Естественный отбор ритейла

В этом году на московский рынок выйдут несколько знаковых торговых центров, которые увеличат объем предложения площадей на 400-600 тысяч кв. метров. Впрочем, больше половины заявленных объектов так и не будут построены ни в этом, ни в следующем годах, а эра крупных форматов подходит к концу. \"БН.ру\" разобрался, какие открытия и разочарования ждут рынок торговой недвижимости Москвы, и стоит ли пробуждающимся ото сна ритейлерам опасаться дефицита торговых площадей в обозримой перспективе.

До начала финансового кризиса московский рынок торговой недвижимости манил инвесторов высокой доходностью и низкими рисками. Недаром любой торговый центр, построенный в столице, мгновенно находил как арендаторов, так и своих покупателей. Времена изменились, и востребованность того или иного объекта стала зависеть в первую очередь от его качества, удачно выбранного месторасположения и грамотной концепции. А тут еще и банкиры посадили девелоперов и ритейлеров на финансовую диету, вследствие чего первые лишились возможности завершать свои проекты в срок, а вторые – возможности открывать новые магазины. В итоге большая часть торговых центров, открытие которых было запланировано на 2009 год, было отложено на 2010 год, а то и более поздние сроки.

Среди запланированных к открытию в 2010 году торговых центров большая часть – это объекты, которые должны были открыться в 2009 году. Но и их достраивать девелоперы не торопятся, перекладывая сроки запуска на более поздние сроки. Проекты же на начальных стадиях строительства и вовсе заморожены. В связи с этим на рынке торговой недвижимости заговорили о якобы неминуемом дефиците торговых площадей, который ощутит рынок уже в ближайшем будущем.

Построились

По расчетам специалистов, изначально ко вводу в 2010 году было заявлено более 1 млн кв. м торговой недвижимости. Речь шла как о проектах, начатых в 2007-08 годах, так и о тех, которые должны были стартовать в 2009. Но финансовый кризис внес в планы девелоперов свои коррективы. В итоге некоторые перспективные проекты так и не были начаты. К примеру, в 2010 году должны были уже открыться такие торговые центры как River Mall, ТЦ на площади Павелецкого вокзала, комплекс \"Тверская застава\" и ряд других. Зато на 2010 год было перенесено открытие целого ряда проектов, которые должны были открыться в 2009 году. Теперь девелоперы этих проектов обещают запустить их в году нынешнем.

\"С 2009 на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как \"Вегас\", Mall of Russia, \"Вива\" в то время как, например, ТЦ \"Ключевой\" и \"Маркос\" должны были быть введены еще в 2008-м\", – напоминает директор департамента консалтинга NAI Becar Маргарита Трофимова.

Таким образом, номинально запланированные на 2010 год объемы ввода торговой недвижимости почти не изменились. По подсчетам аналитиков компании Cushman & Wakefield, на конец 2010 года в Москве запланировано к открытию около 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей, однако исключать перенос сроков открытия части этих объектов нельзя. Генеральный директор компании Art Properties Наталия Орешина подсчитала, что реально в эксплуатацию в Москве будет введено 300-350 тыс. кв. м, а остальные проекты будут перенесены на следующий год.

Тем не менее, первые проекты на столичном рынке уже появились. В конце марта компания Capital Group открыла торговый центр \"Речной\" у метро \"Речной вокзал\" общей площадью 30 тысяч квадратных метров. \"Проблем со сдачей площадей в аренду мы не испытывали и не испытываем, – заявил \"БН.ру\" директор по коммерческой недвижимости компании Петр Исаев. – На сегодняшний день более 90% комплекса сдано в аренду, и в ближайшее время все магазины будут открыты\". Среди арендаторов комплекса такие известные марки как \"Перекресток\", \"Детский мир\", Успех проекта Исаев объясняет удачным местоположением комплекса, а также тем, что \"ниша районных торговых центров, которая на данной территории никем, кроме как ТРЦ \"Речной\", не занята\".

Помимо \"Речного\", в ближайшие дни столичный рынок торговой недвижимости пополнится еще одним объектом. Открытие торгового центра \"Вива\", который реализует компания Perga Development and Management/Accent Russia Opportunity Fund, намечено на 29 апреля. Как уверяет руководитель отдела торговых площадей Colliers International, занимающейся брокериджем этого комплекса, Татьяна Ключинская, заполняемость объекта на момент открытия составляет 70%, но при этом практически все помещения сданы в аренду: \"Ритейлеры просто не спешат открывать свои магазины и ждут запуска всего ТРЦ\".

А уже в мае на пересечении Каширского шоссе и МКАД должен открыться самый ожидаемый и знаковый проект – торговый центр \"Вегас\" (ранее – \"Каширский Молл\") площадью около 400 тысяч кв.м. Девелопером этого проекта является компания Crocus Group Араса Агаларова. По оценке совладельца Crocus Group Эмина Агаларова, объем инвестиций в проект составил около $600 млн, из которых 375 млн – кредит Сбербанка. Этот объект особенный не только по объему, но и по концепции. \"Большинство ТЦ, – рассказывал в \"БН.ру\" сам Эмин Агаларов, – организовываются по следующему принципу: владельцы хотят, чтобы якорей было как можно меньше, потому что они мало платят. И как можно больше арендаторов, которые платят много, но это именно те ритейлеры, которые продают то, что продается, когда есть покупатели. Мы же искали для \"Вегаса\" арендаторов, которые привлекают покупателей, а не только тех, кто готов платить. В \"Вегасе\" ставки варьируются от $100 до 5000 за 1 кв. м в год\".

В итоге состав арендаторов \"Вегаса\" оказался насыщен известными марками. \"Мы сразу же ставили перед собой задачу представить в \"Вегасе\" все весомые бренды, существующие на российском рынке ритейла, – продолжает Агаларов. – Это необходимо для полноценного шопинга. Нам удалось собрать на одной площадке даже конкурентов, например, \"М-видео\" и \"Медиа Маркт\".
В пресс-службе Crocus Group \"БН.ру\" заверили, что работы на объекте в завершающей стадии, и к открытию уже все готово. По оценкам Наталии Орешиной, компания которой занимается брокериджем объекта, почти все помещения сданы в аренду: \"Правда, к моменту официального открытия успеют не все, но через 3-4 месяца комплекс заработает на полную мощность\".

Открыть свой проект в городе Реутов на 2 км МКАД в текущем году обещает и группа \"Ташир\". Речь идет о торговом центре РИО (бывший \"Шоколад\"), который компания купила у \"Седьмого континента\" в прошлом году. \"Это классический молл суперрегионального формата; его общая площадь составляет 175 тыс. кв. м, – рассказывает директор по внешним связям \"Ташира\" Ирина Каграманова. – Помимо якорных арендаторов и торговой галереи, в комплексе будет развитая развлекательная составляющая: кинотеатр, детский центр, боулинг, бильярд, фитнес-клуб\". По словам Каграмановой, сегодня объект заполнен на 60%, а его открытие состоится в августе текущего года.

Следующими проектами, которые точно откроются до конца года, станут ТЦ \"Ключевой\" и ТРЦ \"Гагаринский\". И если \"Ключевой\" (девелопер – \"Феррострой\") - небольшой районный объект площадью 26 тыс. кв.м, то ТРЦ \"Гагаринский\" площадью около 45 тысяч метров вполне может стать заметным объектом на столичном рынке. Девелоперами проекта является МСЗ им. С. Орджоникидзе и Auchaun Group.

Вероятность открытия этого объекта в текущем году крайне высока, говорит руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, занимающейся сдачей площадей ТРЦ в аренду, Максим Карбасникофф. По его словам, на сегодняшний день в аренду сдано около 70% площадей, а по остальным подписаны предварительные договора.

Кроме того, по словам Петра Исаева, в ближайших планах его компании также открытие небольшого ТРЦ \"Северное Чертаново\" (IV квартал 2010 года): \"Мы оцениваем этот проект также как весьма перспективный, с потенциалом стать одним из ведущих ТРЦ района\".

На этом список объектов, которыми пополнится столичный рынок торговой недвижимости в текущем году, заканчивается. Есть небольшая вероятность, что в конце года откроется еще один известный проект – Mall of Russia на территории ММДЦ \"Москва-Сити\". В компании AFI Development уверяют, что открытие состоится в декабре 2010 года, но Максим Карбасникофф в это не верит: \"По своему опыту могу сказать, что если девелопер говорит, что откроет объект в декабре, то ждать его стоит не раньше марта следующего года\", – смеется он. Открытие же ТРЦ \"Гудзон\" (девелопер и инвестор – фонд Immoeast) официально перенесено на 2011 год.

Нескорое открытие

Все эти торговые центры – отголоски докризисной эпохи. Эти объекты по своей логике были рассчитаны на запуск в период экономического роста, поэтому многие из них оказались в сложном положении во времена кризиса.

Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы таких объектов, – нежелание арендаторов синхронно открывать свои магазины. \"В день открытия, как правило, начинают работать только 10-20% магазинов\", – говорит директор по развитию ROSS Group Илья Афраймович.

Как поясняет Наталия Орешина, девелоперы попадают в некий замкнутый круг: арендаторы смотрят на своих соседей, видят, что те не приступают к активным действиям и тоже не начинают отделку своих магазинов. И такая ситуация может продолжаться долго.
К примеру, в ТРЦ \"Речной\" в день официального открытия начали работать лишь несколько операторов, а остальные секции были завешены пленкой с до боли знакомой всем посетителям надписью: \"Скоро открытие\". Правда, девелопер обещает, что все остальные магазины будут открыты уже в ближайшее время.

\"С такой проблемой торговые центры сталкивались еще в прошлом году, – говорит Наталия Орешина. – Например, \"Метрополис\" открывался заполненным на 30%, и управляющим объектом потребовалось почти полгода, чтобы уговорить открыть свои магазины остальных арендаторов\". По ее мнению, такая же ситуация будет наблюдаться абсолютно во всех ТРЦ, открытие которых намечено на 2010 год: самым успешным из них на раскрутку потребуется 3-4 месяца после открытия, а некоторые будут стоять полупустыми куда дольше.

\"Кризис подорвал веру арендаторов в то, что торговые центры могут открываться вовремя, – рассуждает Максим Карабасникофф. – Поэтому многие арендаторы и не спешат начинать отделку, опасаясь, что сроки запуска проекта будут постоянно переноситься\".
Не менее серьезная проблема для девелоперов крупных ТРЦ - и отсутствие достаточного числа активных арендаторов. Учитывая, что в 2010 году будет введено довольно много торговых центров, арендаторов на всех может и не хватить. \"В 2010 г. будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов\", – говорит эксперт-аналитик GVA Sawyer Елена Просветова.

Именно поэтому эксперты считают, что в 2010 году эра крупных суперрегиональных ТРЦ закончится, а на смену им придут небольшие торговые центры площадью от 20 до 40 тысяч метров. \"Последние два года новые торговые центры страдали от \"гигантомании\" и открывались с неполной загрузкой, так как у них не было выбора, – замечает Петр Исаев. – На мой взгляд, принимать посетителей, если у тебя меньше 70% арендаторов – самоубийство: люди погуляют вдоль пустых витрин и в следующий раз могут не прийти. Потребуются огромные усилия по продвижению и рекламе, чтобы вернуть их\".

Мнимый дефицит

Ожидаемое сокращение предложения, а также информация о полной заморозке целого ряда проектов, находившихся в начальной стадии, привели к началу активной дискуссии среди участников рынка про грядущий дефицит торговых площадей в столице, с которым Москва столкнется уже в 2011 году. \"Мы предполагаем провал в новом строительстве в 2012 году в связи с тем, что немногие девелоперы готовы и могут сейчас активно вкладывать средства в торговую недвижимость\", – говорят в компании Cushman & Wakefield. Действительно, если еще в 2011 году будут вводиться в эксплуатацию проекты, сдача которых была перенесена с прошлых лет, то уже в 2012-13 годах открытий новых объектов почти не будет. В 2009-10 гг. не было начато строительство ни одного торгового центра, а поскольку цикл строительства составляет примерно 3 года, то даже если в 2010 году стройки активизируются, то эти проекты будут готовы не раньше 2013-14 гг., учитывая все еще сложную ситуацию на финансовых рынках.

Можно ли в такой ситуации говорить о грядущем дефиците торговой недвижимости? \"Дефицит качественных торговых площадей, несмотря на показатели аналитических материалов, в Москве есть, и в перспективе он будет усиливаться\", – полагает Петр Исаев.
Поддерживают такую точку зрения и специалисты компании NAI Becar. \"Сейчас уже можно говорить о том, что ритейл гораздо менее сильно пострадал от кризиса, чем прогнозировалось в конце 2008 года, потребительский спрос сохранился, хотя и наблюдалась его миграция в более низкие ценовые сегменты\", – полагает Ирина Каграманова.

Впрочем, уровень этого спроса не столь велик, как в 2007-08 годах. Поэтому похоже на то, что девелоперы и брокеры осознанно сгущают краски. \"К дефициту качественных торговых площадей в столице заморозка проектов торговых центров вряд ли приведет, тем более в этом году, учитывая объемы торговых площадей, заявленных к открытию\", – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании \"Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis\" Наталия Рудакова.

По мнению Елены Просветовой, дефицит может наступить не ранее, чем через 2-2,5 года: текущего и строящегося предложения с лихвой хватит для удовлетворения спроса.

\"Не думаю, что данное состояние рынка называется дефицитом, – подтверждает Илья Афраймович. – На сегодняшний день достаточное количество объектов функционирует, либо находится на стадии завершения строительства. Сети действительно возобновили развитие, но существенной нехватки площадей пока не наблюдается\". Дело в том, что у девелоперов и ритейлеров общие проблемы, и способы их решения схожие. Поэтому, если у ритейлеров появятся деньги на бурное развитие, то и девелоперы наверстают упущенное.

\"Отставание может быть максимум на полгода, но не думаю, что это приведет к дефициту торговых площадей\", – резюмирует Татьяна Ключинская.

Поэтому можно утверждать, что дефицит и очереди из арендаторов будут выстраиваться только в самые качественные и грамотные торговые центры. Но так было всегда. А вот менее удачным проектам еще придется бороться за место под солнцем. \"В нынешних условиях будет еще больший разрыв между профессиональной и непрофессиональной недвижимостью, – подводит итог Петр Исаев. – В процессе \"естественного отбора\" хорошие вакантные площади будут поглощены, а неудачные проекты - поставлены перед необходимостью проведения реконцепции\".

26 Апреля 2010,

дата: 00.00.0000 00:00:00 просмотров: 688

рейтинг:

(Нет голосов)