Складской рынок Новосибирска в 2012 году. Итоги. Цифры. Тенденции

В 2012 г. на рынке индустриальной недвижимости Новосибирска не произошло кардинальных перемен. Спрос оставался стабильно высоким, но не ажиотажным. Арендные ставки выросли на 7–10%. Складской парк города увеличился и приближается к 2 млн. м².

Изменение арендных ставок на сданных и предлагаемых в аренду площадях в прошедшем году происходило неравномерно. Основной рост – на 5–15% (в зависимости от площадки) – произошел в I и II кварталах, что было связано в большей степени с изменениями тарифов ЖКХ. В III кв. рост ставок продолжился, но уже меньшими темпами, что нехарактерно для осеннего периода.

В IV кв. цены номинально остановились, и это обусловлено больше природными факторами: начался отопительный сезон, и резкое наступление холодов в Сибирском регионе увеличило счета за отопление и реальные затраты на содержание склада. Таким образом, в среднем по Новосибирску арендные ставки выросли за год на 7–10%. Это немного выше официальной инфляции (6,6%, по данным Роскомстата) и существенно ниже реальной (по неофициальным источникам, реальная инфляция оценивается в разбеге от 20 до 33%). Средние арендные ставки по Новосибирску на декабрь 2012 г.: теплые склады – 240 руб./м² (не включая коммунальные услуги и электроэнергию), холодные склады – 135 руб./м² .

Наибольший прирост цен произошел в Первомайском и Калининском районах – на 18–21% в среднем. Это связано с началом активного развития Восточного и Южного направлений как складских кластеров. Потенциал Первомайского района увеличивается с приближением ввода третьего моста в 2014 г., что существенно изменит логистику города в целом. Несмотря на прогнозы большинства экспертов рынка, стопроцентного заполнения складских площадей города в 2012 г. не произошло. В сегментах С и В остаются свободными 5–7% площадей, в сегменте складов класса А – около 25%. Спрос остается активным, но предложение ему не соответствует: сегодня в классе В наиболее востребованы площади 500–1000 м² , а предлагаются в аренду оставшиеся площади 100–300 м² . В классах А и D имеются площади «популярного» объема, но арендатора не устраивает либо цена, либо качество помещений.

Структура спроса изменилась в сторону увеличения. Несколько предыдущих лет самыми востребованными были площади от 100 до 500 м² (в 2011 г. спрос на них достигал 45%). В прошедшем году спрос сместился в сегмент 500–1000 м² , более востребованными стали и площади 2000 м² . По типам помещений структура спроса менялась в течение года следующим образом (I кв. 2013 – I кв. 2012): спрос на теплые склады вырос с 49 до 53%, спрос на холодные склады снизился в 2 раза (с 15 до 7%), хотя и остался выше показателей 2010 г. (5%). Потребность в производственных площадях осталась на прежнем уровне (20%). Спрос на земельные участки вернулся к потребностям 2010 г. (5%), а на торговые и офисные помещения в составе складских комплексов увеличился на 2% (до 6%).