат» в месяц, включая OpEx и НДС. Для сравнения: в I квартале 2023-го запрашиваемая ставка аренды на строящиеся склады класса А составляет 688 рублей за «квадрат» в месяц.

«Данный фактор будет усиливать интерес девелоперов к сегменту и в последующие годы увеличит рост числа предложений новых качественных проектов», — отмечает эксперт.

Для маркетплейсов нет единой стратегии в части складской недвижимости. «У Ozon большинство складов находится в аренде, а у Wildberries — в собственности, — говорит коммерческий директор дмитровского логистического парка Александр Перфильев. — Модель поведения в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально».

«С точки зрения инвестиций склады — самая стабильная недвижимость, — полагает Перфильев. — Свободных помещений по всей России нет, а стоимость строительства подросла, вкупе с высоким спросом это толкает арендную ставку вверх. Это и подкупает инвесторов, они видят потенциал роста отрасли. Однако в этом секторе заявлено много проектов, если они одновременно выйдут на рынок, будет переизбыток, могут начаться сложности со сдачей помещений».

Отметим, в мае этого года стало известно о проекте федерального концерна DoorHan, который намерен за 10 лет в Лаишевском районе на участке в 120 га построить складской комплекс площадью 500 тыс. кв. метров. Вместе с планами KazanExpress на 200 тыс. «квадратов», анонсированы намерения компании «Деловые линии» строить логистический комплекс на 40 тыс. кв. метров.

Евгения Иванова