Реконструкция складов: быть или не быть?

На российском рынке складской недвижимости сложилась довольно противоречивая ситуация. С одной стороны, спрос на склады растет и явно опережает предложение, с другой – многие складские площади пустуют. Правда, речь идет в основном о морально и физически устаревших объектах, которые сохранились с советских времен и не отвечают современным требованиям. В то же время таких «складов» в регионах сейчас более 90%. По какому пути пойдет рынок? Примет ли он эти помещения в реконструируемом виде или откажется от них вовсе? Об этом рассуждают эксперты отрасли

По мере насыщения рынка комплексами класса А успешных примеров реконструкции складов будет все меньше

По словам представителей компании Knight Frank, сегодня спрос на реконструируемые склады не особенно высок. В частности, доля таких помещений в общем объеме складских площадей, с которыми в течение года работает эта компания, составляет менее 10%. Это связано с двумя факторами.

Во-первых, старые складские площадки, расположенные вдали от Москвы и от ключевых трасс, не представляют интереса в качестве объекта инвестиций в реконструкцию. Прибыльность таких проектов невысока, учитывая, что «вытянуть» старый советский склад на уровень класса А нереально. Максимум, чего можно добиться, – это превращения его в комплекс класса В. Но с учетом необходимости подводки коммуникаций проект выглядит менее выгодно, чем строительство нового склада в более удобном месте.

Во-вторых, старые склады вблизи Москвы используются довольно активно, и их владельцы не всегда готовы заморозить на значительный срок работу склада для проведения реконструкции.

Объект востребован, приносит прибыль, чего еще ждать?

Отдельные примеры реконструкции не делают погоды на рынке складской недвижимости

Тем не менее специалисты отмечали в последние годы случаи реконструкции старых складов. Например, склад компании Rewico (теперь Fiege), появившийся в результате реконструкции одного из строений, ранее принадлежавших ЗИЛу. Или офисно-складские комплексы в Подольске и в Москве на Каширском шоссе (бывшая территория завода МЕВЗ). Стоимость реконструкции последних двух объектов составила порядка $200 и $100–150 за 1 м2 соответственно. Насколько это выгодно, можно судить по тому, что арендная плата в подобных комплексах обычно превышает $160 с 1 м2 «чистыми» (без НДС, операционных расходов). Несколько складов реконструируются сейчас, причем каждый – под конкретного заказчика. Однако по мере насыщения рынка складскими площадями класса А таких примеров будет все меньше.

Надо отметить, что реконструкция склада иногда может быть выгоднее, чем строительство нового. Затраты на строительство комплекса класса А составляют примерно $700 и более за 1 м2, в то время как реконструкция старого склада, превращение его в комплекс категории В стоит около $300 за 1 м2 . При этом доходность комплекса категории В пока в ряде случаев может быть даже выше, чем комплекса класса А. Однако это актуально, если склад территориально находится там, где в нем есть потребность. Иногда владельцы складов решаются на реконструкцию, если уверены в инвестиционной привлекательности своего объекта в будущем. Повышение классности реконструированного склада приведет к повышению его доходности. Если получается довести складской комплекс до уровня класса В, то можно повысить арендную плату за него более чем на 20%.

Тем не менее в целом тенденция остается прежней: старые склады сносятся, на их месте появляются склады класса А

Точка зрения:
Многое зависит от типа склада

Артем Битюгов
Руководитель департамента клиентских отношений компании «Росевродевелопмент»

Могу с уверенностью сказать, что вряд ли кто-то будет подвергать капитальному ремонту отслуживший свое, не выполняющий нужных функций склад. Скорее владелец предпочтет построить новый – это просто дешевле. Кроме того, местоположение склада, возведенного в советские времена, может по многим объективным рыночным факторам не соответствовать современным требованиям.

Правда, существует определенная связь возраста склада и его функциональной направленности. В частности, фармацевтические и другие склады с повышенными требованиями к техническому и технологическому оснащению практически всегда являются новыми. А наиболее сложный случай – это склады-холодильники. Как капитальный ремонт таких объектов, так и строительство новых технологически очень сложно реализовывать. В частности, капитальный ремонт требует разморозки склада, что может привести к целому ряду неблагоприятных последствий, например к подвижке грунта. Строительство нового склада-холодильника энергоемко, весьма сложно с технической точки зрения и относится к числу затратных проектов. Существующие склады этого сегмента по большей части имеют очень почтенный возраст. Кроме того, они персонализированы, нацелены на обслуживание конкретных постоянных клиентов. Соответственно этот сегмент является перспективным с точки зрения роста. В ближайшие годы следует ожидать строительства значительного числа таких складов – потребности рынка в них велики и продолжают стабильно расти

Современные склады есть только в нескольких крупных городах

Максим Шакиров
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International

В настоящий момент рынок складской недвижимости можно разделить на два типа: современные (класс А и В) и устаревшие. Ко второму типу относятся: давно используемые складские помещения (чаще всего класса В и С, построенные в период с 60х по 80-е годы ХХ века), овощные и продуктовые базы, производственные и заводские здания, промышленные зоны, подвальные помещения, заводские цеха и прочие площади, используемые под складские нужды.

Современные складские комплексы существуют только в Москве и Подмосковье, Петербурге и области, а также в некоторых других крупных городах, таких как Новосибирск, Казань, Нижний Новгород. Все остальные склады в большей или меньшей степени требуют реконструкции и модернизации. Собственники подобных помещений предпочитают не делать вложений в модернизацию или генеральную реконструкцию, так как спрос значительно превышает предложение и на данный момент региональные потребители готовы пользоваться такими помещениями, поскольку других просто нет. Иногда собственник проводит незначительный косметический ремонт склада, но не более. Доля нуждающихся в реконструкции складских помещений во многих регионах европейской части России составляет 90–100% от всех существующих складов.

Говоря о фармацевтических и некоторых других специализированных складах, следует отметить, что большая часть подобных комплексов была построена совсем недавно и поэтому не нуждается в реконструкции или каких-либо более значимых изменениях. Надо также сказать, что фармацевтические склады по своей специфике отличаются от обычных складских комплексов, требуют значительных финансовых вливаний и при их строительстве делается акцент на долгосрочное и более качественное функционирование.

Говоря о стоимости и затратах на проведение реконструкции существующих складских помещений, нужно отметить, что все зависит от конкретных объектов и ситуаций. Если это капитальное здание в очень плохом состоянии, то дешевле его полностью снести и построить современный складской комплекс из качественных материалов. Но если здание требует незначительных доработок, то лучше осуществить их.

На мой взгляд, когда складские помещения расположены в черте города и предназначены для городской логистики, достаточно произвести внутренние и внешние улучшения без капитального ремонта. А здания, находящиеся за городской чертой, следует подвергнуть полной и генеральной реконструкции
Реконструкция нехарактерна для сегодняшней ситуации

Ольга Рыбакова
Аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle

Реконструировать складские помещения можно максимум до класса В. Кроме того, на мой взгляд, реконструкцию старых складов имеет смысл делать в Москве или в ближайшем Подмосковье недалеко от МКАД. Поскольку только такой вариант позволяет добиться существенного экономического эффекта – при сравнительно небольших вложениях после реконструкции терминала ставки на нем могут достигать уровня, характерного для складов класса А. Это связано с удачным расположением и нехваткой складских помещений в столице. В Московской области есть такие проекты, но они не очень масштабные, как правило, не больше 20 000–50 000 м2. Например, «Терминал Солнечный» (около 45 000 м2). Хотя нередко даже в столичном регионе экономически более целесообразно снести старые постройки и построить новый комплекс
Будущее за терминалами класса А

Юлия Григорьева
Аналитик группы компаний-девелопера Espro

Сейчас очень велик спрос на складские помещения класса А. Безусловно, есть целевая аудитория и на склады более низкого уровня, В и С. В основном их пользователями являются компании с быстрым оборотом, которым не требуется слишком высокий склад. Эта тенденция усиливается еще и происходящим сейчас процессом выноса промзон за пределы города. Складские территории в старых советских промзонах выкупаются под строительство терминалов. Данный процесс наиболее активно происходит в восточной части Московской области, где таких промзон очень много.

Надо сказать, что 3–4 года назад складских площадей класса А практически не существовало. Выбор у компаний, заинтересованных в ответственном хранении грузов, был очень ограничен. Теперь же ситуация совершенно иная. Новые склады строятся под конкретных клиентов, при этом есть возможность реализации персональных запросов потребителя.

В целом общая тенденция состоит в повышении качества складов. Единственное конкурентное преимущество складов более низкого уровня – это разве что цена

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55351/

Возврат к списку