Управляя потоками Иван Петров

Управляя потоками Иван Петров

Управляя потоками 

Логистика - это один из основных инструментов бизнеса, который позволяет экономить деньги: сокращать запасы продукции в производстве, снабжении и сбыте, ускорять оборачиваемость капитала, снижать себестоимость производства и, в итоге, максимально обеспечивать запросы потребителей. Современный логистический центр - это «старый добрый знакомый» склад, но не простой, а оборудованный всевозможной современной техникой, которая служит для того, чтобы товары оперативно подвергались сортировке, маркировке, упаковке и прочим подобным процедурам под нужды конкретных компаний или бизнес-процессов.

От Маркса к Гейтсу

Управляя потоками

Логистика - это один из основных инструментов бизнеса, который позволяет экономить деньги: сокращать запасы продукции в производстве, снабжении и сбыте, ускорять оборачиваемость капитала, снижать себестоимость производства и, в итоге, максимально обеспечивать запросы потребителей. Современный логистический центр - это «старый добрый знакомый» склад, но не простой, а оборудованный всевозможной современной техникой, которая служит для того, чтобы товары оперативно подвергались сортировке, маркировке, упаковке и прочим подобным процедурам под нужды конкретных компаний или бизнес-процессов.

От Маркса к Гейтсу

Рыночная экономика, ворвавшаяся на просторы бывшего СССР, вынудила формирующееся бизнес-сообщество задуматься о проблемах логистики и складирования. Частный бизнес, устойчивость которого не в последнюю очередь зависит от функционирования этих систем, за прошедшие годы прогрессировал как в объемах запросов услуг, так и в качестве запрошенных услуг в целом. Если в конце 1980-х складом гордо именовался практически любой запирающийся на замок гараж, то сегодня это - многокилометровые помещения с погрузчиками, кранами, системами охраны и офисными комплексами. Да и сам термин «логистика» стал едва ли не самым популярным, при этом складирование (наравне с транспортировкой, грузопереработкой, управлением запасами и т. д.) на сегодняшний день является функциональной областью логистики, и поэтому два этих понятия рассматриваются в большинстве случаев совместно.

Росту рынка строительства складских комплексов сопутствовали проблемы, обычные для большинства развивающихся направлений.

С одной стороны - отсутствие у девелоперов опыта реализации масштабных проектов, с другой - недостаток такого же опыта у проектировщиков. Тогда же остро встала проблема недостатка генподрядчиков, желающих заниматься проектами такого рода, а за счет этого отсутствовала и существенная конкуренция между самими девелоперами. Поэтому современного состояния рынок достиг буквально за несколько последних лет, за которые на просторы РФ пришли зарубежные игроки, привыкшие к отработанным схемам логистики. 

Российские компании также ужесточили требования к арендуемым складам, иногда выражая даже желание консолидировать на одном терминале разные виды груза. И том числе стимулирующими факторами роста стали увеличение объема контейнерных перевозок, рост объема замороженной продукции и, наверное, самое главное - постоянный рост стоимости земли. Потребность максимально использовать потенциал застраиваемого земельного участка прекрасно реализуется через постройку современного логистического комплекса, совмещающего в себе большое количество функций. 

В результате сегодня спрос на логистические комплексы с широким перечнем обрабатываемых грузов и дополнительных услуг обозначился предельно четко. Разумеется, появление спроса не остается незамеченным, и в крупных городах строительство логистических центров либо уже идет полным ходом, либо запланировано на самое ближайшее время. Стоит помнить и о тенденции переноса бывших промышленных зон из пределов городов в пригороды (такие программы действуют в Москве, Санкт- Петербурге, Новосибирске и др.) - если учесть, что большинство складов, оставшихся «в наследство» от 1990-х, являются именно перепрофилированными промышленными площадками, реальный спрос на высококлассные склады, расположенные поблизости от транспортных артерий, сложно переоценить. Наблюдается трансформация самой структуры рынка: происходит замещение старого складского фонда, оставшегося в наследство от плановой экономики, и «переоборудованных» производственных площадей на новые современные складские комплексы.

На сегодняшний день из-за доминирования спроса над предложением условия на российском рынке диктуют арендодатели. Пока что существует избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта, но из-за ввода больших объемов площадей потенциальные арендаторы получат возможность выбора складских помещений, и требования арендаторов по-прежнему будут возрастать. Мировые же тенденции на логистическом рынке отличаются от отечественных - в силу того, что зарубежный рынок более развит и структурирован.

Если рассматривать эти тенденции как движущую силу развития логистики в целом, то основными факторами можно назвать глобализацию деятельности компаний-клиентов (на российском рынке один из лучших примеров такой глобализации - логистические системы McDonalds, с 1989 года работающие на территории бывшего СССР) и стремление к сокращению размера логистической цепочки и оптимизации затрат на всех ее участках.

Это является базовой предпосылкой к появлению на мировом рынке глобальных провайдеров услуг, способных решать все вопросы - от отдельных операций в сфере логистики и интегрированного управления логистическими цепочками до предоставления полного комплекса услуг, включая аренду складских комплексов. Для России же появление компаний, обеспечивающих решение такого широкого спектра вопросов, - дело пока что отдаленного будущего.

Температура - дело тонкое

Одна из самых сложных областей для девелоперов - специализированные помещения. Если с контейнерными площадками дело обстоит чуть проще, то низкотемпературные склады, спрос на которые растет практически лавинообразно, на сегодняшний день одни из самых востребованных - и практически отсутствующих на рынке. Это объяснимо - рынок замороженной продукции, как уже отмечалось, развивается и нуждается в площадях для растущего товарооборота. По информации аналитиков компании Swiss Realty Group, на сегодняшний день потребность в складах с именно таким диапазоном температуры хранения существенно возросла, и не в последнюю очередь это происходит потому, что в число заинтересованных лиц в подобных площадях входят все крупные и активно расширяющиеся торговые сети, для которых требуются склады с различным температурным режимом (от +5 до -25°С).

Для предприятий, имеющих отношение к продуктам, требующим особых условий хранения (охлаждение и/или заморозка), необходимым условием является еще более низкая температура хранения: от -18 до -30°С. При этом большинство существующих низкотемпературных складов находятся в черте города и подпадают под программу вывода промышленных объектов в пригород, либо нуждаются в реконструкции. К примеру, по данным консалтинговых компаний, всего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, из них новых качественных объектов - единицы.

Ситуация обостряется и тем, что аммиачные системы, которые преимущественно используются в этом сегменте, в директивном порядке выводятся из обращения: такие системы требуют специальной программы безопасности и не лучшим образом отражаются на экологической обстановке в городе. Естественно, закрытие дефицитных складов к уравновешиванию спроса и предложения не приводит, несмотря на строительство новых крупных объектов.

Известны случаи перепрофилирования теплого склада в низкотемпературный - таким путем арендаторы стараются минимизировать свои затраты. Но все расходы, касающиеся переоборудования и технического оснащения, ложатся на клиента, к тому же возрастает и стоимость коммунальных услуг, так что такое перепрофилирование оказывается довольно хлопотным и затратным делом и на долгосрочную перспективу проблемы не решает.

Таким образом, одним из самых востребованных сегментов складской недвижимости пока являются низкотемпературные складские площади. Однако новых качественных помещений немного, и основной объем предложения составляют созданные в советское время хладокомбинаты. Исходя из этого некоторые девелоперы, логистические компании и сами производители нацеливаются на строительство новых площадей низкотемпературных складов.

Гонка проектов

Глобальные проекты по возведению логистических комплексов не менее популярны, чем региональные. Так, компания «Евразия логистик» приступила к реализации программы строительства складов в 14 городах России и СНГ (один из них, площадью около 800 тыс. кв. м, состоящий из низкотемпературных и сухих складов, производственных и офисных помещений, строится в Колпинском районе Санкт-Петербурга), а ЗАО «Евросиб» в рамках единого проекта строит серию из 4 логистических комплексов, два из которых будут располагаться в Санкт-Петербурге, и по одному - в Москве и Новосибирске.

По данным СВ Richard Ellis Noble Gibbons, общее количество складских площадей в Москве составляет порядка 3 млн кв. м, из них 1,3 млн кв. м помещений класса А и 950 тыс. кв. м - класса В, в течение 2007 года должно быть завершено строительство свыше 1,99 млн кв. м складских и логистических помещений классов А и В. Согласно прогнозам, максимальный объем выхода на рынок складских помещений, который приходится в 2007 году на III и IV кварталы, буден связан с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных проектов - «Северное Домодедово», «Логопарк Домодедово», Giffels South Gate, МЛП «Подольск».

Кроме этого, существует еще и проблема нехватки складов для более мелких компаний: девелоперы ориентируются на крупных арендаторов, поэтому для мелких игроков поиск качественных складов остается трудной задачей. Большая часть площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 год); была сдана в аренду крупным международным компаниям. Среди торговых компаний становится очень востребованным новый формат недвижимости - outlet, представляющий собой единую цепочку «склад - офис - мелкооптовая торговля».

Московские логистические проекты, обеспечивающие арендные и собственные нужды организаций, ведущих деятельность в столичном регионе, наращивают обороты. Например, австрийская группа C.R.E.D.O. Real Estate, занимающаяся строительством складских и офисных площадей в Восточной Европе, возведет складской комплекс в 52 км от МКАД, рядом с поселком Малино Ступинского района, общей площадью около 110 тыс. кв. м, включая складской и контейнерный терминалы классов А и В. Стоимость проекта составит около 65 млн. евро, а закончить строительство склада предполагается уже к концу 2007 года.

Согласно проекту логистический парк общей площадью около 110 тыс. кв. м, включающий складской и контейнерный терминалы, примерно равные по площади, будет построен на земельном участке площадью 40 га. Крупная российская сеть салонов связи «Евросеть» планирует начать строительство логистического комплекса в Подмосковье (площадь складских помещений составит 75 000 кв. м, для строительства которых компания приобрела участок площадью 18 га). Помимо складов на территории планируется строительство офисного комплекса для нужд компании. Стоимость проекта оценивается в 60 млн долларов, при этом «Евросеть» планирует как пользоваться комплексом для своих нужд, так и сдавать в аренду излишнюю площадь.

«Первой ласточкой» серьезной Саратовской логистики должен стать центр стоимостью в 100 млн евро, который удмуртская компания «Кантек» будет строить совместно с московской компанией «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент», входящей в группу Collinson Properties S.A. (международный инвестор и оператор в сфере объектов торгово-развлекательной направленности). Кроме того, заявлено о реализации еще одного проекта - в поселке Прибрежном в Энгельсе: как рассказал гененеральный директор одного из учредителей проекта, «Группы компаний «Авалон», энгельсский комплекс станет частью сети логопарков «Мегалоджикс», которую компания реализует на территории бывшего СССР.

Учредителем проекта кроме «Авалона» выступает Raven Russia Holdings, созданная два года назад для инвестиций в российскую недвижимость и девелопмент. По данным столичного журнала SmarlMoney, Raven Russia даже провел IPO в Лондоне специально для того, чтобы привлечь деньги инвесторов на покупку складов в России. Кроме этих двух намечается также проект в Татищевском районе - там оформляет 125 га земли под логистический комплекс уже упомянутая компания «Евразия логистик».

Подводя итог, можно добавить, что на текущем этапе девелоперов ожидает ничуть не меньше трудностей, чем ранее. Так, спрос на специализированные позиции (контейнерные площадки, низкотемпературные склады) существует, однако широкого опыта реализации комплексных проектов и у девелоперов, и у проектировщиков пока не накоплено. Одна из сложнейших проблем - взаимодействие с государственными и коммерческими структурами (в частности, с таможенными органами, ОАО «РЖД», ОАО «Трансконтейнер», портами и стивидорными компаниями). Но, тем не менее, на сегодняшний день прогнозы для девелоперов вполне оптимистичны: рынок динамично развивается, и спрос по-прежнему превышает предложение. А это означает возрастание конкуренции и появление новых интересных и прибыльных проектов.

Иван Петров
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55927/