Глеб Белавин: «Сейчас клиенты конкурируют за каждый квадратный метр складов»

Складской девелопер о том, почему на рынке нет недорогих площадей, чем е-коммерсанты отличаются от «челноков» и как долго маркетплейсы будут «разогревать» спрос

Рынок электронной торговли растет в последние годы примерно на треть ежегодно. Маркетплейсы стали основными потребителями складской недвижимости: только за 2023 г. они заняли около 5 млн кв. м. Все основные онлайн-витрины отчитываются о кратном увеличении числа селлеров (продавцов). Упрется ли интенсивный рост «в потолок» и как это повлияет на складской рынок, «Ведомости. Город» выяснили у заместителя генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеба Белавина.

– Аналитики говорят о ситуации на складском рынке как «антирекордной»: высокие ставки – низкая вакантность. Долго ли, на ваш взгляд, продлится такая ситуация?

– Хотя слово «антирекорд» звучит не очень хорошо, спорить с аналитиками я не буду. Вакантность в среднем по рынку сейчас – до 3%, то есть фактически ее нет. Когда планка падает до таких показателей, все разговоры о рыночных ставках заканчиваются. Сделок по чистой аренде все меньше, в основном ротация. Например, УК MLP за прошлый год подписала договоров аренды на общую площадь 450 000 кв. м, но из них только 18% арендованы новыми компаниями, остальное – продление и расширение. Мы благодарим за это не только рыночную ситуацию, но и себя тоже: максимально избавляем наших арендаторов от операционной нагрузки владения складскими площадями. Быстро реагируем на их запросы, регулярно проводим проверки всех систем (инженерной, пожарной и т. д.), делаем профилактический ремонт, поддерживаем безопасность.

– Почем девелоперы берут сейчас деньги на проекты?

– По ставке больше 15–17% годовых. Если ты намерен строить новый склад, ты всегда будешь считать цену денег: своих, банковских, рыночных. Дешево сейчас не построить. Поэтому новые складские здания от девелоперов появляются только под заказ, на продажу. Как при текущей стоимости денег строить арендные склады? Помню, как несколько лет назад на одной из конференций операционный директор большой федеральной сети сетовала, почему мы не строим склады, она бы арендовала. Мы на калькуляторе подсчитали, сколько это будет стоить, – ей цена очень не понравилась. А с тех пор увеличилась и себестоимость стройки, и стоимость кредитов.

– Поэтому складской рынок не является конкурентным? На нем оперируют в основном все те же крупные игроки?

– Он является конкурентным. На рынок пришли компании, которые стали строить, потому что возник большой спрос со стороны маркетплейсов. Почему он возник? Маркетплейс, по сути, это логист с электронной «витриной». Собственного товара у него на складе – примерно 5%. Все остальное – продукция селлеров: индивидуальные предприниматели, пришедшие в е-commerce, резко нарастили спрос на услуги хранения и логистики.

– Маркетплейсы действительно в последние годы отмечают, что число селлеров у них растет семимильными шагами.

– Вопрос: почему? Здесь сочетание факторов: психология начинающих продавцов и ограниченное движение финансовых ресурсов, которое мы наблюдаем с начала 2022 г. Про психологию вспоминается мой любимый кейс ковидных времен, когда маски, перчатки, санитайзеры резко выросли в цене – и все кинулись их продавать. Результат: цены на эту продукцию упали. Аналогичная ситуация произошла в 2022 г., когда дефицитом стала условная «кока-кола». Дальше что мы видим?

– Развитие параллельного импорта.

– А еще изменение логистических цепочек, перенос ритейлерами складов внутрь страны либо на «южное» приграничье вместо привычного «северного», накопление запасов товаров.

Плюс ездить особо некуда, какие-то деньги у населения есть. И вот среднестатистическая семья, предположим, в Московской области смотрит на накопленные 500 000 руб. и думает: надо бы заняться бизнесом на маркетплейсе. В отличие от «челноков» 1990-х гг., которые, рискуя жизнью, таскали баулы через границу, типичный е-коммерсант из дома заказывает товар на «Алиэкспрессе», кладет его на отечественный маркетплейс и ждет клиентов, которые сами этим заниматься не хотят. Результат: маркетплейсы заняли в прошлом году примерно 5 млн кв. м складов.

– Как долго будет строиться эта «пирамида»?

– Думаю, через какое-то время мы упремся в «потолок». Люди уже начали разбираться, сколько стоит этот бизнес, сколько еще таких, как они, привезли эту условную «кока-колу». Самую экзотичную «кока-колу» на маркетплейсе, кстати, я видел из Багдада. Плюс комиссии растущие, штрафы большие, логистика дорожающая и т. д.

– Почему правительство задумалось о регулировании маркетплейсов?

– Уже упомянутая нами семья получила или привезла из-за рубежа нашу условную «кока-колу» и выставила ее на маркетплейс по цене ниже, чем в сетевом магазине, который тоже ее реализует, но при помощи целого «конгломерата» закупщиков, логистов, продавцов и т. д. И вся эта история с онлайн-ИП стала наступать на пятки классическому ритейлу.

– Какой сейчас средний уровень ставок на складских объектах?

– Выставляют – и берут! – уже по 16 000 руб. за кв. м, и это чистая арендная ставка. С середины 2023 г. по настоящий момент мы видим рост ставок от 50 до 100% в зависимости от расположения склада и нужд соответствующего арендатора. Я думаю, что рост продолжится и в течение следующих нескольких месяцев – до тех пор, пока не произойдет какое-то фундаментальное изменение. В противном случае «перегрев» ставок будет нарастать и работать только на ротацию арендаторов. Сейчас клиенты конкурируют за каждый квадратный метр. Но у этой конкуренции есть ценовой предел. И, на мой взгляд, мы этого предела практически достигли. Оплата склада арендатором уже идет за счет маржи.

– Новые договоры вы со своими арендаторами перезаключили на какой срок?

– На четыре-пять лет. С нашими 1,7 млн кв. м складов перезаключение идет постоянно.

– Каковы перспективы у формата небольших складов, так называемого «лайт индастриала»?

– Чтобы большой склад «нарезать» для мелких потребителей, девелопер должен потратиться: поставить перегородки, предусмотреть определенное зонирование. Те, кто работает в этом сегменте, предусматривают это заранее. Да, light industrial сейчас востребован, но какой потенциальный объем у этого рынка – зависит от конечных потребителей. Рынок 500-метровых складов сейчас не сильно насыщен. Но возникает вопрос: как активно при текущих ценах люди будут покупать или арендовать такие склады? В Московской области они стоят сейчас (на продажу) в среднем 85 000–90 000 руб. за кв. м.

– Почему горят склады у маркетплейсов?

– Попробую сформулировать аккуратно: это последствия снижения качества человеческого капитала.

– Способен ли складской девелопер повысить это качество? Помогут ли технические новшества увеличить производительность труда?

– О роботизации и автоматизации складского рынка мы говорим уже лет семь. Но до сих пор это лишь отдельные пилотные проекты: либо такая дорогая «игрушка» для отдельно взятой компании, либо инструмент для маркетингового исследования. Типа, девелопер купил экзоскелет для грузчика, и отдел маркетинга в полном составе месяц вычисляет, насколько это выгодно.

На мой взгляд, самое оптимальное – это периодически пересматривать операционные процессы и то, что можно, оцифровывать. Но пока что рынок работает по схеме: бизнес вырос в два раза – аналогично увеличилось число занятых в этом бизнесе людей. Логично, что наступает момент, когда профессиональные люди «заканчиваются». Как следствие – снижение качества персонала и при этом повышение зарплат: складской грузчик сейчас меньше 80 000 руб. не зарабатывает. И пожары и прочие аварии происходят все чаще.

– Как вы относитесь к использованию генеративных сетей в работе ритейла? Видите их возможное применение в складском девелопменте?

– Любая нейросеть работает при одном условии: постоянно повторяющийся операционный процесс. Она его анализирует, описывает и алгоритмизирует. Но шаг влево или вправо – и уже без ручного вмешательства не обойтись. Требуется исправлять и подчищать допущенные искусственным интеллектом (ИИ) ошибки. В ритейле нейросеть может нарисовать витрину магазина, исходя из своего анализа потребителя в этом районе, в конкретной торговой точке. Но всегда остается элемент творчества, некоего «сюрприза», который придумает только хороший маркетолог. Это как в вашей работе: плохого копирайтера ИИ заменит, хорошего – нет.

Плюс вопрос стоимости использования нейросетей и роботов. Пока что это весьма недешево. Вряд ли в ближайшие несколько лет ситуация изменится и роботы заменят складской персонал.

Наталья Самарина