Складской рынок: стоит ли ждать обрушения ставок? Рынок складской недвижимости переживает период неопределенности: из-за ухода с российского рынка ряда зарубежных компаний, в основном поставляющих непродовольственные товары, спрос упал, вакансия растет. О том, что будет с отраслью во втором полугодии, помогут ли новый урожай и предновогодняя лихорадка, и когда рынок начнет восстанавливаться, в этой статье рассуждает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов. Анализ ситуации: спрос, ставки, вакансия В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате, например, наша компания приняла решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области, в Радомле. Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объем площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее, чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках. Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб./кв. м. В сухих складах – около 4,5–5 тыс. руб./кв. м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5–5,7 тыс. руб./кв. м). Обрушения ставок ждать не стоит Сейчас площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров – одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка. Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона квадратов и даже перевалить через миллион. Чтобы заполнить пустующие сухие склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20–25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют. Ждать ли новых BTS-проектов? На фоне снижения цен на стройматериалы гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка, и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис. Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два–три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов. До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике. Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5–7%. По итогам года ожидается приличный объем ввода новых складских площадей. Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего, легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров. Перспективы восстановления В четвертом квартале вакансия в сухих складах продолжит расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту. В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов – производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку и могут храниться еще 1–2 года. Мы не видим риска отказа от пролонгации действующих договоров. В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты. В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017–2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4–4,5 тыс. руб./кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной. Прогнозы на II полугодие Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон – собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый uод, и начнется предпраздничная лихорадка. Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году. https://www.lobanov-logist.ru/library/352/64606/ Retail.ru дата: 29.07.2022 14:53:44 просмотров: 82 рейтинг: (Голосов: 1, Рейтинг: 5)
01.05.2023 Клеверенс «Клеверенс» – российский разработчик мобильных систем учёта по штрихкодам и радиочастотным (RFID) меткам подробнее
Ассоциация Экспертов "Школа практических бизнес технологий" За уникальными знаниями — будущее: инновационные идеи, новые подходы, методики и стратегии ведения бизнеса подробнее
Генеральные партнёры Сайт "KlubOK.net - материалы об управлении и маркетинге" входит в 10 самых посещаемых и известных русскоязычных сайтов по теме "Менеджмент и консалтинг" подробнее
Другие статьиНаши статьиКниги по логистикеТеория. Аналитика.О логистикеСкладская логистикаПроизводственная логистикаУправление запасамиТранспорт. Экспедирование.Учёт. Документооборот.Распределительная логистика. Маркетинг.ВЭД. Закупки. Таможня.Информационные технологии.Регламенты, Нормативы, Инструкции, Формы документовУправление. Мотивация. Правила интернет-магазинаСтол ЗаказовИнтернет-магазин Правила сайтаКарта сайта
Правила биржи трудаСоискателю:Вакансии. Поиск работыДобавить резюмеРаботодателю:Резюме. Подбор персоналаДобавить вакансию